成都维修资金使用规范化监管发挥全省示范效应

　　记者今（8）日从成都市城乡房产管理局获悉：为贯彻落实住房城乡建设部办公厅、 财政部办公厅联合印发的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号，以下简称：52号文），四川省住房和城乡建设厅和四川省财政厅结合我省实际，联合印发了《关于贯彻落实〈住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知〉的通知》（以下简称《通知》），就充分发挥专项维修资金（以下简称维修资金）保障作用，优先用于老旧小区和电梯的更新改造；优化议事表决程序，提高表决决策效率；依法实施应急维修，及时消除安全隐患；强化资金监督管理，确保资金监管透明安全等方面作出了明确规定。而成都市在维修资金的使用方面先行先试的经验也发挥出其示范效应，为《通知》的出台提供了参考样本。

　　 发挥维修资金保障民生的作用

　　 优先用于老旧小区和电梯的更新改造

　　老旧小区的人居环境以及电梯的运行安全，近年来已成为社会关注的焦点，由于其直接关系到人民群众的生活质量、生命财产安全，加大对老旧小区和电梯的更新改造的支持力度，已刻不容缓。记者了解到为充分发挥维修资金作为房屋“养老金”的保障作用，把“好钢”用在“刀刃”上，此次在《通知》中明确规定了对已建立维修资金的老旧小区，应充分发挥资金的保障作用，按照《通知》要求优先用于对本小区共用部位、共用设施设备的更新、改造和运行超过15年的老旧电梯的维修、更换。对需要加装电梯的老旧住宅，应遵循“业主自愿、充分协商、保障安全、政策支持、依法合规”的原则，指导业主按照《四川省既有建筑电梯增设指导意见》（川建房发〔2015〕422号）加装电梯。

　　同时，为推动将更多小区的房屋实现“老有所依”，《通知》提出对尚未建立专项维修资金或维修资金余额不足的老旧小区，各地（市）州建设（房地产）行政主管部门应按照有关规定积极指导业主及时开展维修资金的筹集、续筹工作。

　　 化解“双三分之二”表决难题

　　 优化议事表决程序提高表决决策效率

　　目前全国维修资金监管工作中普遍存在使用过程中业主意见征集效率较低的问题，主要源自于法律、法规明确规定维修资金使用应当经“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上”的业主同意，但一些业主对小区自主管理意识薄弱，部分业主存在“自扫门前雪”心态，造成无法在短时间内达到法律、法规所规定的资金使用条件。为化解这一难题，在住建部、财政部52号文中，创新性地提出了四种表决方式，即委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　此次省建设厅和省财政厅在联合下发的《通知》中规定：各地（市）州建设（房地产）行政主管部门应会同街道办事处（镇乡人民政府）和社区居委会，指导业主大会将上述四种表决方式，经业主表决后在小区《管理规约》和《业主大会议事规则》加以明确，从而简化议事表决程序，提高决策效率。