绵竹：与政府“合伙”买房 245户家庭圆住房梦
与政府“合伙”买房之后……——两个家庭的住房梦
四川日报制图/龚武
试点回顾
2010年，绵竹市汉旺镇灾后重建新城基本完工，居住在武都板房区的居民将集体搬迁住进新城。为帮助符合申购安居房条件、却无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的汉旺镇城镇居民家庭尽快住进新房，绵竹市提出“共有权益住房”安置方案——符合条件的家庭与绵竹市国有独资的绵竹汉旺恒兴城镇投资发展有限公司共同出资购买房屋。申购家庭出资金额不得低于总房价25%，共有权益期限最长为5年，申购家庭需承诺在五年内回购对方权益，回购后方可办理房产证和划拨土地使用证。在拥有共有权益期间，申购家庭需按公共租赁房的租金标准向对方支付租金，同时，在此期间，双方不得以任何形式转让、转租、买卖、抵押其权益。
□四川日报记者 王域西
7月1日下午，58岁的绵竹市汉旺镇居民易祖贵坐在窗边，憧憬着未来。前不久，他刚刚全部回购完自己房子的产权。
2008年后，因地震而受灾的易祖贵一家几乎一无所有，以至于在2010年汉旺镇灾民安置住房的时候，易祖贵竟无法满足已经放宽的安居房贷款条件。
给易祖贵带来命运转折的，是一个叫做“共有权益住房”的安置办法。2010年，绵竹市出台《汉旺镇城镇受灾居民住房安置方案》，规定符合申购安居房条件、无力一次性支付购房款且不符合贷款条件的汉旺镇城镇居民家庭，可与政府“合伙”筹资买房，并享有相应部分产权。得益于此，245户汉旺城镇居民家庭得以从武都板房区搬进新居。
对准“夹心层”
“共有权益住房”引入汉旺
地震之前，易祖贵在汉旺场镇经营着个体生意，女儿刚念大学，儿子正在读高中。地震后，易祖贵家的房子垮了，生意也没法做了，失去收入来源的一家人住进了武都板房区。
2010年，无锡援建的汉旺新城竣工，4000余套安居房即将投入使用，眼看着从板房搬进新房的梦想近在咫尺，易祖贵却囊中羞涩。为了供两个孩子读书，易祖贵几乎倾尽所有。
易祖贵的现象并非个例，汉旺镇党委委员沈阳德告诉记者，在住房安置过程中，部分居民尽管经济条件不理想，但又不符合廉租房、公租房的申请条件，或是不愿意租住廉租房和公租房。“此类居民往往没有贷款资格，也无力支付全款，成为汉旺居民的‘夹心层’”。
为解决“夹心层”的住房困难，绵竹市政府将“共有权益住房”引入汉旺。“当时，‘共有权益’或者‘共有产权’的提法很新，全国仅有少数大城市在试点，把这个政策移植到乡镇这一级，绵竹是全国第一个。”沈阳德说。
根据规划，安居房每套建筑面积在60-80平方米之间，根据当时绵竹市政府核定的安居房购买价格，一套房子总价不到10万。而根据“共有权益住房”安置政策，申购的家庭至少需支付房屋总价25%的费用，即不到2.5万元，余下的部分需在5年内由申购家庭回购，从而获得全产权。
在汉旺镇政府办公室，汉旺镇城镇住房保障与管理所办公室副主任米芳向记者展示了一份申购名单，记者看到，共有245户家庭申购了“共有权益住房”，其中多数家庭的支付比例都超过50%。
米芳告诉记者，对于政府买单的这部分产权，申购家庭需要支付租金，标准目前确定为每平方米2.52元，远低于绵竹城区保障性住房每平方米3.77元的租金。
三种退出机制
最终效果仍待观察
由于五年期限未到，向申购房屋的家庭收租金仍然是米芳的主要工作。不过对于五年期限来到时，所有购房者能否即时回购房屋，仍存疑问。“尽最大努力，也要把这套房子的钱还给政府。”住在弘扬C区的龚晴在地震中失去了丈夫。2010年，她向亲戚借来两万多元与政府合伙买下一套安居房。龚晴的儿子目前在上大学，正是用钱的时候，这给龚晴的回购计划增加了不少压力。
由于“共有权益住房”当初主要针对的就是“夹心层”，他们缺少收入来源，因此五年期满时能否回购房屋，仍存疑问。根据米芳的统计，包括易祖贵在内，共有17户家庭提前回购了政府手中的产权。
不过，除了回购政府手中的产权外，“共有权益住房”协议书还向未申购家庭提供了另外两种退出机制。若5年期满，居民无力回购房屋而又继续占有该房屋的，政府将占有该房屋的全部产权，家庭将以租用的方式继续居住，家庭前期缴纳的房款作为房屋租金预留款进行扣减。而对于无力回购也不愿继续居住的家庭，政府将不计利息，原数返还当初的购房款。
但在申购家庭看来，第一选择仍然是“将房屋买下来”。易祖贵告诉记者，这套安居房是自己留给儿子的一份礼物。
而对龚晴来说，奋斗仍在继续。为了及时筹集到足够的款项，龚晴在汉旺市场租下一个小摊位，做起了小生意。尽管市场冷清，她仍然每天早八点准时出现在摊位上。“买房子和供儿子，两件事情都必须办成。”
记者观察
算清权益账 把好政策执行好
□四川日报记者 祖明远
作为政策性住房的一次新尝试，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进。这一消息引发许多关注。
在解决住房问题上，共有产权住房击中了群众“居者有其屋”的期待——在难以通过市场渠道购得住房的情况下，与政府“凑份子”合购未尝不是一个好的选择。
但在具体推行中，还有一些问题值得细细考虑，尤其是对“入口”和“出口”的规范，如果不规范权益划分，则有可能让经济适用房、限价房上出现的问题再次重演。
从产权性质上看，经济适用房和限价房属于全产权房。由于以低于市场价格供应，在房价上涨的背景下，为申请者牟取利润提供了可乘之机。而人们之所以看好共有产权住房，其中之一就是在于共有产权住房由政府和购买者共享房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险，从而大大压缩了牟利空间。
但以目前试点的情况来看，通过政府让渡部分土地出让收益，从而使得共同产权住房的售价低于市场评估价格，既带有浓厚的保障意味，同时也存在了套利空间。当共有产权住房购买者在回购政府产权的时候，如果市场评估价低于几个百分点，即可获得巨大的经济利益。同样，政府收购个人产权时，如评估价虚高，也存在利益输送的问题。
如果参照英国的办法，申购和出售完全按照市场评估价格，挤出牟利水分的话，则变相提高了申购门槛，局限了保障覆盖面。
以当前情况来看，公众普遍将共有产权住房视为保障性住房体系的一部分，以解决社会“夹心层”的住房问题。在这样的背景下，更需要对住户和政府权益、所占份额、回购方式作出明确的界定。制定共有产权住房政策的初衷是好的，但前提是必须解决操作中的诸多细节，建立完善的进入和退出机制，才能充分发挥这一政策的导向作用，最大限度保障住房困难群体的权益。
群众小调查
相当于政府提供了一半的免息贷款，划算！
□四川日报记者 吴璟
“如果是我，肯定愿意。”袁媛语气很肯定。27岁的袁媛在绵阳城区的一家企业上班，月收入2000多元，每月的房租加上生活费等其他开销，让她成为名符其实的“月光族”，在听说了“共有产权住房”这个新名词后，她跃跃欲试。
如今，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进，虽然绵阳未被列入试点城市，但在“民间”的关注度正持续上升。市民对共有产权房持何种观点？7月2日，记者随机采访市民。
25岁的高露是重庆人，大学毕业后选择在绵阳定居。因为不想“啃老”，决定自己攒钱买房。不过，工作近一年了，首付款仍遥遥无期。“每个月房租都要交一大笔，再买点衣服、护肤品，基本就‘月光’了。”
高露与袁媛的情况类似，都属既不符合申请保障房条件，又买不起商品房的“夹心层”群体。共有产权住房，在她们看来，由购房者与政府共同出资购买住房，双方共有产权，几年以后还能买回另一部分产权，“相当于政府提供了一半的免息贷款”。
有这种想法的人不少，安县花荄镇宜昌社区53岁的罗黛碧听说“共有产权住房”也表示：“如果绵阳试点，我倒是愿意去看看。”从2011年开始，罗黛碧就向政府租住了一套公租房，“租金不多，房屋条件也不错，但总感觉不是自己的，如果能有一套自己的房子，肯定好哦。”
随后，记者随机采访的多位市民，均表示对共有产权住房很期待。
共有产权住房最大的特点，就是政府和购房者共享房屋的增值收益，也共担价格下跌的风险，无论是住户希望从政府手中购买全部产权，还是政府从住户手中回购产权，都必然涉及几年之后房价的涨跌问题。而这个涨跌，则直接关乎政府和住户的利益。
这一风险也成了罗黛碧最大的担忧。“以现在的房价水平购买，如果几年后房价大跌了，那我回购产权是按照先前的价格呢，还是跌后的价？”
此外，还有市民顾虑，共有产权住房的房源问题，“小区配套如果与商品房差太多的话，我肯定要犹豫哦。”
“如果绵阳搞共有产权住房，希望政府能出台相对完善的政策，对那些顾虑的问题做详细解答，政策要有连续性，不能说现在炒得火热，过几年又调整了。”高露说。
希望共有产权住房也能按揭
□四川日报记者 严芳
“如果德阳搞共有产权住房，我还不晓得该咋办。”7月3日，记者在德阳市黄山路的一个公共租赁住房小区见到住户杨晓霞，她说自己在电视新闻上看到共有产权住房试点的消息，“不管政策多么好，买房总得要钱，像我们这种经济条件差的，能不能搞按揭？”
杨晓霞是嫁到德阳的重庆人，和老公离婚后独自带着儿子生活，十多年前她工作的企业倒闭后成了下岗工人，一直以来靠打零工维持着家庭开销，并且供养儿子完成了大学学业。一年前，杨晓霞申请了德阳的公共租赁住房，一套40多平米的房子每月房租270元左右，她和儿子两个人住。
如今，杨晓霞是一家公司的保洁员，她儿子刚刚大学毕业还没有找到工作。“我一个人供儿子读完大学，现在是一点存款也没有，如果可以申请共有产权住房，那也要挣得到钱才买得起。”她希望到时可以按揭买房。
“我现在住的公租房挺好的，完全够我住，但儿子将来总要成家立业。”杨晓霞期望共有产权住房模式能够早日在德阳实行，“儿子将来找到一份固定工作后，要攒钱买房，要是能享受这项政策，我们就会过得轻松些。”
同样在德阳工作的外地人蒋新建是一名毕业一年的大学生，他虽然有一份较为“体面”的工作，但距离买得起商品房还有很长一段距离，“按照目前的房价，我至少得省吃俭用攒3年钱才能付得起一套75平米房子的首付。”蒋新建说，自己来自农村，家里没有能力帮他出首付，即使是付了首付每个月还得偿还一大笔房贷。
目前蒋新建与朋友在市区合租一套老房子，前两天在网上看到德阳将试点共有产权住房模式的新闻后，他便认真查阅了相关资料，“北京的首个共有产权住房小区已经摇号了，希望德阳的具体实施方案早日出台。”
除了强烈的期盼外，蒋新建也有自己的担忧：共有产权住房将如何定价？个人需支付多少比例的费用？一定期限后政府是否会回收？“如果条件合适的话，希望能搭上共有产权住房的春风，早日住上属于自己的房子。” 如果没有购买能力，廉租房是更好选择 □本报记者 蒋君芳 “就我目前的经济水平看，跟政府合伙买房这事，不靠谱！”7月2日，记者在青羊区四道街社区居委会找到了正在接待办事群众的吴成锐，他是成都保障性住房的受益者之一。一开始，吴成锐并不清楚什么是“共有产权住房”，听了记者的解释后，常年跟保障房政策打交道的他很快反应了过来。“能跟政府合伙买房固然好，相对于我们现在这样每月缴房租费，这是一项投资；但前提是，必须有一定的购买能力。在购买能力不足的情况下，廉租房会是更好的选择。”尽管吴成锐非常渴望能拥有自己的房子，但眼下的情况却让他更情愿保持现在的居住方式。
目前，吴成锐一家三口租住的房子距离四道街居委会只有10余米，便于吴成锐上下班。每月，吴成锐支付1200元房租费，因申请了廉租房租房补贴，每个月可领到政府补贴600元，他实际每月需承担的房租费是600元。
吴成锐目前在四道街居委会工作，月收入大约2000元，妻子没有固定收入，靠打点零工补贴家用。此外，夫妻俩需要担负儿子的大学学费、生活费等，“每个月基本都是月光，存不下什么钱。”吴成锐说，租房费用虽然不算高，但也有烦恼，因房租每年都可能上涨，而政府的补贴不是同步增加，“从我们搬到这，房租已经从之前的1100元涨到了1200元，如果再接着涨，我们可能得重新找地方。”
目前成都还没有共有产权房的实例，根据江苏淮安的模式，主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式，购回只按住房原价，且不收利息。如果五年内无法购回，八年之内购回者需要支付银行利息（只算后三年利息）。“哪怕是选择三七开的方式，自己出三成，政府出七成，按照政府确定的出售价格，我们也很难负担。而且五年内有没有能力购回是一个未知数，没有能力的话，我们住房的成本将会增加。”吴成锐有不少担忧。“再过一年儿子就毕业工作了，到时家里的经济来源又多了一个，到时能力足够的话，跟政府一起买房也许是个不错的选择，不过希望政府在真正推行共有产权住房时，能考虑将原价购回的时限延长些。”