四川5市试点公租房“租改售” 保障对象可购买40%-60%的产权
制图 杨仕成
@华西都市报:对不具备基本住房消费能力的低收入城镇居民，健全公共租赁住房制度，供应低租金的租赁型保障性住房；
对具备有限住房消费能力的中低收入城镇居民，探索建立共有产权住房制度，供应低价的产权型保障性住房；
对具备较强住房消费能力的中等收入和高收入城镇居民，健全市场供应体系，满足自住型和改善型住房需求。
改进住房公积金使用管理机制，更好地发挥住房公积金对住房供应和消费的支持作用。
7月10日，省政府办公厅印发《健全住房保障和供应体系专项改革方案》，确定了公租房和廉租房制度并轨，建立共有产权住房制度，试点公租房“租改售”等相应的改革举措。公租房制度如何与廉租房制度并轨？并轨后保障房建设标准如何确定？本期华西都市报“政策全解读”，将解答您最关心的问题。
据参与起草《健全住房保障和供应体系专项改革方案》（以下简称《方案》）的省住建厅相关人士介绍，《方案》旨在针对不同的住房消费能力，加强分类指导，分别对低消费能力、有限消费能力和较强消费能力的群体对应提供公共租赁住房、共有产权住房和商品住房，建成完善的住房保障和供应体系，努力实现住有所居。
政策精读/用公积金租房 成都早已在施行
完善住房公积金使用的相关政策措施，放宽使用限制，扩大使用范围，可用于支付房屋租金等。 ——摘自《方案》
市民葛小姐在成都一家广告公司工作，月收入3000元左右，最近刚跟朋友在科华北路附近合租了一套房子，“每月房租、水电等摊下来接近1300元，加上日常其他开销，每个月都‘月光’。”葛小姐说，换房子正是因为上一家房东要涨租金，“房租压力越来越大，公积金账户里的钱能不能用？”
租房到底能不能提取公积金？记者随机询问了多位市民，大都认为“只能买房和装修时才可以提。”
记者从成都市住房公积金管理中心了解到，多年前，成都住房公积金提取管理办法就已确定。2013年9月修订的《成都住房公积金提取管理办法》再次明确“租房自住的”可以申请提取本人及其配偶住房公积金，“政策已施行多年，但前来申请的市民很少。”此次《方案》再次提出“调整住房公积金只能用于购建住房的使用规定，扩大使用范围，住房公积金可用于支付房屋（包括保障性住房）租金”。
此外《方案》要求，住房公积金缴存要“提低控高”。“提低”指提高中低收入职工缴存比例，严格按工资的5%-12%计提；“控高”指控制高收入管理者缴存基数和比例，最高不超过当地职工平均工资三倍的12%计提。
廉租公租房并轨 租金水平分类设置
完成公共租赁住房和廉租住房并轨运行。2014年12月底前各市（州）、县（市、区）完成“两房”分配和管理并轨工作，建立统一的公共租赁住房制度。 ——摘自《方案》
据成都市住房委员会办公室主任杜文介绍，目前廉租房承租对象收入和其他条件一旦超过了相关规定后就必须退出，并没有相适应的保障方式，他们将再次面临较大住房支出压力。
《方案》提出公租房和廉租房并轨，形成公共租赁住房制度，保障对象包括原来廉租房保障对象和原来公租房保障对象。原廉租房承租对象的条件如已超过相应标准，但在原公租房保障范围内，可不搬离现住房，只在租金方面采用并轨后公租房租金标准。
据悉，并轨后的公租房项目统一建设，资金统筹管理使用，租金标准统一分档设置，准入条件、申请受理渠道、审核准入程序都统一制定实施。原来廉租住房租赁补贴制度并入公共租赁住房租赁补贴制度。
2013年底，攀枝花市已试点廉租住房和公共租赁住房并轨运行管理，将2014年、2015年建设500套廉租房的计划调整为公租房建设。该市相关负责人表示，对廉租住房和公共租赁住房并轨运行中实现梯度保障，按照优先保障符合条件的最低收入、低收入、中等偏下收入居民家庭，以及新就业职工、农民工等外来务工人员，租金水平对应不同保障对象分类设置。
探索共有产权房 转让价款按比例分配
2015年底前根据试点情况研究制定《全省共有产权住房管理办法》，指导各地从2016年起着手建立共有产权住房制度。 ——摘自《方案》
省住建厅相关人士介绍，1998年后经济适用住房为部分中等收入家庭解决了住房困难。但也存在重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严；对建设标准缺乏有效控制，户型面积偏大等问题。
在此背景下，“共有产权房”的新型保障房形式出炉。什么是共有产权房？简单地说，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。
今年4月，住建部明确北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。日前我省出台的方案中，试点共有产权房的城市不仅有成都，还增加了德阳、宜宾、乐山和遂宁。
在此前公布的《四川省城镇住房保障条例（草案）》（下简称草案）中，明确“共有产权住房满5年允许上市转让，同等条件下政府有优先收购权。”
草案还拟规定，住房保障对象转让共有产权住房的，除特殊情况外不得再次申请住房保障。其中，共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。
成都等5市 试点公租房“租改售”
2014年第3季度省政府批复成都市、德阳市、宜宾市、乐山市、遂宁市开展公共租赁住房“租改售”试点工作方案。2015年6月总结评估试点效果，形成公共租赁住房“租改售”制度，纳入共有产权住房制度管理。 ——摘自《方案》
为了满足经济条件明显改善的保障对象有机会通过购房而改变租赁生活，可以让其通过购买退出租赁保障，拥有自有产权住房，四川将试点推进公共租赁住房“租改售”，首先在成都市、德阳市、宜宾市、乐山市、遂宁市开展试点。
按照《方案》，今后公共租赁住房可以向自愿购买的保障对象出售40%—60%的产权，出售后政府与保障对象形成共有产权，按共有产权住房的相关规定确定产权比例和相关权益。2015年6月，我省将对试点效果进行总结评估，形成公共租赁住房“租改售”制度，纳入共有产权住房制度管理。
实际上，此前我省公布的草案也进行了详细界定：公共租赁住房和共有产权住房可以相互转化，比如先租再出钱来买，买的话，就形成了共有产权。唯一区别在于，公租房“租改售”的可出售产权在40%到60%，而共有产权房可出售产权在50%到70%。
专家解读/
试水共有产权房有利于拉动经济
我省试点公租房“租改售”及共有产权房，将带来哪些影响？复旦大学EMBA导师、华西城市与房产研究院首席研究员温利阳进行了解读。
温利阳说，对中低收入购房者而言，共有产权房的推出，意味着先交一部分钱，可以拥有房屋的部分产权，有利于资产的增值和保值，让他们更快在城市中拥有房产；同时只用购买房屋的部分产权，用很少资金就可享受到的城市交通医疗教育等配套资源。
在温利阳看来，共有产权房的试点及推开对商品房市场影响不大。首先，共有产权住房与商品房本身是两种供给模式，不会有特别交叉；共有产权房对商业地产是利好，居住者有买菜购物等生活需求，对周边商业地产而言可增加客源。
对政府来说，共有产权房试点意味着统一了保障房的发展形式，现在逐步取消了经适房，廉租房与公租房并轨同时也可“租转售”，意味着实现了共有产权房的转化，有利于政府保障性住房体系的合理发展和建设。
其次，由于共有产权房是政府和保障对象共有，可以加大监督力度，杜绝出现寻租等情况。再次，共有产权房试点，也有利于拉动经济发展，同时共有产权房价格合理，有利于有公积金的人群使用公积金；
政策答疑/
2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发改委联合印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求从2014年起全国各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，住房城乡建设部政策研究中心副主任张锋就“并轨”相关内容进行了解答。
问：廉租房和公租房制度如何并轨？
答：廉租住房并入公共租赁住房，合并后统称公共租赁住房。廉租住房建设计划将（含购改租等筹集方式）统一并入公共租赁住房年度建设计划，此前已列入廉租住房建设计划的项目继续建设，建成后全部纳入公共租赁住房进行管理。
问：并轨运行后政策优惠力度和住房保障投资力度会不会减弱？
答：并轨后，对公共租赁住房建设的政策支持力度不会减弱。并轨后，在不减少建设用地供应总量的前提下，地方可以根据需要，在现行政策框架内选用适当的土地供应方式。并轨前的廉租住房和公共租赁住房财税优惠政策仍将保留。并轨后，住房保障投资力度不会减弱，地方政府投资和中央投资补助资金也不会减少。
问：并轨后公共租赁住房租金如何确定？
答：政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，可以根据承租人的支付能力实行租金减免。对于社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，可按照适当低于市场租金的标准收取租金。同时，地方政府或用工单位可按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。华西都市报记者李媛莉罗琴