楼市快讯(2014)58

楼市动态

1 、前五个月，全国商品房成交面积同比下降17.65%。 6月10日《经济参考报》报道，华融证券9日发布的一份研究报告显示，前5个月全国商品房成交面积累计同比下降17.65%。其中，一线城市下降32.76%，二线城市下降16.15%，三线城市下降5.83%。

2 、前五个月，五十四个重点城市住宅销售套数同比下跌超过两成。 6月10日《每日经济新闻》报道，中原地产的统计数据显示，前5个月，54个重点城市共销售住宅96.8万套，同比下降22.5％。

3 、五月份，二十家上市房企销售量整体环比微升，仍有近半企业销量下滑 。6月10日《广州日报》报道，记者整理公开信息及中原地产研究部数据发现，截至9日，在已公布销售数据的20家上市房企里，虽然5月份销售数据整体相比4月有微升，但仍有近半数企业销售量环比下滑，其中首创置业、富力地产5月份的销售数据环比均下滑近三成，但保利地产在启动全国性促销后，逆势上涨50%。

4 、截止五月底，三十五个城市新建商品住宅库存总量再创历史新高。 6月11日《经济参考报》报道，上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%。库存总量再创历史新高。此外，35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月，存销比指标继续升高。

5 、中国2013年空房率高达22.4%。 6月11日《北京晨报》报道，西南财大10日发布的报告显示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分点。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套，北京、上海等地的空房率最低。报告认为，按照国际惯例，商品住房的空置率的合理范围在5%～10%之间。报告还称，自2011年8月到2013年8月，城镇家庭刚性住房需求显著下降，从28.2%降至24.6%，下降近3个百分点，2014年第一季度则更进一步下降至22.2%。有业内学者认为，中国楼市的冬天已经不远了。

6 、深圳：前五个月，一、二手房成交总量同比下降42.8%，创下2008年以来新低。 6月11日《广州日报》报道，中原地产10日发布的数据显示，今年前5个月，深圳市一、二手房成交总量306万平方米，同比下降42.8%，创下2008年以来的新低。月均成交量61.2万平方米，不仅远低于去年97.5万平方米的水平，甚至也低于2008年和2011年的水平。前5个月，一手房成交量为119万平方米，同比下跌36.7%，月均成交2514套，仅高于2008年月均水平；二手房成交量187万平方米，同比下降46.2%，月均成交量37.4万平方米，与2008年相当。

政策动向

1 、央行再次宣布定向下调人民币存款准备金率。 6月10日《人民日报》报道，央行宣布从6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构）下调人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，下调财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司人民币存款准备金率0.5个百分点。

2 、民政、国土、财政、住建四部门联合印发《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》，要求各地完善养老服务和设施规划，强化养老服务设施用地保障，配建居家和社区养老服务设施。 6月10日《中华工商时报》报道，民政部、国土资源部、财政部和住房城乡建设部四部门近日联合印发《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》，要求各地完善养老服务和设施规划，强化养老服务设施用地保障。“通知”强调，各地要落实《国务院关于加快养老服务业发展的若干意见》有关规定，按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。老年人口较为集中或者老龄化程度较高的地方，要适当加大养老设施建设规模。新建居住（小）区要将居家和社区养老服务设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。已建成居住（小）区要通过资源整合、购置、租赁、腾退、置换等方式，配置相应面积并符合建设使用标准的居家和社区养老服务配套设施。对未按规定配建居家和社区养老服务设施的，自“通知”下发之日起1年内完成整改方案制订并启动整改工作，限期落实。（张静摘编）

3 、沈阳市调整限购政策：本市户籍家庭拥有二套及以上住房在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款。 6月11日“经济观察网”报道，沈阳市住建系统一位官员向记者证实，沈阳市正在调整限购政策，具体内容是针对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，即对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款，需要一次性付款，不给予任何形式贷款。

行业信息

1 、国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁：低成本的城镇化发展模式难以持续。 6月11日“东北网”报道，9日上午，在“天府峰会2014中国西南发展战略论坛”上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在主题发言中提出，“中国目前高速发展的城镇化是建立在低成本土地、低成本劳动力和低成本生态环境之上的。”但这种“低成本城镇化”本身是不可持续的，所带来的问题也越发显著。而破解之道，需要在户籍管理制度、土地管理制度、投融资管理体系以及行政管理体系上进行改革。

2 、国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁：现有土地招商模式让城市债务不断增加。 6月9日“四川在线”报道，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在“天府峰会2014”上的演讲中表示，现有的土地招商引资和房地产卖地模式会使城市的范围和空间越来越大，土地的利用效率越来越低，基础设施的成本越来越高。同时，城市的不断扩张，也使得城市债务不断的增加。

3 、国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁：城镇化发展不能迷信城市群的互补合作。 6月9日“四川在线”报道，在“天府峰会2014”论坛间隙，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在同记者交流时表示，城镇化发展不能迷信城市群的互补合作，因为城市之间的发展必定会存在差距，而目前的环境中，竞争大于合作。李铁表示，二三线城市的发展，关键还在于做好规划推进改革，释放经济活力，“把路修到，让市场去选择。”

4 、交通银行首席经济学家连平：全面降低人民币存款准备金率概率降低；“全面降准”可能让部分资金流入地方融资平台、房地产领域等不该流入的地方。 6月10日《人民日报》报道，交通银行首席经济学家连平说，此次央行定向降低人民币存款准备金率，意味着短期内没有“全面降准”的可能性。他分析，“全面降准”能全面增加流动性，但目前整体流动性并不缺，货币市场利率处于近年来的较低水平，如果全面增加流动性，部分资金还可能流入地方融资平台、房地产领域等不该流入的地方。

5 、成都：七大卫星城规划建设三个“10分钟服务圈”。 6月9日《华西都市报》报道，记者从成都市规划局获悉，在新编制的《成都市域城镇体系规划》中，已经提出了构建梯次分布、大中小城市互相衔接的城镇体系，明确建设龙泉驿、温江、新（都）青（白江）、郫县、双流、新津、都江堰7个现代化卫星城。为了使卫星城能切实有效地分担中心城区人口、产业和功能，它们完全按照大城市的规模和标准实施规划建设，和中心城“同质化”，同时还规划了标准高于中心城区的三大“10分钟”公共服务圈，即10分钟公交圈、10分钟公园圈和10分钟基本公共服务圈。

6 、 清华大学建筑学院：十五种养老地产开发模式。 据6月8日“地产海基会”消息，养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。 第一类：与社区共同建设。 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。 模式1—— 专门建设综合型养老社区。为老年人提供包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。 模式2—— 新建大型社区的同时开发养老组团。一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。 模式3—— 普通社区中配建各类养老产品。据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。 模式4—— 成熟社区周边插建多功能老年服务设施。据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。 第二类：与相关设施并设养老地产项目 。通过与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。常见的开发模式有以下几种： 模式5—— 与医疗机构结合，就近设置养老设施。目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。 模式6—— 养老设施与幼儿园并设。 模式7—— 与教育设施结合，建设养老公寓与大学等教育设施相结合的养老社区。 第三类：养老地产与旅游、商业地产共同开发。 模式8—— 在旅游风景区中开发养老居住产品。养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。 模式9—— 与商业地产结合，开发老年公寓在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。 第四类：与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。 常见的有以下两种模式： 模式10—— 引入外资，建世界型连锁老年设施。目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。 模式11—— 与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。 第五类：其他方式。 具体说来，有以下几种： 模式12—— 与保险业结合，利用险资投资养老地产。目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。 模式13—— 与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产。 模式14—— 利用自身独特资源转型开发养老地产。比如酒店管理公司转向投资养老地产等。 模式15—— 将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。

（责任编辑：何世勤）