物业一纸通知停车费就要暴涨3倍 业主质疑合法性

　　10月27日下午6点过，下班高峰期，小区门口等候入场的车排成队。

　　业主质疑：小区停车费任性涨价，开发商和物业的行为合法吗?

　　□林凌 本报记者 阮长安 文/图

　　仅凭物业一纸通知，停车费就要涨到原价的3倍?!10月以来，多名读者打进四川日报民情热线(028)86968696反映，居民小区物业突然贴出通知称，从明年元旦起，小区内停车费将从原来的200元/月涨到600元/月。

　　小区停车费为何“任性涨价”?物业公司这么做合法吗?民情热线记者对此进行了调查。

　　业主反映：太离谱，停车位租金一下子涨到原价3倍

　　读者反映的是位于成都市成华区建材路的隆鑫九熙小区。

　　10月23日，民情热线记者在这里看到，小区各栋楼的大厅里都贴着落款为物管的通知，其中称接开发商通知，将对小区地下停车位收费标准进行调整，实行统一价格650元/月(含50元/月停车秩序管理费)。据小区业主介绍，目前小区停车费是按照《前期物业服务合同》，根据车辆的排量收取。“这也涨得太离谱了!”小区2栋住户小黄说，他家的车原来车位租金是200元/月，按照新的收费标准就是600元/月，是原来的3倍。

　　对此，小区物业方、重庆隆鑫物业管理有限公司隆鑫九熙管理处总经理助理冉琦峰证实了这一说法：“10月中旬，物管处接到开发商的告知函说，小区地下车库的停车位收费要涨到650元/月，其中租金涨到600元，管理费还是50元没变。”

　　冉琦峰表示，是开发商要求还没有卖出去的车位租金要涨价，“涨不涨价和物业没关系，物业只能收50元/月的管理费。”

　　小区业委会主任赵廷旭说，地下停车位月租涨价的事情，“是开发商及物业公司单方面的行为，未与业委会协商，业委会不支持涨价。”他说，10月18日，物业公司负责人突然找到他，说开发商通知要上调小区地下停车位租金，“我当时就表示不同意，其他业委会成员也都表示不同意，但第二天物业公司还是贴出了涨价通知。”

　　开发商：对小区停车服务定价，于法有据

　　在隆鑫九熙二期售楼处，民情热线记者找到了开发商成都金房销售部负责人王女士。她说，涨价确实是开发商的决定。

　　王女士认为“开发商对停车位涨价是合法合规的”，因为“国家发改委在年初已经放开了商业住宅小区停车服务的定价权”。

　　2014年12月17日，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》(以下简称“通知”)，其中就包括“非保障性住房物业服务”和“住宅小区停车服务”。省发改委、成都市发改委随后陆续出台了配套政策，目前成都已经完全放开上述7项服务的价格。

　　数据显示，隆鑫九熙小区有1509户，停车位只有869个，其中地下726个，地上143个。王女士介绍说，目前地下车位仅剩172个没有卖出去，这次涨价涉及的就是这172个车位的租金。她认为：“没有卖出去的地下车位，产权归开发商所有，这些车位租金怎么收，开发商依法享有定价权。”

　　成华区万年场街道办物管科负责人刘刚说，接到小区居民投诉后，街道办19日当天组织小区开发商、物管、业委会和业主代表召开了协调会。“协调会效果不明显。”一名参加隆鑫九熙协调会的街道办负责人表示：“开发商坚持要涨价，业委会和业主代表不同意涨价，物业公司只是执行，街道办很为难。”

　　这名负责人认为，按照相关法律，开发商拥有产权的尚未售出的停车位，收取多少租金，是作为市场主体的开发商说了算。不过，市场定价是否意味着开发商可以随意定价，需不需要参考同一地段、同一水平其他楼盘的定价标准?“据我们了解，隆鑫九熙相邻的优品尚东、阳光100等小区，停车费都在200-250元之间。隆鑫九熙小区的涨价虽然合法合规，但不合情也不合理。”这名负责人表示，街道办会再次组织协调，争取找一个双方都能接受的办法。

　　专家：涨价是否合法，要看合同约定

　　检索四川日报民情热线线索发现，今年以来，成都市双流、温江、成华、锦江、金牛等县(市、区)连续曝出“小区停车费暴涨风波”，其原因多是因为放开停车费定价后开发商(或物业)在“提价过程中与业主沟通不到位”。

　　省发改系统一名负责人说，国家放开这项价格定价权，是考虑到这一领域已经能实现市场竞争，定价多少，由市场主体自己决定，发改委、物价局的职责是指导和监督，重点监管是否存在“违反明码标价规定、价格欺诈行为、串通涨价行为”等问题。成都市发改委相关负责人称“已经关注到这一情况”，并于9月底发文要求各区市县发改局(经发局)积极防止因价格放开而引发社会不稳定问题。

　　省房地产协会物业专委会秘书长马聪认为，在业委会选聘新的物业公司之前，隆鑫九熙小区目前执行的《前期物业服务合同》有效。根据行业惯例，《前期物业服务合同》中都会明确约定停车费用并在当地物价部门备案，“只要双方还在合同期内，开发商单方面提价就违背了《合同法》”。

　　民情热线记者查看该小区业主提供的《前期物业服务合同》发现，开发商与指定物业公司约定“机动车车位使用费按照排量大小收取，包月分别为200元、300元、400元”，且“业主享有优先使用权”。

　　京衡律师集团上海事务所律师余超认为，“开发商一纸通告就想涨价”违反了合同约定。“法不溯及既往”，发改委的文件精神并不能改变之前的合同约定。如果之前合同到期，可以由业委会代表全体业主，与物业公司重新签订物业服务合同，重新约定关于车位停车收费价格条款。

　　余超建议，隆鑫九熙小区业主可以依据《物业管理条例》、《合同法》等相关法律法规向行业监管部门投诉要求处理，也可依据《前期物业服务合同》直接向法院提起民事诉讼。

　　观点

　　市场的问题尽可能交给市场去解决

　　四川大学公共管理学院史江教授认为，2007年颁布的《物权法》为停车位收费走市场调节道路提供了法律依据。根据中央深化改革的精神，在竞争领域放开服务价格是趋势，物业服务和停车服务价格放开是对的，市场的问题应该交给市场去解决。

　　“定价高低是市场经济的显著特点，拥有所有权的卖方有权定高价，买方有权不买，只要不是强卖强买，定价行为就是合法的。”史江强调，“但这并不意味着政府可以放松监管，只是政府要管的不是具体价格的多少，而是要监管在定价过程中是否有强制行为、是否做到了交易双方的自由选择与自愿。”

　　“长远看，停车服务放开价格对市场双方都有利。”余超律师认为，在停车位的收费标准上，过去长期用计划经济手段，过多偏重业主利益，压低车位出租价格，很少考虑到开发商的车位开发成本和投资回报，实际上降低了开发商的车位开发意愿，客观上造成小区规划车位数量偏少，使本来紧张的车位更加紧张;另一方面，如果车位出租费用过低，开发商宁愿将车位出售，也不愿出租，实际上不利于车位的有效利用，最终还是会损害业主利益。

　　在余超看来，市场规律决定了对“开发商任性涨价”的担心是多余的。放开停车收费政府指导价，用市场之手平衡开发商和业主的利益是大势所趋，符合《物权法》中“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定。