平安地产金融创新论坛
地点：深圳?福田香格里拉酒店二楼大宴会厅
实录内容：
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎大家出席首届平安地产金融创新论坛，非常荣幸受平安银行的邀请担任本次大会的主持人。2013年中国发生了很多事，平安银行也发生了很多事，2013年中国关键词是改革，平安银行的关键词也是改革创新。在这一年里，平安银行成立了三个行业事业部，十一个产品事业部和一个平台事业部，这标志着平安银行事业部制全面实施。事业部制是平安基于以客户为中心的要求，对重点客户进行战略性经营的举措。2013年3月平安银行成立了地产金融事业部。
首届平安地产金融创新论坛正是基于平安银行地产事业部改革的成果而承办的，在这里请允许我代表平安银行感谢各位嘉宾的莅临，正是因为你们的关怀和支持，平安银行才能培育出专业化、集约化、互联网金融等的四大特色。今天的嘉宾可谓是高朋满座，平安银行的领导说一定要礼貌，一定要尊重，把他们的名单一个、一个念出来。
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰先生；
中国房地产业协会副会长朱中一先生；
中国银行业协会副秘书长张亮女士；
全联房地产商会创会会长聂梅生女士：
国务院发展研究中心主任张军扩先生；
国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪先生：
财政部财政科学研究所所长贾康先生。
今天邀请的嘉宾高朋满座，都是行业内重量级嘉宾，就像一朵朵红花，大会主持人一定要像绿叶一样衬托红花们，就找我来当主持人，感谢大家百忙当中参加本次盛会，首先有请平安银行行长邵平行长致欢迎辞。
邵平：尊敬的刘志峰会长，尊敬的各位来宾、各位朋友，女士们、先生们：大家上午好！
今天在深圳举办平安地产金融创新论坛，目的是聚集中国金融和地产行业的各界精英，共同探讨新形势下房地产市场的前景和发展趋势，搭建地产行业与金融企业互通的桥梁，推动地产金融业务的协助和融合，把握金融改善人居的发展。
刚刚闭幕的党的十八届三中全会推出了在市场化、城镇化财税、土地等多个方面的改革举措，这必将深刻影响未来中国房地产行业的发展。房地产行业蕴含着变数，充满着机遇，我们这次论坛的主题就是“明道与取势，地产新十年”，明道就是探求规律，明晰路径；取势就是把握时势，顺势而为。今天荣幸请到国务院发展研究中心，国家发改委、财政部，住房和城乡建设部、中国银行业协会、北京大学、中国房地产业协会、全国工商联房地产商会以及多个知名地产企业的领导和嘉宾，有宏观政策的制定者，有金融地产行业的监管者，有学术造诣深厚的专家和学者，有企业运营管理的实践者，在此我谨代表平安银行向出席本次论坛的各位领导、各位嘉宾、各位朋友表示最热烈的欢迎，向长期以来关心和支持平安银行发展的各界朋友们表示衷心的感谢！
2013年是平安银行践行战略，实施五年计划的开局之年，我们秉承对外以客户为中心，对内以人为本的理念，充分发挥平安集团的综合金融优势，实行公司、投资、同业、投行四位驱动，取得了良好的经营业绩，盈利能力显著提升，资产负债协调发展，风险控制能力全面提高。在打造专业化、集约化、综合金融、互联网金融的四大特色的现代化道路上迈出坚实的一步。
平安银行始终秉承服务实体经济、国计民生的理念，将围绕衣食住行消费领域的相关行业产业链全面展开多方位、多层次的金融服务，我们积极探讨中国房地产金融的发展前景，将一手抓客户体系建设，积极与全国主流开发商和房地产的龙头企业结成长期可信赖的合作伙伴，一手抓业务创新，充分发挥平安特有的综合金融优势，满足房地产企业多元化、一站式的金融需求。
今年5月份，平安银行成立了地产金融事业部，统一经营全行的房地产金融业务，自部门成立以来已在全国重要的大中城市设立了18家分部和三家业务中心，并在团队建设、制度流程、业务创新、客户体系等方面取得了重大进步，培育了一批合作理念相通的房地产核心客户，提高了优良的金融业绩。平安银行将通过房地产金融事业部这个专业化、集约化的平台，持续有效的支持房地产企业做强做大，为中国房地产市场的健康发展发挥积极的作用。
百舸争流千帆尽，乘风破浪正远航。新一轮的改革已经指明了未来十年发展方向，带来了前所未有的机遇。让我们大家共同携手并进，走向成功。最后预祝本次论坛取得圆满成功，祝各位领导、各位来宾、各位朋友身体健康、幸福平安！谢谢大家。
主持人：感谢邵行长的精彩致辞。平安银行的领导有：平安银行监事长邱伟先生；平安银行副行长赵继臣先生；平安银行行长助理张金顺先生；
我觉得平安银行这个名字起得非常好，最近有一句话，没有祖国你什么都不是。套用这句话，如果没有平安，赚多少钱也没有用，好名字也是好彩头。刚才邵平行长讲平安地产金融创新论坛意义非凡，因为我们面临和过去不同的经济环境，如果说过去30年是摸着石头过河，今后30年石头还是要摸，光摸石头是不够的，我们还要做顶层设计和各种改革路径的设计，我们也许在设计桥梁怎么过河，旁边有桥我们不用，也许不一定适合我们，我们要找到适合我们的桥梁。我们有幸请到重要的人物，他是房地产事业重要的参与者、推动者。有请中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰先生带来他的分享，有请。
刘志峰：尊敬的平安银行行长、尊敬的各位来宾、诸位朋友：大家上午好！很高兴到深圳参加平安银行地产金融创新论坛，金融是经济的血液，房地产要科学发展离不开金融部门的支持，有一个金融专家讲国家只要有完整的法律法规体系，再加上有效的金融制度，这个国家的运转就会很顺畅。而且大家在一起探讨很有必要，因此我对各位的努力表示感谢，对长期以来支持房地产行业的金融部门、金融机构表示衷心感谢。下面谈两点看法：一是未来开展房地产面临的形势和利好；第二，银企方面如何通过合作推动房地产业的转型发展。
一、以三中全会精神为指引，把握房地产发展新形势
十八届三中全会是深化改革的加油站，是制度创新的冲击器，改革也是房地产发展的推动力。作为国民经济的重要组成部分，房地产业的城镇住房改革以来在扩大内需、增强就业、拉动城市增长、改善老百姓居住环境、居住条件，促进城乡建设，特别是在稳增长、调结构、促改革发挥了重要作用。
我简单介绍两组数据。在投资方面，去年全年全国房地产投资7.18万亿，今年1-10月份全国房地产投资达到了6.86万亿，同比增长16.2%，增长了1万多亿。在效率方面，去年全年商品房销售额6.44万亿，今年1-10月份全国商品房销售额达到了6.1万亿，今年1-10月份的数据和全年相贴近，同比增长了32.3%，增长了2.1万亿元，占全社会消费品零售总额19万亿的近三分之一。这还不包括二手房交易，二手房交易的量也很大。去年装修额就达到了2.63万亿，现在要找万亿级的贡献行业很难，今年上半年电信消费总量也只有2.3万亿，汽车1-9月份营业收入刚够2万亿，家用电器1-10月份零售总额不到6000亿。
但我们必须要看到房地产业在改革和发展的同时积累了一些矛盾和问题，在功能定位、政策和环境方面也发生了很大的变化，
一是房地产功能定位发生了变化。首先是政府加强了宏观调控，投机投资的同时加大了保障性住房的供应力度，市场供应关系发生了很大的变化，市场失衡的情况比较严重，住房资源不平衡。其次是要素市场发生了变化，流动性收紧加大，依靠土地增值和循环高速利用的时代已经过去。三是居民消费观念更加理性、更加成熟，刚性需求增加，中低价位、普通商品房受到消费者的欢迎。四是房地产业告别了有了房子不愁卖的时代，从切蛋糕到做蛋糕，下一步房地产开发企业要适应形势，从传统的开发商向综合服务商转变，成为城市建设和产业发展的服务平台，为城乡统筹、城市配套和改善民生服务，为现代服务业和新兴产业服务，实现与国民经济和新型城镇化协调发展。
二是房地产依托的资源环境发生了变化。当前我国资源趋紧，环境污染严重，生态系统退化。中国已经到了再不解决环境问题发展就难以为继的阶段，去年我国经济总量虽然位居世界第二，但资源能源消耗占世界比重要远远超过经济总量的比重。我们国家房地产业同行面临着资源环境约束，目前中国房地产业论发展规模全球第一，论发展速度世界领先，论发展质量仍然低于发达国家的水平。论资源环境带给我们的压力确实存在，特别在这几年房地产粗放发展矛盾进一步显现，突出表现为一高四低，即资源能源消耗高，产业化程度低、科技含量低、创新成果转化率低、管理水平低。建材建造生产过程中污染也很严重，因此作为房地产业来讲我们要补上工业文明的课，要走到生态文明的路，房地产业必须要转变发展方式。
三是宏观调控的思路和手段发生了变化。三中全会提出要健全以国家发展战略和工业化为导向，向财税政策和货币政策为主要手段的宏观调控和体系。以往政府的调控思路以行政干预为主，现在调控政策出台更加慎重，昨天吃饭的时候我和邵行长谈谈我的看法，以往政府的调控说老实话我觉得不太成功，主要原因现在不讲了，因为记者太多。以往政府的调控以行政干预为主，现在政策更加注重程序和公开，这种变化主要体现在一是加快建立长效机制，目前国务院有关部门正在加强工作推进，怎么样避免，现在一出台就是全国房地产调控政策，我前面讲了全国房地产市场严重失衡，有的城市很热，有的城市像一个鬼城，因此不能出台全国性的调控政策。有些是可以的，有些应该独立思考，不应该一刀切，应该区分城市的不同类型，房地产发展的不同状况、供需状况而出台不同的政策。二是利用市场化手段，充分激发市场活力。三是建立政府为主的住房保障，以市场为主的满足多层次的住房经营体系，通过公共租赁房、共有产权房，通过再融资和金融创新来丰富来源，通过房地产税等手段对投机性需求调整供应、供求平衡。四是授权地方政府因地制宜的提出调控，做好政府管好政府的，市场管好市场的。
虽然房地产功能定位和政策环境、资源环境发生了很大的变化，但我国经济向好的发展趋势仍然存在。三中全会制定的改革红利将逐步释放，随着西部大开发、中部崛起、自贸区建设，鼓励改革创新，我们更多的资源向小城市集中和转移，都将为房地产业发展提供了广阔的空间和机会，同时也为银企合作开辟了更多的路子。
二、加强银企合作，加快房地产发展
今年年初平安银行以改革创新为驱动，专门成立了地产金融事业部，变单打独斗为区域化、专业化经营，短短半年时间创造了突出的业绩，得到了房地产行业的认可。特别是平安银行具有综合金融的优势，在三方面进一步合作：
一是切实加强银企合作，房地产业是推进城市化的综合载体，随着城镇化的推进，去年我们国家城市化率达到52.57%，未来将提高到65%-70%，住房和其他民用建筑仍然更加旺盛，到2020年我国城乡每年新增房屋建筑面积我估计达到17亿至20亿平方米。其中新增住房品质要求更高，今后要通过住宅产业现代化提高城市化水平，土地城镇化速度远快于人的城镇化。我开座谈会也在谈，目前住房建设地价越来越高，但我们的学校、文化产业、办公楼用地放得很宽，包括工业用地，很多是零地价，甚至是负地价。因为招商引资，为了GDP，基础设施配套政府负担，在土地使用方面很不合理。今后银企应扩大合作，促进产城合作、产城互动，在农业转移人口市民化的支持下，支持城市务工人员的消费，更多的社会资金参与保障性住房建设，促进大中小城市和城镇化统筹发展，促进新农村建设协调推进。从以人为本，高效绿色智能，四化同步的道路，在银企参与城镇化过程中获得双赢。
二是房地产业结构调整和转型发展加强银企合作。今年来金融部门在支持企业转型发展方面做了很多工作，帮助企业转型升级。经过努力房地产行业踊跃出了一批主动适应市场，经济效益好的企业，如在园区地方房产一批企业跳出建房子为主的传统的开发思路，开发建设以新型产业为主导、住宅、商业、医院相配套的园区，据我了解像大连软件园吸引入园企业650家，成为我们国家世界500强企业入园最多的产业园。在商业地产方面，企业整合上下游优势，形成了开发、建设、招商、运营一体化，减少了财务风险，投资开发房屋中心，向外企和国际品牌服务，不仅获得了商业上的成功，还提供了约3万个就业岗位。旅游地产方面有些企业采用先旅游后地产的方式，把度假村、酒店与当地文化结合起来，丰富了地产的功能，避免了项目的同质化。华侨城集团投资的旅游度假、海滨休闲等等提出了人无我有、人有我优，人优我精。还有一些企业与研究所合作，绿色建筑、健康住宅进行开发，这样的创新模式远远超过了房地产开发企业以往外观模仿，逐步提升了创造力。希望金融创新继续与他们进行资源整合，重组兼并，使他们由单一的开发转向全产业链，支持他们开展管理创新、服务创新、人才创新、品牌创新。支持他们做好配套服务和区域合作，通过优化、改造、升级。
三是绿色低碳和住宅现代化加强银企合作。我认为房地产业今后的转型方向和目标可以用三句话概括，长寿命、好性能、绿色低碳，怎么使用这个目标？首先要靠住宅产业现代化。住宅产业现代化对有设计标准化、部品部件工厂化，全流程管理体系化，产业链集成现代化来建设、使用、维护房屋，在房地产行业的变革推动信息化与工业化的深度融合，工业化和现代化良性互动的有效途径。我们在住宅产业现代化方面已经打下了良好的基础，沈阳、深圳、济南作为我们国家住宅产业化试点城市，万通等38个不同类型的企业被审定为住宅产业化的示范基地，特别是长沙远大专注于住宅产业化生产，产业化程度达到了75%，加上全装修达到85%。上个月远大筑工出口了1.8万套住房，1.8万套正在陆续装船运往南美洲。最近湖南省政府正在起草《加快发展住宅产业化的若干意见》，通过税费减免，开辟行政补贴绿色通道等政策鼓励住宅产业化发展。实践证明用产业化方式生产住宅减少建筑垃圾80%以上，提高使用效率4-5倍，减少现代施工，避免二次装修，实现了节能、节地、节才、节水、节石和环保的“五节一环保”，大幅度提高了房屋品质和性能，延长使用年限和大大降低了使用成本和维修成本，大概能降低85%。我认为今后住宅产业化是银企深入合作的切入点，希望银企进一步重视。
最后我希望金融部门支持房地产业，推进科技创新，加快科技成果转化，大力发展电子商务，知识采购平台，为更多的中小房地产开发企业服务。房地产金融企业给有实力的企业给予贷款支持，中国房地产协会愿意为大家牵线搭桥，我们也相信以平安银行为代表的金融部门有能力为更多好的房地产企业服务，为公共繁荣做出新的贡献！
谢谢大家。
主持人：感谢刘会长的精彩演讲，刘会长的演讲给我们带来了很多实实在在的分享，有几点非常深刻。一是房地产行业非常重要，大概占了全国商品零售总额的三分之一以上；二是脱稿的时候刘会长讲了几句话，一是十年调控总体上是不太成功的；三是不应该出台全国统一的调控政策，因为各地发展不一样，这么大一个国家有的地方发展快，有的地方发展慢，用统一的调控政策，一个人生病全家吃药是不太合适的，我们希望今后的房地产调控能够从过去的行政调控转向长效机制，我们后面会有嘉宾做分享。上个月在北京开了一个很重要的会，十八届三中全会，会后有一个公报也有改革若干条的决定，对这两个人的反映冰火两重天，当时看到公报大家的反应是“哎”，看到决定大家的反映是“Ye”，有很大的反差，十八届三中全会以后面临什么形势，宏观经济如何走？我们有请这方面的专家给我们做演讲。有请请到国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪先生做演讲。
陈东琪：同志们大家上午好！感谢平安银行行长邵平邀请我今天上午来这里演讲，按照会议安排让我讲20分钟，9点半讲到9点50，现在已经9点50了，有短信说请各位专家讲干货，不占用别人的时间。原来有一个PPT，我可以讲一个半小时，就不用PPT了，讲讲观点。
一、十八届三中全会后经济增长走势的判断
大家是否还记得2002年的十六大之后迎来了一个非常凸显的经济周期，2002年至2007年经济快速增长，增长速度翻了一番。十八大会不会这样？不会，为什么？变了。什么变？道变了。道是增长规律，已经不是由数量型、外延型，单纯的空间铺摊子的增长模式，向内含的，更集约的，提质增效方面转变。这种转变肯定通过由原来的大投资、大基建、大扩张带来的大增长结束了。前35年的经济增长年均超过10%是奇迹，也符合规律，毕竟当时的起点低，不到4000亿人民币。发展到现在35年之后，今年实际增长7.7%、7.8%，估计净增加1.5万亿，估计今年的GDP有58万亿。第二，当时的城市化水平很低，只有17.8%，到去年每年城市化率以1.2%的百分点提升，从现在到今后的7年，城市化率继续增加，由7亿增加到2020年的8.5亿，城市化率会降低，这样带来的投资消费会减少。另外是东南沿海的工业化已经改变了，工业服务业提升，今后农业服务业会下降，工业份额提升放慢，现在工业化服务水平已经超过70%。中西部十八个城区还在加强工业化，经济比重相对于东南沿海来讲占比较低，所以工业化的快速扩张期就是东海沿海到工业化的早期到后面社会会放慢经济增长的速度。去年首次出现建国以来的新增劳动人口的数量净减少345万，也就是说劳动人口的峰值已经出现回流。四是出口，十六大以后的经济高速增长超过前20年的10年周期的增长，重要原因是出口，国际市场面临大的波动，这样使我们的经济实现了第一个十年接近11%的增长速度。
这样的出口空间在目前欧美的保护加强，落差增大，中国的竞争力提升还需要时间的情况下，出口压力会增大，出口空间会有所缩小。当然最重要的因素是资源环境的承载力迫使我们不得不转变经济发展方式，所以新一届政府的重点是要实实在在的转方式，通过改革释放市场能量，促进产业结构升级和转型发展。这由原来的数量增长模式带来的高速增长发生变化，因此我们的想法把十八大以后新的周期起点上，我从2002年至2007年的上升周期，或者2002年至2012年的前六年上升，后四年调整的整体趋势。基本判断是明年经济增长和后年乃至2020年经济增长是筑底增长。
计划经济时期和改革开放，这个时间的经济增长是大起大落，山峰很高，山谷很深，特别是计划经济时期的60年代初期，文化大革命的初期和70年代上半期出现了负增长。80年代增长到1985年翻了1倍，这是上行周期的第一个10年，1991年也是从4%左右，1989年3.8%，1990年4.1%，这样一个上升翻倍和下行，这样的模式不会再重演，这像湖南的湘西地方，看到高山、看到深谷，今后的体验模式，中国经济不再可能出现新一轮的持续增长，今年沿着8%左右的轴心上下波动。
金融危机以来，特别是2012年以来，中国经济连续在8%以下增长，我个人认为这个趋势是未来平原式增长模式的预演，今后围绕着七上八下的轴心延续一段时间增长。明年预计中国经济和最近两年的7.8%大致接近，去年我们的GDP增长7.7%，统计局调整以后是7.8%，今年前三季度增长7.7%，但是由上倒下，一季度7.7%，二季度7.5%，三季度7.8%，我估计四季度会沿着7.8%略有上升，全年7.8左右是V字形。去年一季度8.1%，二季度7.6%，三季度7.9%，累计模式是上升的，因为W形是上升的，但上升动力会很弱，当然可以避免一般讲中国经济出现衰退，毕竟中国的城市化、工业化，中国人口红利，中国的出口能力等等增长因素没有完全消失，理由主要是两个，一个是需求，我自己预计明年我们的需求会受到挤压，现在美国经济最近5、6个季度稳步增长，今年预计在2%至2.5%之间。欧元区结束了6个季度的负增长，预计下个季度会在0.3%-0.6%之间。新兴国家巴西通胀提升，最近第三季度的经济环比是收缩的、衰退了0.5%，同比应该是负1.8%左右，但物价上到6%以上。这说明新兴市场经济体的高速增长时期可能面临变化，我们把发达经济体和新兴市场经济体的主要代表，这对全世界做出重要贡献的经济体来测算一下，我个人认为长期处于弱增长的状态。增长缓慢使得这些国家的消费预期、消费能力下降；虽然这些国家发达经济体正在注重基建，包括运输设施，包括高铁，但这些国家公共能力比较弱，像美国，现在很多地方政府面临破产危险，今年是最近几十年来第二次出现，这说明西方国家和包括新兴市场在内民林着一个公共需求的重整甚至调节的趋势。尤其是欧洲、美国，北美是福利放缓，综合来讲我们要实现2010年这十年的出口增长已经不可能再重演。加上这些国家的保护政策，各种摩擦、各种限制，甚至美国搞经济规则限制提高你的赤字门槛等等，这都使得中国的出口成本提升，原来低价出口的能力会出现周期性调整，这是第一个挤压。
第二个挤压，前几年中国的高速增长除了出口的推动之外一个是低成本，刚才会长做了介绍，这是客观的实施，中国经济变成了放开市场，取得了超历史的发展。房地产的超速繁荣长周期结束，虽然我们可能还会有补充性的快速增长。
在这样的情况下城市化数量扩张的时代，再加上交通、高速公路，等等大基建推动的高投资的时代已经结束，我自己明年写一本书提出了中国的长周期应该从70年代到2020年结束，目前处在的阶段，中国的投资带动快速增长的内需将会放量，而且会很明显。三大势头需要是消费，遏制中国经济快速下降的主要因素，特别是城镇居民消费增长都在12%-13%，一个是劳动收入，再加上政府在总收入占比非常高的情况下。放给市场，放给企业，放给所有地方的主体，2、3年以后十三五、十四五由于大的改革和创新体制，但需要时间。有可能会出现一个情况，在红利释放之前，明年有增长速度下行。当正能量和负能量，只要政策操作得当，特别是政策操作安排的措施。主要来自于几个方面：一是来自于改革本身，就是体制机制的创新，特别是向企业、向市场放权，尤其是像上海自贸区，民营企业和中小企业会使企业发展动力更强。第二个机遇来自于行业内的创新，比如说金融创新，利率市场的改革，这个金融创新，包括房地产的升级都是。产业升级当中我个人认为特别像制造、服务业升级的机遇非常大，一是节能环保，二是由于升级，特别是重组带来的机遇。三是国家对创新战略的实施使中小企业和大企业在研发和创新方面的机遇。四是市场放开的机遇，尤其是资本市场。我个人认为明年开始会有一个倾向，由于资本市场预期放开带来的，这是任何一次改革开放过程当中市场会必然表现的，中国的资本市场，一旦市场放开，市场开放落地的措施就会带来市场的繁荣发展。这不仅对中小企业，包括市场当中的投资者都会带来机遇，最重要的机遇是国家的全面深刻变化带来的创新。我认为这个机遇是结构性的。
在提质增效的情况下一定会带来结构性的投资机遇，我自己对两个事情很有兴趣，一个是节能智能的家电，节能智能的汽车；二是军工，无论在高层座谈还是在一般演讲当中，我认为中国成为全球第二大经济体，国防需求正在产生，美国由2000年的31%今年有可能降到21%左右，下降10个点，我们这10年增加了6-7个点，今年我们还会提高，这样的提高要求我们履行责任的能力提升，能力除了竞争力之外最重要的是国防能力，国防能力表现在产业发展。我们会要求产品的提供，我们的东海、南海周边，中国面临着很大的外部挑战，需要我们随着发展计划，随着体量地位的提升来满足国防需求，要求我们加快在治理体系和能力现代化条件下，一定要加强科技和国防现代化。因为国防这个东西的特点就是科技含量非常高，这样高科技含量的产品不仅有益于中国产品的提升和发展，我们最近5年的发展非常快。我想要讲的是对工业的支撑，很多东西的制造工艺、材料、人员、劳动力、器材、信息都会有利于民用品制造能力的快速提升，由中低端向中高端移动，这是非常重要的。我最近两年一再向高层领导和相关媒体呼吁，中国要加快军工建设，重要考虑有两点，一点是满足国防需求的增长，供求提高、供求平衡，这是前35年没有出现的，而现在发展条件具备了。第二，对产业升级做一个重要的推力，从这个角度来讲我们认为未来的机遇无论在市场上，还是在我们的企业、我们的地方在中国国防现代化都有启发。
我的结论是中国经济随着由超级繁荣到高速增长向筑底增长局面，并不等于未来投资就没有机遇。坦率的说，世界经济都进入到大调整时期，主要是全球经过50年的增长以后一定会出现供大于求，消耗产能和需求的问题。我个人认为世界面临着市场波动时代，特别是原材料。而这时候的需求由于收入增长不足，会使我们的需求对应智能生产、大数据时代、信息化时代、高生产率，这种情况下世界增长会放慢。在这个情况下2020年依然是高速增长，虽然是相对高速，但是在原来的基础上的10%的增长，我们在68万亿的8%的增长依然是高速增长。我讲增长速度确确实实在放缓，大家要做好放缓条件下寻找结构性机遇的准备。
由于时间关系就讲到这里，谢谢大家。
主持人：感谢陈院长的精彩分享，虽然因为时间关系很多观点来不及讲，我想大家已经收获了很多。前段时间有一个著名的报道，关于土地增值税，我记得那一天我正在和一位央视媒体记者吃饭，突然有记者打电话来采访，说有一个报道很权威，说全国几十家上市房地产公司拖欠了3.8万亿的土地增值税，3.8万亿，一年房地产销售量才7万亿，拖欠了这么多，不太可能啊。这么多房地产上市公司，这是谁说的？国税总局还是哪位专家说的？他说中央电视台报道，我放心了，央视报道就没事了。可见关于房地产税收，无论是房地产税还是所谓的政府各个税费占到房地产收入的多少，这样各种说法都说明我们房地产税收是大家都很关注的话题，我们不要听央视的，我们要听专家的，今天请到了财政部财政科学研究所所长贾康先生为我们做财税体制改革与房地产税制的演讲，有请。
贾康：谢谢主持人，我抓紧时间谈谈自己的看法。
三中全会重要文件里有一个非常值得我们深入领会的现代国家治理的理念，这个理念是合乎逻辑的，也是几次出现的构造现代市场体系的要求，又连接到建立现代财政制度的建设要求。我认为这样一个逻辑链接实际上是在十八大里面确定的全面改革趋向之下非常鲜明的做了历史性的承前启后，如果说承前一直追溯到中国三千年如果摆脱落后挨打、振兴中华的诉求。在上世纪中华人民共和国成立之后，在60年代、70年代都曾经明确表述了四个现代化的思路而改革开放新时期开始的起点上是邓小平明确勾画了三步走现代化战略目标。在承前的视野之下，在这次全会上明确现代国家治理的理念，启后就明确了我们无法回避的攻坚克难的改革思路，只有承前启后才能呈现改革红利，才能连通中国梦这个现代化的愿景。我们财政在逻辑链条里为此是国家治理的重要支柱，财政显然拉动整体资源配置，我们的市场体系的现代化在文件里明确表述要让市场起决定性作用，财政的基础和支柱作用就是要服务于现代市场体系，最大限度的发挥效应。而财政自己的表现形式收支预算体现了国家政权体系的战略重点和政策要点，必须要在制度体系安排上做微调。
政府和市场、企业，中央和地方，公共权力体系和公民这三大基本的经济政府体系，政府既不越位又缺位在市场发挥资源性作用的同时，发挥政府应该发挥的，弥补市场失灵，辅助弱势群体等作用来促进社会和谐和长治久安。在这样一套逻辑链接之下实质性的推进财政体制改革和配套改革、攻坚克难在这个文件里明确的，争取在2020年的同时，在这方面起到决定性成果，这就是三中全会精神的主旋律，在这个主旋律之下覆盖的财税改革重要组成部分必须解决积极的构建现代税制的问题，就是要在财税体制改革之下重点讨论会上希望我谈到的房地产税收改革这方面不可回避的改革任务。
文件里有一句话非常简要，表述为加快房地产税立法并适时推进改革，我试着作为一名研究者把自己制作解读的意见向各位汇报一下。我认为从几个要点表述提纲挈领的描述。一是只有加快立法才能适应我们国家这一阶段体制改革和经济社会发展的客观要求，这也是统向现代文明，提升整个社会文明程度政府必须努力做多事情。第二，加快房地产税立法应该是广义的理解，而不是在上海、重庆做的改革试点的房地产税，从广义上说和房地产相关的各种税都可以包括在内。中国现在开出18种税里面排列起来跟房地产直接相关的就有11种，实际上房地产税通盘的立法必须涉及到在整个固定资产开发、交易、保有全链条各种税之外的费要纳入眼界加以整合，因为税和费加在一起的负担体现了一个法治社会，以现代化为取向的社会要形成调节机制的。这样所有的税费怎么样合理化，必然要求有一个通盘协调的整合。从土地开发到开发中各个市场主体介入之后提出成品的交易，再到交易之后的保有，所有税费要在全面改革审视之下做协调的，或者要清理取消，或者是要规避，或者某些负担需要调解，或者某些负担不可讳言也需要调增的通盘考虑，是对应税费体系的构建和完善。
比如说两地试点的房地产税就是要从无到有的在中国把这个链条中间的不动产，包括消费环节、保有环节应该形成的税收调节的制度框架建立起来，走向现代国家，构建现代税制是非常明显的改革任务。第三点，这句话表述里说的立法需要做一种动态的把握，我们国家现在18种税具体有法的形式只有3种，具体看起来称做法的税种法的成熟性和严肃性也难以做出比较高的评价。比如说个人所得税，个人所得税从80年代初中国建立，打开国门之后大批的外国专家涌入，你不征他的个人所得税，他回到自己的本国要征税有了双边的税收协调机制我们应该肥水不落外人田，按照国际惯例在自己的本土上，要尽快通过立法制定个人所得税的改革内容，个人所得税演变至今成熟程度、法规条文的完善程度应该讲仍然是远远不适应的，我们必须要有一个理性的、求实认识。
回到中国法规体系的现状，要从另外一个角度，我们现在做的立法涵盖的面绝对不是指覆盖到称为法的规则，实际上从法到法下面更低程度的调节，一直到官方确定的红头文件，白纸黑字的都是通过现阶段的法律体系组成部分。两地房地产税改革试点就是这样的链条，人大审批通过房地产税法之后授权国务院制定实施方案，而国务院在授权之下同意了上海、重庆两地实施敢为天下先的房地产税改革试点，在不违法的情况下规则成熟度明显不足，这是我们不得不接受的事实，不要显得粗早和不成熟就否定了改革的意义，万事起头难，敢为天下先的改革更是不容易。我们这一次在文件里明确先行先试，改革形成黏度关系，加快立法，继续先行先试是并不互相排斥的关系，而需要形成一个合理互动关系。所以我觉得立法需要动态把握的情况之下，精神实质就是我们需要沿用邓小平的改革智慧，在一些存在明显争议的改革事项上我们必须给出试和闯的空间，邓小平当年决定改革要大胆的试、大胆的闯，现实生活中我们已经注意到其实很难大胆。我们现在进入深水区以后怎么样给出继续试和闯的空间是非常重要的改革要点，我们必须注意在深水区稳中求进的问题，注意在这里面防范风险的问题。不给试和闯的空间，立法往往流于空谈，我们必须把握更加审慎的特征。
所以在立法层面上，我认为简要的说加快立法和继续先行先试不能做互相排斥的理解，必须很务实的考虑到中国立法过程中，比如说在两地试点有可能从红头文件向暂停条例提升，很难设想一下子把这么多的税都按法，由人大牵头形成成规文本，实施以后全国实行，这样理想化的状态在现实过程中是难以企及的。我们动态推进，由低层向高层的立法过程需要推进。最后一个层面的看法，我认为在改革倾向房地产业界争取市场通盘考虑的过程中，我们既要把握大的方向，掌握好基本趋势和基本逻辑，注重国情阶段特点，注重务实可行。我们论坛主题表述“明道与取势”，要对基本格局有一个判断，必须把成本、改革空间、任务这样一个基本依据，房地产要在保障得到有效供应的同时才能使市场得到健全的发展。大的改革方向是调控房地产市场，必须包括现代税制里直接房地产税。在“明道与取势”的同时必须要务实可行，现在推进的改革方案刚需带有什么样的特征？至少可以提出几点，大家关注的试点方面我认为第一点是需要清醒的看到改革方向已经锁定，虽然有这么多的争议，还有强烈的不同意见，你看看中央历次文件，三中全会的内在逻辑，这样的改革往前推，箭在弦上，也要特别慎重。慎重的情况下我认为先行地区，保有环境从无到有的建立房地产税，不能简单的照搬美国的模式，要把这样的信息尽快在决策管理层面加以确定，让全社会吃定心丸，否则这个改革往前推进我认为不能体现已有的务实精神。怎么调节高端？应该鼓励更多开明的、理性的投资者，里面所说的法理依据问题都知道实事求是的、重点的阐明之后，具体界限的把握必须在技术路线方面允许大家发表不同意见，是第一套房算做排除对象，还是作为一定标准作为排除对象，重庆给出180平米的起征点，各地并不要求千篇一律，各地应该有弹性的选择空间，但是内核是有共性的。我们明确基本社会共识的基础上，力求加快改革步伐，这是整个社会全体人民群众经受走向现代国家的历史性考验，必须面对改革任务。
以上办法请各位批评指正，谢谢大家。
主持人：谢谢贾所长的观点，很多人都关心房地产税什么时候征，贾所长说方向坚定不移，应该是向这个方向在走，只不过我们需要通过立法的方式，保有环节的房地产税更多是调节高端的，普通老百姓应该可以安心一点。一个多月以前在一个论坛上，也有下面的听众在问有关房地产税的问题，当时任志强是嘉宾，他说房地产税是一种财产税，征房地产税的前提把财产弄清楚，现在财产弄不清楚怎么征？什么时候把财产弄清楚了？官员的财政申报要实施，让官员的财产先弄清楚，当然这是一家之见。从十六大到十八大都有一个话题不断地提高，城乡统筹或城乡一体化，每一次党的文件都有微妙的差别，讲得不太一样。十六大提出要城乡统筹，十七大提出推进城乡社会一体化发展，十七届三中全会提出推进城乡要素的平等交换，公共资源的均衡配置，这次十八大三中全会提出健全城乡发展一体化的体制机制，这些词很高深、很微妙，如何解读、如何看待？我们有请到国务院发展研究中心张军扩先生分享，他的演讲题目是构建城乡发展一体化的体制和机制。
张军扩：各位领导、各位专家、各位朋友：大家上午好！按照会议给我的主题，我结合十八届三中全会精神学习，就构建城乡发展一体化的体制机制谈一点看法。
刚才都说得非常专业，大家吸收了很多信息，这次十八届三中全会专门辟出一章来谈城乡发展一体化的问题，从四个方面来探讨，足见这个问题的重要性。为什么中央会如此重视这个问题？就是因为长期以来实际上国家的现代化走的是一条在城乡二元结构相对分割的情况之下的城市化、工业化的道路，这种道路如果说在我们改革开放初期，在经济发展初级阶段，我们为了从发展这些理论来讲，为了集聚国家的力量，尽快的走出所谓的贫困陷阱，尽快的建立起工业体系和经济体系是有一定的积极意义的。到了现在这个阶段，以世界银行的标准来讲国家进入到上中等收入国家水平，进入由中等收入阶段向高收入阶段迈进的时候，大家知道问题、矛盾、环境都不太一样了，这时候我们的模式出现了很多问题。
实际上工业化、城镇化和农业现代化协调推进，或者城乡发展一体化是一个国家现代化最基本的要求，不仅是一个最基本的要求之一，也是顺利实现的根本保障。所以我认为中央把城乡发展一体化作为一个非常重要的任务来抓是抓住了核心，非常正确的选择。问题在于刚才主持人讲得非常专业，从十六大开始一直以来，包括更早的时候都讲了发展理念，只是不同时期有不同表述。十八大之前主要讲城乡一体化，十八大的时候最重要的进展加了发展，以前讲城乡一体化只是要素的一体化，但在十八大的时候讲了城乡发展一体化，都需要发展，发展一体化或者一体化发展，但问题在于我们的理念问题一直很难问题，问题出在什么地方？最主要的还是出在体制和机制上，就是不能建立起一套真正支撑城乡一体化发展的体制机制。所以这次《决定》把健全城乡发展一体化的体制机制作为六项经济改革的措施之一，作为十五项深化改革的措施之一，不仅在发展理念上继续支撑了十八大的提法，是非常重要的进步，同时也抓住了推进城乡一体化最基本的问题，就是构建体制机制的问题，所以我把我观点与大家一起分享。
这次《决定》构建城乡发展一体化的体制机制有几个内容，包括城乡统一市场要素，还有公共资源的城乡配置和服务的问题，最后是城市化的问题。我认为这里面最重要的一是构建城乡统一的要素市场，和要素平等交换的问题，这对下一步城乡发展一体化应该说是最重要的举措。大家知道什么叫城乡统一要素市场？要素从经济学角度来讲包括了土地、劳动力和资本，建立统一的城乡要素市场最关键的是这三个要素统一市场、平等交换。目前最突出的就是土地要素统一市场的建设和平等交换问题。大家知道这次《决定》对农村耕地、承包土地都提出了改革举措，其中最为重要的，我个人认为最需要我们大家关注的是两条，第一条是关于农村集体经营用地的改革举措，第二条是关于农民宅基地、农民住房财产权的改革举措，这两条是下一步引起最大问题的措施。第一条，《决定》指出在符合规划和管制的前提下允许农村集体土地出让、租赁，实行与国有土地同等入市，为进一步缩小耕地的范围做出一些论述。
对于这一条我个人认为有两点需要我们把握、处理，第一点就是什么是农村集体经营性建设用地？大家知道农村集体建设性用地是三类，一类是乡镇企业用地，就是农民乡镇企业建厂房用地、仓库用地，以及市场用地；第二类是农村公益性建设用地，三类是农村住宅建设用地，在这三类建设用地当中，这三类都和农村集体建设用地，这三类当中第一类应该说肯定就属于集体经营性建设用地，第二类基本上可以判断不属于集体经济建设用地。问题是现在大家讨论比较多的也有一定分歧意见的是第三类，就是农民的宅基地，以及在宅基地上我建房、出租、经营了，我也有收益，算不算集体经营性建设用地？我的看法是这样的，根据我们国家的《土地管理法》，无疑宅基地是以农民的集体经济组织成员的身份获得的，是一种免费的获得方式。而土地法规定一户一宅，面积由各省、自治区、直辖市决定，如果农民销售了宅基地以后再申请宅基地是不被批准的，这是《土地管理法》的规定。按照《物权法》的规定，宅基地是属于用益物权，这个词在《决定》当中也提到了。什么叫用益物权？一般意义上的用益物权是这个东西不拥有你，你拥有占用、使用和收利的权利，这就是叫做用益物权。问题是《物权法》对用益物权的界定和一般意义上的用益物权的界定有差异，宅基地对土地享受占有使用的权利，有权依法利用该土地进行自由设施，少了收益权，明确规定宅基地的取得、使用和转让要符合国家规定。也就是说如果我们严格按照现行法律规定，宅基地不应该是《决定》中所讲的那样，这是需要大家注意的第一点，就是到底是什么范围。允许同等入市、同价同权的农村集体性建设用地就是农村乡镇企业的用地。第二需要注意的，不是所有的集体经营性建设用地都可以同等入市，同价同权，有一个前提，要符合规划用途的管制，这也是需要大家注意的。
这好像显得我们能够进入市场的农村建设用地好像很少，我个人认为还是比较重大的改革措施，根据国务院发展研究中心有关的调查和估算、估计，目前我们国家按照刚才讲的小范围的农村集体经营性建设用地，这个小范围的土地存量也相当于我们国家每年新增用地的将近10倍的规模。如果这一部分建设用地，如果我们国家的情况，我们认为是目前的需求，如果农村集体建设用地平等入市，这部分建设用地可以为今后相当长时间内提供相对充足的用地需求。这不仅对缓解我们国家目前城市化建设当中处于什么样的状况，而且对改变地方政府的土地财政模式，增加农村集体的土地收益都会发生很大的影响，这是需要大家关注的。
第二个比较重要的事情是关于农村住房财产权改革措施。这项措施提出要改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，稳妥的推进农民财产权的抵押。大家知道我们国家的农民住房财产权政策只是允许农民把自己在宅基地上建的房子转让给同一集体组织成员，不允许转让给本集体组织之外的成员。这项规定大大限制了农民房地产增值的潜力。你买这个房子，你可以不受限制的转让，房地产增值的潜力非常大。农民的房子只能转让给本村的，本集体组织的农民，这样房子升值的潜力会受到很大的限制。《决定》里提出的试点并没有这样的限制，只是讲要进行试点，稳妥的推进农民财产权的抵押、担保、转让，允许农民可以向集体组织以外的人，也会极大地增加农民住房的增值潜力，我认为这个措施实施会给村镇建设和村庄面貌改善带来益处。当然需要注意的是一是试点，选择若干条件适合的地方试点；二是加上两个限定词，一个是稳妥，在稳妥下要审慎，说明了这个问题的复杂性。不管怎么讲提出了改革方向、改革措施，大家需要关注。
当然，农村集体性建设用地和农民宅基地住房财产权的改革既涉及非常复杂的深层次问题，比如说农村土地集体所有制的性质、实现方式、改革方向，农村村镇公共事业模式改革方向，涉及如何制定集体的具有可操作性的改革方案等等都非常复杂。当然无论如何这两项改革都向正确的方向迈进了一步。《决定》是城乡统一要素市场，包括土地、劳动力、资金，在劳动力方面也提出了一些改革措施，时间关系就不讲了。
要构建支持城乡发展一体化的体制机制，第二项比较重要的措施是公共资源在城乡之间的基本配比和城乡基本公共服务的均等化，我觉得这一点第一条是要素在城乡顺畅的流动，第二个就是公共资源配置这只手在城乡公平的配置、均等化的问题，这也是非常重要的，实实在在相当长的一段时间内，也是由于这只手，这个短板造成了城乡发展的不协调。我国城镇化现在存在的一个突出问题就是大量的进城农民工虽然算是城市常住人口，但并没有真正享受到与城镇居民一样的，或者相当的待遇，于是现在就有一种观点，认为提高城镇化质量的核心就是农民工的市民化问题，就是要赋予农民工市民待遇、市民福利的问题。我一直感到这个提法、这个思路的出发点是好的，但实践中既不可行又有失公平。因为农民工并不是一个确定的概念，今天在城里打工是农民工，明天回到农村种地变成农民。为什么说不公平？因为我们要解决的差距问题不仅是农民工和市民的问题，而是市民和农民的问题。如果我们把眼光盯在农民工身上，不平等问题怎么处理？因此根本的，也是更加合理的要努力尽快推进公共资源在城乡之间的配置和基本公共服务在城乡之间的均等化，通过均等化缩小城乡服务的差异，也从根本上解决了农民工市民化的问题。如果城乡基本公共服务均等化的问题不解决，没有这样一个大的背景，那么我们解决农民工市民化的问题就只能像现在有些地方的那样，在维持城乡二元制度的大格局之下触及，就只能设置很高的门槛。最后我们看到实际的进展往往是雷声大、雨点小，能够留下的人口极其有限。《决定》提出城乡公共资源配置和推进城乡基本公共服务的均等化是十分正确的改革方向，如果能够统筹推进必将对城乡一体化发展起到重要作用。
以上两项是我感觉推进城乡一体化最重要的改革，要构建体制机制，这两项体制机制是最重要的，因此《决定》提出了明确的改革方向。另外一项也比较重要，在决定当中似乎有所涉及，就是城乡规划体制的改革问题。不难看出随着农村经营性用地的入市，规划在城镇化工业化当中的作用将越来越重要。一块土地是规划为工业用地还是规划为商业用地，建筑高度、建筑质量等等如何确定？都将会对土地的价值产生重要的影响。而目前我国的规划体制不仅存在城乡分配问题，而且即使就城镇规划本身而言也存在着制定过程不严谨、不科学，规划前瞻性、预见性不足，经常和实际发展运行相脱节，以及规划修订权威性比较大，规划过程更是缺乏足够的约束力。因此，促进城乡发展一体化也必须推进城镇规划的一体化。
我的发展到此结束，谢谢。
主持人：从中央文件里有这么多高深的机密，原来宅基地有占有权但不能有收益，类似这样的东西请专家解读一下有助于我们加深对法规法律的理解。现场有哪些嘉宾想提问？我有一个问题，刚才您讲到城乡一体化，我一直觉得城乡一体化把农民工弄进城市是不对的，一体化应该双向，不一定农民想进城，城里人想到农村去，我想到农村买一块地，想把城市户口变成农村户口。
张军扩：太有可能了，太必要了，我刚才说作为试点提供了这样的可能性，我们首先要在基本公共服务，留在农村也是一样的，在什么地方那是你自己的选择，不管在什么地方，国家的阳光普照都是一样的。对农民宅基地上建的住房财产在一定程度上可以获得收益，但现在只是试点。
主持人：这个问题也是下面一位嘉宾让我问的，他一直想到农村买房子，但不能买，买了就是小产权或者非法，既然试点将来就有可能，我们希望城乡一体化变成真正的农民可以进城买房，市民也可以进入到农村买房。以后城乡一体化希望各个要素之间都能流动起来，大家不仅可以占有，将来还可以获得收益。
房地产行业很特殊，那么重要，很多时候说是支柱产业。房地产行业这么多年对调控弄了很多房地产行业内的从业人员，出去以后不好意思说自己是房地产业，说自己是房地产业很没有面子，到处都被批、被打压。最近很流行一个词叫“土豪”，上次有一个人讲他对土豪的理解，土豪就是指房地产行业，开发商，为什么呢？土就是土地，豪就是拿土地来盖房子，House，用土地盖House，简称土豪。土豪、土豪，我们做朋友吧，大家都开始喜欢House了。我们请行业内重量级嘉宾给我们解读一下今后的房地产调控之路，有请全联房地产商会创会会长聂梅生女士，她的演讲题目是“房地产向何处去―调控与预判”，有请。
聂梅生：很高兴参加今天上午的论坛，感谢平安银行给我们提供这么好的机会。今天发言的题目是后三中全会房地产路径分析。
时间不长，我要讲三个问题，一、当前房地产形势；二、十年调控留给我们什么样的思考题；三是未来城镇化与房地产市场化。
一、当前房地产的形势
我认为其实房地产目前的各项指标仍然处于高位，但是不可以忽视的是下行态势已经形成，并将持续。我同意这样的看法，房地产的黄金、白银期间已经到了。我们从曲线可以看出来今年初出的时候房价涨幅18.8%，1-9月份降到8.6%，房地产同比涨幅包括一、二、三线城市，包括商业地产下行涨幅的跌落还是非常大的。
二是差异化市场迅速形成。到底今年的房地产调控能不能形成？实际上我们现在大部分的城市如果拿房价同比来看，高于GDP7.5%的涨幅只有10个左右，其他涨幅都在7.5%之下，拿房价指数和GDP指数比，今年绝大部分都在GDP以下，二手市场只有几个城市超过GDP。这样大家的看法，今年房价猛涨，高歌猛进，数据并不真实。销售额和销售面积下降的幅度非常大，从年初的77到32，从49.5到21，都是折半的下降。再看企业的资本金到位从33到27，增幅持续下降。投资，从年初的22下降到19.2，房地产投资低于我们国家固定资产的20.1的增幅，房地产投资对我国固定资产投资形成了负拉动，20.1是固定资产的增幅，并不像原来高歌猛进之上。我想说增幅集聚下降，但还是有增幅。差异化迅速形成，在GDP以上涨幅的只有10个城市，有些城市在GDP，甚至CPI3.5%之下了。
二、十年调控留下的思考题
一是关于和泡沫，原来不涉及这个问题，三中全会之后可以发出一点声音。十年以来关于拐点争论不休，预测不断，关于泡沫即将破裂的警告不绝于耳，但这类预测基本不准，百姓大呼上当。但这是怎么形成的？政府调控房地产的时候有一个基本的思想，当时讨论的时候有一些不同意见，造成了很多的批评，就是基于“熨平经济周期”的四到思路，从此以后中国房地产没有市场周期，只有文件周期，文件周期是1.5年至2年形成文件拐点，低了往上走，低了往下压，频繁的调控不可能有市场周期，有周期是两个拐点，在过去的10年当中形成了很多人认为，而不是市场规定的。
关于泡沫的成因在市场上有一些看法，我认为泡沫有两个指标我们应该敬畏，或者应该承认。一是房价上升是不是脱离了经济增长的基本面？比如说增长GDP在下调，房价在上升，这就造成了泡沫的态势。二是关于支付能力。部分城市已经形成了泡沫，但是并没有形成全局性的泡沫破灭。至于房地产的要素我待会儿还要讲，主要是货币宽松，地价上升超过房价，这两个因素导致房价上升。这两个因素是要素，改变这两个要素才能解决中国房价上升的问题。所以我认为暂时控制房地产上升的态势，因为这是一个渐进过程，渐进过程增速放缓，就像今年的增速大大放缓，逐渐消纳不良因素，但不会形成全局性的头盘。如果投资像刚才讲的，今年投资上7万亿，对固定资产投资是非常重要的支撑。
二是政府归政府，市场归市场。我们回顾一下政府归政府是怎么做的，大家觉得政府归政府，市场归市场，政府有形之手还是需要的，2003年至2013年是房地产黄金十年，也是房地产密集调控的十年。2003年121文件开始到2013年国五条出台，国务院及相关部委共计出台70项重要的房地产调控政策。政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。今年房地产形势是差异化，增幅趋于下降，
这总结2005年至2013年的房价同比指数，高了往下调，低了往下压，这样形成的周期明显是政策周期，政策周期在国五条出台以后。市场归市场，国五条到现在不到一年，真正的市场归市场的房地产周期是什么样？我们不妨借鉴一下美国。美国房地产市场程度很高，他们非常敬畏市场定价，房地产市场周期是业内的必修课，起码要考虑一个，不像我们的半个周期、文件周期。美国利用5个周期、5个拐点，这是美国本个世纪以来的五个周期，前面是十年一周期，后来是七年一周期，如果把周期回归到一个曲线以后我们仍然可以看到25年来，从1987年到2015年，从60涨到180涨了3倍，2011年跌，2013年又往上涨，这就是市场的规律。房价只涨不降是悖论，是不可能的。过去15年商品房均价涨了3倍，美国涨了5倍，回调了1/3。包括我自己在内对这个现象做很多、很多解释，无非就是四个字，中国特色。包括发展阶段、人口结构、经济增长、土地和货币政策，中国人的理财习惯等等，甚至丈母娘都出来了。我认为中国市场周期到了顶端，国内相当于美国2006年的涨幅。如果市场归市场，哪怕增幅的回调，现在增幅已经回调了，但没有到负增长。什么样是一个点，什么时候是合适的点？我们最近一直在研究这个问题，首先是开发商的投资回报率IRR，由过去的50%回归到国内其他产业的平均水平，和国际同业水平相当，就是10%左右，原来非常高的投资回报率这几年不存在了。二是回归到支付能力，房价收入比判定合理房价，以租金回报（租售比）判定市场价格。如果租金高于月供，所以用租金和月供形成关系定房价是合理的。三是房地产业在国民经济当中的作用回归到与其他产业同步发展起支撑作用，这是三个判断。刚才听了刘部长的讲话很受启发，应该加一条，房地产应该更多的转向绿色、环保，支撑我们国家的可持续发展，不能再是资源消耗、高污染的产业。
我们可以看到中国房地产为什么挤占的地位太多了，我们把国房景气制度和上证指数做一个对比，可以看到在前期，就是2009年以前蓝色和红线不波动，经济好房地产应该上，经济不好房地产应该下。但4万亿以后房地产大大高于上证指数，因为上证指数决定了我们国家的经济水平，说明整个资源和资本都进入到房地产，一直到上证指数上不去，实体经济不振，从这里可以看到这是房地产和各个产业之间的关系是不平衡的。
三、三中全会以后的情况
三中全会各位领导讲了很多，主要与房地产有关是两个方面，一个是市场化，一个是资源配置，使市场在资源配置中起作用。市场在资源配置中的决定性作用是全方位的系统工程，起码资源配置牵涉到三个方面，要素资源的取得情况，这是房地产要素资源，贷款只有一家――银行，其他渠道很少，谈何要素资源的市场化呢？二是价格形成机制的市场化，就是房价和租金，现在因为限购、限价、限售、限贷。三是居民需求预分配的市场化，税制和分配，在二次分配当中有政府和市场的关系。
重点讲一下银根，三中全会以后关于土地改革离我们比较远，很多专家和学者和地产界认为中国的土地改革要实现恐怕要到2020年，银根这件事情非常大，因为你们房地产有关的，一个是人民币汇率和利率市场化，这样不会一刀切，不是完全由银行解决这个问题。二是多渠道的推动股权融资，提高直接融资比重。三是鼓励金融创新，丰富金融市场的层次和产品。一是IPO，二是PE，三是REITs，四是资产证券化CMBS，准备向银监部门、证监部门去推，这都是可能的，下面已经开始进入到实操。
推动资本市场双向开放，加快实现人民币资本项目可兑换。2013年中国大幅度的走出国外，走的幅度非常大，10月份160亿美元，到了11、12月份富力拿了十几亿投资马来西亚。房企多元化配置资产，走出国门实现国际化得以实现，
价格形成机制的市场化，政府不应该过多的干预市场，政府干预市场形成什么问题？要关注中国房价怎么形成？回归市场以后需求的差异化，地区的差异化，各个地区不一样，不能拿北上广深的政策全国套，套的结果就是调控，变成很离奇，因为市场功能不同，当期房价、预期房价、长期房价不一样。最后市场机制，中国房价怎么形成？长期低利率，蓝线是房价涨幅2005年至2007年，下面红线是实际利率，相当于银行的存款利率-CPI，他们两个正好是反向的，存款利率调低房价上去，利率调上去房价就低，这是正常的，低利率形成房价上升。为什么现在低利率没有形成房价上升？因为调控政策的关系，这是对应的变量关系确实和低利率有关。与低利率的套利有关系，金融资产从100涨到500，低利率从100涨到180，在这样的套利面前大家肯定买房子了，这基本都和利率有关。另外和货币的流通，这样一条线和房价有没有关系？大家都说有关系，上面是房价，从2007年至2013年，中国房价从3000涨到6000，这样的M2的发行量，我们看到在2009年之前房价在是比较平的，但2009年搞了4万亿的银行贷款，大幅度的增加M2以后房价上升，他们有非常强的相关关系。也就是说货币发行量和房价越到后面越有关系。税制和分配的问题，加快房地产税立法并实施推进改革，这两句话非常重要，没有立法、没有改革不行，这样才能真正解决居民的需求和分配。
综上所述，房地产市场改革是一个系统工程，涉及到城乡二元化经济，政府和市场的分工，金融和土地资源的配置，财政和税收制度的改革和立法，最终这些改革的成果才能体现到合理房价上来，这才是百姓最关心的目标。改革必须积极稳妥从广度和深度上推进改革。中国房地产之路仍然任重而道远，谢谢大家。
主持人：现场嘉宾有什么问题？
提问：您的发言观点是房地产行业的风向标，大家都很关注，听到您非常关键、到位的演讲，我注意到您的措词，三中全会以后，还有和美国房地产市场的比较，能不能理解成您今天的演讲是以前没有过的对中国房地产看空的观点，是市场拐点而不是政策拐点。这次问题的平安银行地产金融事业部，您谈到金融改革先行，对新成立的地产金融事业部有什么建议？
聂梅生：我以前为什么不讲拐点和泡沫？并不是没有关系，因为政府老是出台文件，文件出台以后市场会怎么样，都忙于这个，没有办法讨论周期和拐点的问题，以前不可能说这个问题，以前房地产的政策是熨平房地产周期。这一次习总书记提出来市场归市场，政府归政府，李总理也讲到政府的手不要乱摸，才讲国际周期和拐点的看法还有中国长期的周期，这当然只是我们的研究，和其他国家的比较应该比较的，因为经济有周期，房地产和经济一样也有周期。GDP下降到7%以下，房地产能够独自高歌猛进吗？不太可能。
第二，金融在中国改革当中走得比较慢，从我们商会来讲，从2003年在推REITs，一直到现在没有形成，其实REITs这种新的金融品种已经很清楚了，在美国这次经济复苏和房地产复苏当中也体现了REITs在复苏，大家应该分享房地产复苏的改革成果。包括资产证券化，这也分散银行风险。我们觉得平安银行成立金融地产事业部非常、非常英明，给我们很多启发，写一些文章和报告也非常好。房地产在国外属于类金融业，有非常强的金融属性。与金融的相关性最强，只要利率不变，只要M2的流动性不变，因为要保护大家的资金。
主持人：聂会长的讲座逻辑严明，表达清晰，昨天晚上专门加班做了很多资料，大家可能看不出来，聂部长70多岁了，刚才休息的时候聂会长反映这么敏锐。刚才刘部长演讲里讲到对前10年房地产调控用总体上不太成功，聂部长您认为是不太成功、不成功还是非常成功？
聂梅生：应该分开看，关于房价部分是不成功的，调到现在最高，怎么说成功呢？北京房价上到前所未有的最高，房价是不成功的。有些地方还是成功的，或者走向成功，保障房。我原来在住建部，一会儿经济适用房，一会儿商品房，最后形成一个比较完整的保障房体系，虽然说不能完整，正在探索，政府归政府，政府管保障房。
主持人：谢谢聂会长。会议进行到现在大家可能决计很累了，后面还有一位重量级的嘉宾，前面会议开始的时候嘉宾介绍里有这样一位嘉宾，我特意跳过去了没有念，我想他上台的时候专门介绍。这几年我和他有过很多次合作，在各种论坛和讲座上，可能我们看不到媒体对他有很多爆炸性的吸引眼球的报道，但是讲得非常到位，最重要的是他很多观点、很多预言、预测，对房地产行业的评价最后被政策和实际走向所证明，他应该代表对房地产调控、房地产市场于是，我们应该看到一些权威的、能信赖的看法。有请住建部政策研究中心主任秦虹女士，欢迎。
秦虹：大家上午好！时间很紧张了，我用最简练的语言把我今天发言的主题和大家交流。今天会议出的发言题目是房地产行业发展与长效机制建立。既然提到长效机制一定是住宅而不是非住宅，因为非住宅本来就是纯投资性的，政府调控也不涉及到非住宅。现在因为房地产代替住宅显然不合适，在目前房地产投资里面住宅投资所占的比重不到70%，重新稍微修改一下这个题目，城镇住宅行业发展与长效机制建立。
怎么回答这个问题呢？从三个角度回答这个问题。一、当前我国城镇住宅行业发展现状。二、未来住宅市场还有多少机会；三、住宅行业健康发展的长效机制我们如何认识？
一、当前我国城镇住宅行业发展现状
有三句话，一是城镇人均住宅面积水平不算低。2012年中国城镇人均住房面积32.9平方米，这样的人均住房面积水平并不低，我们把发达国家在今天的发展阶段，我们的城镇化率53%，人均GDP在6000美金的发展阶段做比较，城镇常住人口的人均住房水平并不比他们在我们发展阶段的时候低。二是城镇住宅改善速度不算慢。根据普查数据的普查结果我们看到2010年城镇家庭户居住在2000年以后的新房比例占到40%，退回10年居住在90后之后竣工的住房比例达到80%，把2000年之后的新房理解配套比较齐全，建筑形式比较适应现在的需求，我们认为城镇住宅改善速度不算慢。三是城镇住宅供应足够大，2012年中国城镇住房竣工面积包括商品房，包括非商品房，就是保障房、自建房里面，城镇住房竣工面积是12亿平方米，我们当前供应能力是足够大，完全可以改善。总结起来就是三个基本的特点。
从当前的现状得出城镇住宅行业主要矛盾已经发生了改变，由过去的绝对短缺转变为不平衡突出，不平衡反映在很多方面，比如说现在看常住人口住房面积32.9平方米，实际上有很多家庭拥有两套及以上多套住房。国家统计局在2010年统计的结果是中国高收入人群中30%的家庭拥有两套及以上的住房，还有很多人没有房子，租不起、放不起，蜗居、群居，这是第一个不平衡，这个不平衡严重了。第二个不平衡的条件是表现在大中小城市住房市场不平衡，中小城市面临供应过剩的矛盾，大城市面临着供不应求、房价上涨的突出问题，这都是主要矛盾，由过去的绝对短缺。过去是什么绝对短缺呢？1998年住房体制改革的时候，那时候城镇住房面积是平均18平方公里，现在城镇新增常住人口2亿多人，新增人口提高住房，原有的18平方米提高到32.9平方米，我们需要大量的住房，所以过去十年是黄金十年，遍地都是机会，现在情况已经发生了改变。
二、在这样的市场状况下未来住房市场还有空间吗？机会在哪里？
我们根据第六次人口普查数字的结果，以及对未来房地产市场的预测，我们认为对2020年之前城镇住房需求和估计三句话，一是我们市场增长仍有空间，二是增速减缓，三是分化加剧。为什么说未来住宅市场还有空间？第一个原因在于城镇人口的增加，2012年全球新增常住人口2100万人，按照我们对城镇化的估计，我们认为从现在到2020年，中国城镇每年新增常住人口在1700万人左右，因为未来会略有下降，每年仍然有1700至2000万新增人口，这些人到城市里生活、工作、居住，必须要有地方住，所以我们认为还有需求，未来新增的住房供应还是要满足新增需求。第二个原因，为什么还有空间？我们现在市民购房人口所占的比重仍然是占高位，到2020年前相对还是高位，25岁至45岁之间的年轻劳动力是买不到房占比最大的人群，2020年占相对高位。三是高储蓄人口对房地产市场、住房市场贡献率非常大，中国高储蓄人口在2020年之前仍会保持在30%的水平，但之后占比就会下降了。
由于高储蓄人口的高位，大家可以判断未来的刚性需求还会存在。随着家庭结构的变化，就是小型化，把2010年和2000年两次人口人口普查比较，家庭总户数增长57.8%，家庭小型化代表什么？意味着即使城市人口不增加，住房需求在增加，我们认为未来10年仍然是家庭结构小型化，家庭人口总量趋于减少的发展阶段，所以这样会造成我们未来的住房市场有空间，并不是说没有空间。我们判断，增速趋于下降。未来出现分化，分化格局体现在两个方面，第一方面是城市分化，第二方面是企业分化。城市分化意味着不同的城市，无论是一线城市还是二线城市、一线城市之间的发展路径和增长幅度也是不一样的，未来房地产企业的调整已经在所难免。
在这样的情况下，未来住宅投资的机会在哪里？我认为最值得大家关注的是两个方面，一个方面关注城镇和人口密度大的城市群，未来中国经济城镇化发展，把城市群作为城市发展的主体空间形态，这个主体的大致方向已经确定，未来一定要研究需求在哪里？我认为不是所有规划的城市群都是值得我们关注的城市群，我们一定要脚踏实地从市场出发，研究在一定范围内容人口密度大的地方，对产业集聚程度越高，对人的吸引力越大。看日本的经验，日本在1950年的时候全国总人口8400万，经过50年的发展到了2000年，日本人口总量从8400万人增长到1.26亿，当人口增长50%的水平，三大城市圈的人种比重从36%增加51%，三大城市圈人口增加了110%，因为产业集聚不断地派生新的产业，新产业的发展带来新人口的负压，这是房地产必须要关注的落脚点。第二，希望大家关注到中国规划和建设高速铁路网，每天大致可以判断中国600多个城市，叫做市的城市有657个，这些城市分成两类，一类在高速铁路网上的城市，一类是网下的城市，我们认为在网上的城市投资机会更多，因为投资成本更低，投资效率更高，对产业和吸引力更大，所以要关注高速铁路网。
第三类问题，房地产业住宅行业的健康发展机制是什么？我们知道从年初开始国务院有关部门一直在说要制定住宅市场健康发展的长效机制，长效机制是什么？政府政策是什么？我们不知道，我们没有看到政策对外发布也不知道是什么。本人的观点有以下两方面，第一方面我们要建立住宅市场健康发展的长效机制首先要对住房政策进行调控和完善，长效机制怎么建？首先要明确长效机制建设的目标是什么样的，这个目标就是要稳定市场的各方预期，实现住有所居。过去对大家买房子的问题，开发企业建房子的问题，我们认为面临的最大困惑就是市场预期的不稳定，大家始终处于在猜政策、猜市场，始终处于恐慌的、不确定性的状态下。这样的预期就导致了市场或者大涨、或者大跌，一会儿成交变成低点，一会儿市场价格暴涨。我了解知名开发企业，他们说未来的住宅投资只能安排半年的计划，根本没有长远的考虑。现在的家长把16岁孩子的房子都买好了，这样把市场规律都完全破坏了。所以长效机制建设首先要稳定各方预期，要让各种不同的人群都知道面临的住房人群是什么。比如说我是穷人，我连房子都租不起，我知道住房问题政府如何解决。如果我是年轻人刚刚结婚，收入不稳定，我特别需要住房，我知道未来住房需求是什么，我已经有一套房子，今后要换大房子，要以旧换新，以小换大，政策是什么。或者我拥有50套、100套房子的投资客未来住房政策是什么？这样一套清晰的政策体系，我们认为是稳定预期的重要方面，所以长效机制的核心是在构建全负荷的住宅政策体系。需求是什么？土地政策、财税制度、金融政策等等相应进行配比，鼓励土地政策、财税金融和政策独立，以一个完善的住房供应体系为核心的住房政策体系形成，我认为我们的长效机制完成一半。仅仅有住房政策调整不足以形成真正的长效机制，为什么？影响房地产、住宅市场的发展因素是众多的，第二步要解决外部环境的改善也就是说影响住房市场健康发展的外部体制机制还要同步改善，才能真正的形成长效机制。比如说土地政策要不要解决，财税体制的机制，比如说大中小城市发展不均衡等因素，这些问题如果不能够有效的解决，我认为房地产的健康发展的长效机制还需要发展。长效机制需要住房政策的发展和相关配套环境的改善。
这就是我的认识，仅供大家参考，谢谢大家。
主持人：后面的对话环节有关新型城镇化，有请中国房地产业协会副会长朱中一先生、住房和城乡建设部政策研究中心秦虹主任、平安银行副行长赵继臣先生、协信地产控股有限公司董事长吴旭先生；月星集团董事局主席丁佐宏先生；上置集团董事局主席施建先生，重庆同景置业有限公司董事长吴先红。有请北京大学经济研究所常务副所长、房地产金融中心主任冯科担任主持。
主持人（冯科）：非常荣幸受邀请主持，由于时间的关系延后了一点，原来计划40分钟，现在缩小为半个小时。今天上午各位嘉宾的分享都大致认同，也得到很多启发，也有很多问题想问。我作为主持人，作为北大经济研究所的副所长，利用主持人的权利介绍一下北京大学经济研究所，北京大学经济研究所和平安银行就城镇化投融资规划要做一个长期的合作，我们对未来城镇化比较乐观，成为北京大学金融系未来十年的研究方向。首先想问秦虹主任，限购限贷政策在市场趋势没有发生变化的时候会不会做调整？因为现在卖方的税由买方负担，在市场起决定性作用的前提下什么情况下推出？
秦虹：首先是限购，限购、限贷不是我们提出的，是政府决策的，同样政策什么时候退出也不是我们研究人员能够研究出来的，什么时候退出会有政策出台的。
主持人（冯科）：我问一个政府宏观一点的，您怎么看新政策对市场未来有什么影响？
秦虹：首先更正一下，本人不是政府官员，我们是自收自支的事业单位，自己挣饭吃的。不从研究学者的角度来看，人口政策、人口红利有正面意义，对房地产也是如此，房地产市场红利的到来还有一个预期，我们现在看到，今年卖了很多房子，甚至超出我们想象，仔细研究一下今年的房子卖给谁？在限购、限贷没有改变的情况下怎么卖出这么多房子？经过多方研究和多方数据的收集和对企业的了解，今年的房子主要是自住型需求而不是投机需求，很大一部分是刚需房。我们了解第六次人口普查数据的年龄结构图，我们发现占人口比例大，人口总量超过1个亿的是哪部分人？23岁至27岁的年轻人，他们的父母是上世纪60年代初的那部分，他们本人是90年代出生高峰的人，他们在2010年人口普查是23岁至27岁，刚需房背后的原因有很大的关系。我们在1990年前后没有出生过人口出生高峰。什么时候高峰能够再起来呢？恐怕要等到放开二胎有一个高峰，什么时候有市场需求？需要再等20年。有红利，但不会那么快形成。
主持人（冯科）：您作为研究人员怎么判断物业税在多长周期内推出？或者遗产税会不会推出？
秦虹：我个人房地产税，中国只要坚持住房市场的发展道路和房地产市场相配套的制度建设，房地产税就是基础之一。从研究者的角度来讲我们认为这个税越早开征对市场健康发展越有好处。这个税的开征一定要符合中国住房的实际，不能够照搬国际国内的，对需求如何保护，对拥有多套房有一个抑制。从研究角度来讲越早开征对房地产市场健康发展越有利。什么时候开征同样也不是我们能研究出来的。
主持人（冯科）：您判断一下近期会出遗产税吗？
秦虹：我不认为可能会出。
主持人（冯科）：感谢秦虹主任。下面向第二位嘉宾，平安银行副行长赵继臣先生提问，平安银行地产事业部在这一年做了很多工作，观点和我们的学术观点也比较一致，我的问题是平安银行作为金融机构在面对新型城市化的时候，您认为在这里面什么是机会，什么是挑战，有哪些风险？
赵继臣：平安银行是一家商业银行，在服务地产以及城市化建设方面还是遵循金融服务国家产业的原则，在城市化过程中我们考虑在服务地产行业，推动城市化建设重点是在整个消费，大物流体系里与城市化建设相契合。在我们国家与发达国家相比，我们物流的成本占经济的比重在18%左右，与世界发达国家相比我们高出10个点。这里面在降低物流我们有很多工作要做。在地产城市化节点上，发展城市有赖于消费，有消费就有物流的城市，所以在建设和物流成本降低方面我们有一系列的政策。第二，有城市就有居民，有居民就有消费，围绕消费我们如何提供服务？这是第二个重要的选择。地产市场化就有周期，我们按照趋向来规避风险。谢谢。
主持人（冯科）：在互联网金融挑战银行的时代，平安银行有什么决策？
赵继臣：关系不是那么紧密，平安银行在互联网金融的到来，我们还是有很多的准备。目前13亿人口在互联网生产、经营、消费，仅移动互联网就有4亿多的用户，这部分人是商业银行服务的重点。互联网金融现在到底是什么定义、内涵是什么？金融是资金流，互联网介入资金领域有几个方面，一个是支付，互联网支付发展从萌芽期、成熟期，发展到现在这个阶段有很多支付工具和支付公司的出现，现在银行颁发的支付牌照有260多家，支付是利用网络技术最早的。所以互联网企业办支付和银行支付都有共同功能的服务，现在银行运用网络技术为客户提供服务方面也已经非常到位。另一方面，在互联网上为客户提供理财服务，这个产品目前商业银行都面临着和网络作为一个渠道的竞争。因为过去的理财主要是银行，现在互联网开放了额度较小的，没有门槛的，比较方便的，至于理财背后的风险银行控制能力比互联网企业高得多。另外在贷款领域，在互联网风险控制中银行一定比互联网企业有经验，银行毕竟是一个专业化的金融服务商。未来平安银行不会输给互联网企业的，谢谢。
主持人（冯科）：为什么问这个问题呢？好像跟主题无关，实际是有关的，我们现在很多人把个人理财都放到余额宝，银行活期存款16万亿，现在他已经累积了1000亿，现在买房子或者改善，北京有很多消费者，包括市民都不住在自己的房子里，因为孩子上学，他希望房子抵押了再去买一套，如果别的机构给贷款市场就发生了变化。16万亿的活期储蓄人家盯上了，我们该怎么办？非常感谢您的回答。
下面有请朱中一秘书长回答问题，首先一个是我在中央电视台看到您三中全会以后和总理的座谈会，想知道您在会上讲了什么？第二，您怎么认识本届中央政府的房地产政策和过去有什么不一样？谢谢。
朱中一：座谈会是三中全会以前，本届政府的调控很清晰，会采取市场的手段，同时要更好的发挥政府的作用，我认为这两句话要同时考虑。这是一个现实的问题，有些重点城市有限购、限价，限贷是差别化的信贷政策，有一个向市场化政策过度的问题。可能会有一个过程。在这个过程里怎么办？北京这样的城市限购了，北京的规划2020年北京人口是1800万，目前2012年北京人口已经是2069万，而且每年增加50万，如果不限购怎么办？住房也好、房地产有一个开发周期的问题，建设都要2、3年，我们一定要从实际出发看待这个问题。未来房地产市场有两句话，必须加强住房保障和房地产调控，同时考虑地方差异很大，各地能不能结合市场的情况来贯彻中央的政策？
主持人（冯科）：还有一个问题，新的政策趋势下您认为开发商的开发模式会发生变化吗？
朱中一：开发模式肯定要变化，首先在理念上逐步向地产商向房产商转变，在十八届三中全会以后要调整土地政策，所以房地产要由过去的房产商转变，我们要关注怎么做好项目。另一个问题，我们在开发逻辑上有关于传统的，比较粗放式的开发模式向住宅产业化转变，刚才刘会长讲得比较多了。
主持人（冯科）：下面剩下10分钟有四位老总来自于房地产界的资深老总，给每位提一个问题，先问一下吴先红先生，请问在十八届三中全会公告以后的政策趋势里您认为房地产产业会面临什么样的机遇与挑战？
吴先红：前面的领导、专家对这个问题阐述得比较清楚了，我想换一个视角，领导专家没有提到的视角我谈一谈。城市化率2030年达到30%，每年增加1个点，1个点就是3亿人，不管怎么样数据都很大，按照1400万人，平均3亿平米，每年新增42亿，如果2000万人就是6亿平方米的。第二，过去我们国家的经济增长模式是出口导向型的，过去GDP的增长高于城市居民或农村人口的可支配收入的增长，出口导向型是不可持续的。未来城乡居民可支配收入的增长、增幅要超过GDP的增幅，这样人均的购买力增强。因为从2012年人均GDP超过6000美金，2020年进入高收入国家的行业，进入小康社会。为了规避老龄化，我们要放开二胎政策，我请教过冯老师，冯老师是地产金融的专家，算了一笔账，每年新增结婚人口2000万，2000万会拉长刚性需求的供应，也就是说房地产的周期比原来预想的时间更长。第四，不管过去从过去为支柱产业，停止福利分房，把房地产作为新的经济增长点，这个行业都是我国的支柱产业。美国1930年出台两房，每一届政府对住宅产业很重视，因为是民生工程，提出目标自有住房达到97%，保证了美国十多年房地产市场的繁荣。从几个视角来看，房地产行业在后三中全会还是非常不错的，有发展机遇。
挑战也是巨大，刚才各位专家谈到销售面积的增幅、房价的增幅过去是买方市场，逐步过渡到供需平衡的买房市场。房地产产生巨大的风暴，但是在温州、鄂尔多斯出现了问题，刚才秦虹主任说到城市区域出现了分化。企业也出现分化，2009年开始行业高度集中，集中趋势非常明显，这也是市场经济的规律，市场竞争导致向行业逐步集中，比如说美国前十大地产企业占有份额超过了27%，我们国家从2009年开始这个趋势很明显，全国前十大开发商从8%的占有率到今年前三季度超过了14%，前20家企业从12%到今年前10月份超过了20%，趋势非常明显。我觉得对房地产行业，特别对中小房地产企业构成很大的压力。第三，全国已经开始不动产的登记，这种登记把原来的灰色收入释放出来。另外，刚才有专家提到未来房地产税一定是趋势，我在美国买了房子，每个房地产税一年征两次，这肯定是趋势。我同意贾康所长所说的，调整方式不能照搬美国的，房地产税的趋势一定是必然。这样对房地产未来发展的挑战也是巨大的，总结两句话一是过去10年是房地产黄金十年，未来十年我认为还是白银的十年。2020年以后肯定是铜铁的十年，不像过去十年那么好，这种机会是宏观层面的，对于微观来说不同的企业在白银时代、铜器时代可能优质的房地产仍然有发展机会。第二，我借用一下冯老师长期研究的结果，房地产发展的行业周期今后有拉长的趋势，第二，房地产发展空间受到打压，空间受到压制。第三，市场分化开始，这三句话是冯老师长期研究的结果。
今天的主题很好，“明道与取势”，平安银行在地产创新非常好，特别在全国地产行业里选择50家优质企业支持做大做强，这是非常明智的选择，也希望通过这个会议找到地产行业的发展规律。谢谢。
主持人（冯科）：下面有请施建，您长期做一级开发，开发商和金融机构的合作模式未来有什么变化？如果让您用产业基金做一级开发，你希望基金的期限是3年、5年、7年或者更长？
施建：谢谢主持人提出的问题，今天听了很多领导和专家一系列的论述，以前也有机会听刘会长、邵平行长、赵行长一系列的观点。以前的十年是黄金的十年，我对三中全会以后未来十年的判断是钻石的十年，更加充满着市场希望的十年，这个十年一定会给房地产商带来更大的机会，因为对这一届领导充满了希望。最近期间很多政府领导对中国下一步改革提出了很大的希望，主持人刚才提到我们从事于一级房地产开发，我可以在这里率先披露一个小秘密，香港证监会、新加坡证监会上个星期刚刚批准国家开发银行的全资子公司入驻中国新城镇公司成为一个控股股东，说明什么？说明国家央企、大企业在市场决定资源配置的过程中已经率先启动了。说明我们平安银行在股份制银行的发展过程中，在混合经济所有制启动过程中，平安银行也走在前面。邵行长经常讲平安是提供一个综合金融的服务商，这个非常正确，在往后钻石十年的发展中一定是点对点的服务。
我把自己的企业看成是一个现代服务业的整合商，而不是传统意义上的开发商。我们下一步和平安银行还有很多综合性、策划性的，综合思路类的发展。一级开发同样是我们在现行的三中全会政策指引下会走出一些城镇化的新型模式，这个月12日，下星期北京将要召开全国经济工作会议，其中有中国城镇化发展工作会议。同样是下星期中国城镇化高峰论坛的董事会、理事会将在三亚举行会议，要传达和披露有关信息和内容，我觉得中国城镇化发展新一轮的高潮，当然是非常理智的，结合中国实际情况和各位领导、专家所介绍的，根据中国实际情况所发展具备非常广阔的前景。
我刚才注意听了聂会长的论述，我认为下一步从中国企业来说走出去具有更广阔的空间，为什么这样说？中国加入WTO，黄金十年给众多的房地产开发商奠定了一个很好的基础和很好的平台，他们已经具备了实力，具备了雄厚的物质基础和财力，走出去把眼光向着全世界看，哪个地方有利于投资，哪个地方有利于中国企业赚钱，哪个地方有利于中国企业发展，他们一定要哪个地方追求资金的盈利性，也去追求资金的流动性，谢谢。
主持人（冯科）：我的理解未来像平安银行这样的银行只会扶持钻石级家族或企业，全方位服务他们实现共同的发展，不是哪个开发商都放贷，50个实现共同发展，从全产业链链条服务，我这么理解您对我的问题的回答。最后有两位嘉宾，我很关注的一点，希望吴旭总裁讲一讲，您在开发商高速运行和成本管理方面很有心得，能不能和我们分享？谈谈您对未来的看法也行。
吴旭：我还是先回答一下主持人的问题，其实在房地产矩阵的时代当中，坦白说我们是后起，我们地处西部，西部相对来说对我们提出更高的要求，环境每年这么宽松。到今天为止开发商的成本分几大类，一类是土地成本，二是建造成本，第三类是其他成本，包括税收成本、金融成本，到今天为止这几个成本当中土地成本，政府根据需求来制定。税收需求是其次，上还有两个项目，总成本42亿，两个成本加起来是13亿，就是税收成本+金融成本，基本上是总成本的三分之一。其中有一个成本是建设过程当中的成本，这一条坦率来讲，我们对这个成本的控制，从规划设计、功能定位尽量降低成本。最近有一个事，今天是平安银行的会议，准备和平安银行合作，平安银行政策市场能够找到结合点，并且能快速反映的商业银行。他们最近做一件事，在房地产拿地和开发阶段做了金融平台和信息平台结合起来的，我认为超于电商的，淘宝网之上的大平台，据说在起步阶段，这可以有效降低成本。如果平安银行能够做起来，为我们可以带来1个点的成本节约。
另外，城镇化建设区域我简单说一说，城镇化建设不管未来好与坏，那是我们的水平问题，至少产业商业的重新布局，人口的重新布局都可以带来商业模式不断地突破，只有把商业模式不断突破，城镇化的机会才可以抓得准。最近我们给一家农业产业化公司合作，第一个项目已经做完了，第二个项目在重庆，推动城镇化发展。总而言之，我认为城镇化非常正确，对中国的未来是一个最大的推动动力，谢谢。
主持人（冯科）：我们请出压轴的丁总回答一下，我了解您做体验式家居馆。
丁佐宏：现在电商网络这么发达，这么快，还在投几十亿建大型综合体，网络电商对实体店冲击非常现实，而且每年在剧增。但网络电商不能取代一切，负责网络和电商把一切的都取代了，那人类是在倒退的，因为没有生活，没有亲情、友情。城市综合体不仅仅是购物，综合体是吃喝玩乐游一起的，把这些都加在一起可能生存空间就不是网络电商可以取代的。我们开业了正好4个月，现在的实际效果比想象的好很多，因为我们也在全国布局。另外感谢平安银行给我们这个机会，房地产的未来是唱衰还是唱盛，是黄金时代、白银时代还是铜铁时代？我认为是个平安的时代。当然了，因为平安银行，更重要的是这次中央关于城镇化建设让我看到巨大的潜力，如果在过去的发展模式我认为不可能，但是现在城镇化建设以后是中国解放以来的第二次机会。过去人民公社在农村里面一片这样的氛围，现在到了向现代文明科学发展的农业化进程当中，农村需要更多的产业化，农民也需要城市生活。我们投资月星集团投资了大型的项目，我们定位大型、中型、小型、微型，为什么有微型呢？将来一个城市、一个城镇就3万人、5万人，怎样为这样的城镇配套？昨天有一位外地领导来投资，一个城镇就十来万人，现在就是要建微型综合体。我们要有城市综合体、城镇综合体，现在还有微型的生活体验中心。当然城镇化进程当中遇到的问题、挑战、困难比想象得要多，比如说城市的配套，绝对成熟的城市配套差很远，开发成本也好，市场营销也好，唯一的事情就是巨大的市场空间在未来的城乡建设当中，我们在座很多人都可以一起分享。
主持人（冯科）：请允许我用十六个字概括嘉宾的观点。机会巨大、市场深化、结构规划、模式化学，各位嘉宾在面临挑战的前提下总体上是乐观的。对话环节因为时间关系到此结束，感谢各位嘉宾的参与，感谢各位领导和来宾的参与，谢谢大家。
主持人：各位领导、各位来宾：大家下午好！欢迎来到平安地产金融创新论坛的下午场。今天上午很多嘉宾做了精彩演讲，听到他们很多睿智的观点。中午在吃饭的时候听到很多嘉宾在议论他们讲到的东西，因为时间的关系他们没有把自己的观点解剖给大家，但仍然会有很多体会和收获，特别是有些嘉宾的观点里，大家仔细听还是能听到与众不同的东西。昨天晚上晚宴的时候有嘉宾专门讲到调控政策，他已经是业内主管领导，但我们没有想到，或者很惊讶的是过去十年很多地产调控政策出台连部领导也完全不知道，这是出乎我们意料的。我们在这样的场合听到很多真知灼见，对我们未来的判断增加助益。在这样的时代想发展得更快、更好，靠单打独斗是不够的，需要群策群力，由平安银行发起的金橙地产金融俱乐部就是战略同盟的最好体现。
接下来进入今天大会的重要环节，举行平安银行金橙地产金融俱乐部启动仪式，金橙地产金融俱乐部由平安银行创始发起设立，由平安银行地产金融事业部具体负责，其宗旨是打造地产金融高端交流平台，把握新型城镇化发展的新机遇，目的是借助平安集团和平安银行的综合金融优势为俱乐部会员提供宏观形势和行业趋势交流，今天的论坛是第一届，今后会有更多的机会提供给大家，为大家提供地产和金融一站式服务、业务合作和金融共享的机会。请看大屏幕，一段VCR向大家介绍（播放VCR）。
我们在名单上看到平安银行金橙地产金融俱乐部的创始会员，基本上将我们国家一线的开发商一网打尽，金橙地产金融俱乐部是高端交流的平台，让所有参会嘉宾一起见证这个历史的时刻。下面有请创始会员企业的代表登台，第一批登台的有57位企业代表，请礼仪小姐引导各位嘉宾登台。台上汇聚了50多位创始会员的企业家代表，这是一个中国房地产实力汇聚的群体。下面有请平安银行行长邵平先生，大家掌声欢迎；有请平安银行行长助理张金顺先生。另外邀请七位和企业家代表，恒大地产集团总裁夏海钧先生；卓越置业集团代表、协信地产控股有限公司董事长吴旭先生；上置集团董事局主席施建先生、红星美凯龙董事长车建新先生、月星集团董事局主席丁佐宏先生、富华国际集团总裁赵宇先生。
在座嘉宾和全场嘉宾一起见证金橙地产金融俱乐部的成立，请台上各位嘉宾代表和主人邵行长将象征奋斗的红酒注入冰雕池中。谢谢各位嘉宾，在你们的见证下我们金橙地产金融俱乐部成立了，也因为有你们金橙地产金融俱乐部才能做大做强，感谢各位嘉宾见证了历史性的一刻，相信金橙地产金融俱乐部会越做越好、越做越强，为各位会员提供一站式的服务，谢谢各位。
大家一起见证了金橙地产金融俱乐部的成立，地产企业家群体在这里成为了一个联盟，我们经常讲地产行业最重要的要素是土地和资金，其实还有一个比这两个更重要的，那就是人才。企业的健康发展除了正确的战略以及良好的机制、很好的政策环境，最重要的是离不开优秀的人才，为此平安银行和北京大学合作，设立了北京大学经济研究所光华天成博士后科研工作站平安银行站，现在我们将进入本次大会的另外一个重要环节，北京大学经济研究所光华天成博士后科研工作站平安银行站启动意识。北京大学经济研究所是北大校内重要的研究机构之一，致力于中国企业实践方法的研究，为企业提供理论先进、操作性强的管理咨询工作。北京大学经济研究所光华天成博士后科研工作站平安银行站旨在依托北大经济研究所雄厚的学术资源和强大的学术团队，对平安银行的课题进行前瞻性、战略性和实务性的研究。今天有请请到北京大学常务副校长、著名经济学家刘伟先生出席本次峰会，刘伟先生两次获得孙有方经济学著作奖。相信在刘校长这样权威学者的带领下，北京大学经济研究所光华天成博士后科研工作站平安银行站必将培养更多的杰出人才，为中国经济健康发展，为行业健康发展贡献力量。稍候刘伟教授也会为我们带来精彩演讲，现在有请刘伟校长和邵平行长一起为平安银行博士后工作站揭牌。还有请了副站长冯科先生，以及首批四位博士后一起见证这个时刻。请刘校长与邵行长一起为工作站揭牌。
感谢刘校长和邵行长，平安银行和北大的强强联手非常值得我们期待。其实在今天的揭牌仪式之前双方已经在城镇化课题展开了研究工作，参会嘉宾座位上都有一本白皮书，就是《城镇化投融资白皮书》，这本白皮书总结了全球典型国家的城镇化发展历程，回顾了我国城镇化发展的历史沿革，在充分审视历史和现实的基础上对中国未来10年城市群发展格局进行了展望，阐明了房地产未来得机遇与挑战，探讨投融资体制与金融业的应对措施。下面以热烈的掌声有请北京大学常务副校长冯科先生平安银行地产金融事业部总裁刘缗棠先生共同发布《城镇化投融资白皮书》，有请二位。请二位揭幕《城镇化投融资白皮书》。
今天上午听到很多嘉宾的观点，其实我们可以换一个视角，就城镇化的话题我们还有其他的看法。我们讲城镇化、房地产行业、宏观经济局势，下午更多落到融资上。在讲融资之前请著名经济学家刘伟校长带来一个主题演讲，中国宏观经济趋势与改革路向，看看刘校长的视角与其他专家有何不同，有请刘校长。
刘伟：谢谢主席，尊敬的邵行长，女士们、先生们：大家下午好！非常高兴有这个机会参加平安银行俱乐部的成立仪式，也非常高兴有这个机会参加平安银行和北京大学关于博士后工作站设立的仪式。
我今天演讲的内容关于中国经济改革和发展趋势的问题，我想简单用20分钟左右的时间谈一下我对目前的基本看法。我们知道十八届三中全会讲要在新的历史起点上全面深入的推进中国改革，首先一个问题，我们怎么看待所谓新的历史起点？所谓新的历史起点一个是中国发展到了什么水平？另外一个是中国改革到了什么阶段？认识这样一个历史起点对于我们判断下一步的发展和改革有着基础性的意义。
从发展来看，经过35年到今年，中国经济持续高速增长，平均每年增长率在9%以上，这使得中国经济规模发生空前的变化。今年预计中国GDP总量应当能超过56万亿人民币。如果是超过56万亿人民币，比改革开放初期提高了24倍以上。折算成美金应该是8万多亿，占全球GDP的比重是10.5%。改革开放初期GDP的总量占全球比重的1%略多一点，现在上升到10%以上。当时我们国家的总量排在世界第十位，从2010年开始中国GDP的总量挤掉了日本，进入了世界的第二位，如果没有大的变化，预计到2020年中国GDP的总量能够比2010年按不变价格翻一番，翻一番大体上是90万亿人民币，折算成美金是15万亿，相当于美国现在的水平，这是GDP的总量。人均GDP的水平经过30多年的发展，平均每一年我们国家人均GDP增长8%以上，到今年下来应当能在人均4万人民币左右，或者说超过4万元，按照现在的汇率折算大体上人均是在6000美元多一点，6000美元多一点在当代社会按照世界银行最新划分标准属于一个标准的担待上中等收入的国家。世界银行在2010年6月最新调整的标准，当代世界高收入国家是70个，上中等收入国家54个，下中等收入国家54个，中国现在按大的排序，去年在214个国家当中我们排在世界的第114位，按大的阶段划分我们国家从1998年开始从低收入的穷国实现了向下中等收入的穿越。从2010年开始中国实现了从下中等收入向上中等收入阶段的穿越，我们现在是一个标准的上中等收入国家。这是从人均GDP的水平来看。如果不出意外，到2020年按照我们预定的发展目标，中国人均GDP比2020年按不变价格翻一番，这时候大体上达到8万元人民币，折算成美金大体上能超过12500美金，按照现在的汇率折。这就意味着中国从2010年进入上中等收入阶段，到2020年用十年时间实现从上中等收入阶段向当代高收入阶段的历史跨越。当代70个高收入国家实现向高收入阶段跨越的年代不同，但平均这70个国家用了多长时间呢？12年零4个月实现了跨越，中国有可能用10年时间实现同样的跨越。这就是说中国现在经济发展，我们是处在一个实现全面小康社会的关键时期，也就是在这几年，这是从经济增长上看，包括总量和人均。
从经济发展，也就是经济结构上看。大家知道改革开放30多年，中国的农业劳动生产力和现代化水平有了显著水平，1978年中国劳动力就业比重70.5%，当代低收入的穷国平均72%。到现在中国农业劳动力的就业比重36%，当代上中等收入国家农业劳动力就业比重平均30%。按照目前的速度下去，到2020年中国农业劳动力有希望降到15%以下，接近当代高收入国家的平均水平，平均值是10%多一点，就是农业现代化。新型工业化，中国国家统计局今年春天公布的统计数据，按照当代标准工业化国家的数据对照，中国工业化走完了三分之二的历程，预计到2020年中国基本实现工业化。我们现在有五个省市实际上已经实现了工业化，按照当代的国际标准对照，包括上海、北京、天津、江苏和广东，有四个省已经走到了90%的水平，包括山东、辽宁、浙江和福建，全国总体实现66%的样子，2020年按国际标准基本实现工业化。
还有一个情况，改革开放初期中国城镇化不到20%，去年达到了52.6%，进入了工业城市化的加速期，就是经济发展上的30%-70%的区间，按照目前的速度到2020年中国城镇化达到高收入国家的水平70%是有可能的。所以武装从经济增长、GDP水平，还是城镇化、工业现代化的结果变化，中国从经济规模到经济结构实现向当代高收入国家的穿越是有可能的，我们处在这样的阶段上。
我们面临新的挑战，到了所谓的上中等收入阶段，一个国家面临的挑战可以集中概括为一句话，如何应对中等收入陷阱？我们知道到上中等收入阶段社会经济发展的很多条件发生了根本性变化，从供给、国民经济的生产来说一个根本的变化，核心竞争力、基本优势发生了转变，在穷困的时候，这个国家的核心竞争力，生产方面的主要优势是要素成本低，无论是劳动力、土地还是环境资源等等，用低廉的成本要素作为核心竞争力导致经济增长的方式，用要素拉动经济高速增长，在国际上充分展开竞争。到上中等收入阶段的时候要素成本低的优势逐渐、相对的，或者绝对的丧失掉了，劳动力不再便宜，随着拐点的来临，对于社会保障、社会福利的提高，土地越来越稀缺，因此土地价格越来越高。人们对于环境保护的要求、标准越来越严厉，越来越高，因此要求企业在微观上，要求国家在宏观上为使用环境、使用资源所要付的代价越来越大。总之，一系列过去便宜的要素现在不再便宜，要求这个国家如果经济保持高速增长，增长方式必须发生转变，以往靠要素投入的扩大转变为依靠要素效率的提高，否则这个国家的经济短期里很难均衡。效率提高得慢，成本上升得快势必造成严重的成本推动型的通货膨胀，所以短期经济很难均衡，长期很难持续。因为资源的约束、环境的约束、要素成本的约束越来越严厉，在长期依靠要素投入量很难持续。这样就会形成一种什么局面呢，一方面高通胀，一方面经济增长乏力这种严重的失衡，这是供给方面。
在上中等收入阶段出现另外一方面的经济条件的变化表现在需求方面，需求会发生根本的逆转，在穷困的时候这个国家的需求往往是旺盛的，整个国民经济甚至是短缺的，因此主要问题是通货膨胀的问题，是需求拉升的通货膨胀。宏观经济的管理主要集中在如何对付短缺，企业的外部环境是不用发愁市场需求的，所以发达国家的企业家很羡慕穷国的企业家，因为他们很幸福，他们在短缺经济的背景下可以不考虑销路，不会为市场担忧，所以他们很轻松。但是到了上中等收入阶段由于种种原因，市场需求总体上会出现根本性的逆转，从需求旺盛、经济短缺会转变为一个需求长期疲软。投资需求、消费需求，也就是说我们讲的内需存在严重的衰退。为什么投资需求出现衰退？很简单，一个国家到了上中等收入阶段之后长期积累下来的自主研发和创新不够，国民收入水平提高，居民存款增加，银行储蓄规模扩大，但是没有新产品开发的能力，没有新的产业结构升级的空间，银行按照市场效率标准拿着大把的存款找不到新的、有效的投资机会。为什么你过去投资需求旺盛呢？穷国投资需求之所以旺盛主要是因为发达国家转移来的技术和产品，现在你的要素成本提高之后发达国家就放慢、停止向你转移新项目、新技术了，换句话说世界上还有比你更穷的国家，人家就选择那些地方，这时候你这个国家收入提高了，存款增加了，但你的投资能不能持续增长就取决于自主研发和创新的能力了。
二次大战之后但凡成功跨越中等收入陷阱的，包括联邦俄国、日本、韩国、台湾地区共同的一点，长期这些国家和地区重视人力资本的积累，也就是说重视教育、重视公民的健康，这就是所谓人力资本，这样学习能力强，整个社会的创新力就强，就能够持续的使结构不断升级，使银行在市场上有新的投资机会发现，带动经济快速发展。所有严重陷入中等收入陷阱的，拉美漩涡、东亚泡沫，还有现在正在发生的中东北非的动荡，这些国家和地区共同的一点就是长期忽视人力资本的积累。当他到了上中等收入阶段的时候自主研发能力不够，即使有钱投资需求很难持续，出现投资需求长期疲软的态势。
至于消费需求为什么到了上中等收入阶段会出现疲软？根本原因在于国民收入的分配，如果国民收入高速增长但两极分化，把大量的钱给了少数有钱人，大部分居民积累了贫困。我们知道消费受生理限制，越有钱的人消费占收入的比重越低，大量的钱给了有钱人，有钱人不需要花很多钱消费。大部分居民作为普通老百姓积累的贫困，或者绝对贫困，或者相对贫困，他即使想消费没有钱，越没有钱的人对未来越没有信心，对未来越没有信心的人越不敢花钱，宁愿牺牲必要的消费也要增大储蓄，这样就会形成整个社会的消费倾向严重下降，这就使得消费需求疲软。战后但凡成功穿越过去的国家在国民收入分配结构上努力构造橄榄型的社会，让贫困者越少越好，高收入极其富裕者控制在一定的范围，把中等阶级扩大。但凡陷入中等收入陷阱的国家，收入分配的两极分化，两极分化不但影响平等目标，也影响效率目标、经济增长。使得到了这个阶段投资需求、消费需求出现长期疲软，使得需求的情况和过去比出现逆转。企业如何从需求旺盛到需求不足的条件下能够改变经营方式，获得生存的能力？国家政府如何从短缺条件下，如何对付短缺转变到如何应对过剩，这无论在宏观上还是微观上来说都是一个新的挑战。
由于到了上中等收入阶段供给和消费的需求发这样根本性的变化，这就带来了深刻的矛盾，我们国家现在正经历着这种变化，我们国家的宏观经济失衡用一句话概括，既有通货膨胀的压力，又有经济下行的风险，我们叫双重风险并存，这是过去没有的。1978年至1998年上半年20年里中国主要是需求膨胀、经济短缺，因此通货膨胀。我们有三次大的通胀都发生在1998年之前，1984年年底，1988年及1994年，那是一个短缺的年代，人们通货膨胀的预期值非常高，稍有风吹草动人们就采购。到1998年下半年到2008年，1998年亚洲金融危机在亚洲登陆，2008年是世界经济危机冲击中国的经济，中国十几年里出现的问题主要威胁是需求疲软，尤其是内需不足。然而在亚洲金融危机和世界金融危机的先后冲击下总需求不足，经济增长乏力，失业压力增大，经济下行的威胁为什么严重。
我们从2010年10月，我们从反危机的政策轨道上择机推出，推出以来到现在出现的失衡有了什么新的特点呢？既有通胀的压力又有下行的威胁，这就相当于上世纪70年代西方发达国家出现的所谓的滞胀，一方面经济停滞、经济增长乏力，一方方面面通货膨胀。这两个问题过去在中国改革开放的历史上是分头出现的，1998年之前主要是通胀，1998年之后主要是增长下行，而我们现在从两个以往分别出现的问题同时发生，因此就使得我们的宏观政策非常难以选择，宏观政策如果全面扩张有利于遏制经济下行，但是会激发严重的通胀。如果宏观政策全面紧缩有利于缓解通胀，但是会恶化经济衰退。怎么办？这就是我们在新形势下经济条件发生新的根本变化的情况下，中国经济失衡产生的新特点。这种失衡看起来是总量问题，但深究一步本质上是什么呢？结构问题。我们为什么成本推动的通胀压力这么大？是因为我们的要素结构发生了改变，要素的成本结构发生了变化而我们没有调整过来，使我们进入了需求拉动和成本拉动的双重通胀时期。为什么投资需求疲软？因为技术创新力不够、产业结构缺乏有效的升级空间，有钱投不出去。我们为什么消费需求疲软？因为国民收入分配结构失衡，两极分化严重，导致需求疲软。现在所谓总量的双重风险看起来总量失衡，但根本是结构问题，包括要素结构、成本结构、国民收入的分配结构、产业结构，产品结构、技术结构、城乡结构、区域结构等等。这些结构问题不进行战略性的调整，要保持中国经济增长不可能。
尽管我们可以采取稳中求进的积极财政政策，稳健的货币政策，前几天政治局刚刚开会做出重要的决定，明年宏观政策恐怕还要保持连续性和稳定性，也就是说积极的财政政策和稳健的货币政策这种组合的格局大概不会根本改变，不会有大的调整。我们靠这种稳中求进的宏观政策能够降低宏观调控的政策风险，因为它是反方向组合，财政是积极的，主要是保增长；货币是从紧的、稳健的，主要是反通胀，这两个方向不一致，不一致的组合政策风险必然会降低，避免政策大起大落，但带来的问题是政策效果之间的相互抵消，抵消效力是非常突出的。也就是说我们目前的宏观经济政策最多能解决的是降低宏观政策的风险，难以从根本上解决经济的有效成长。如果从根本上推动中国经济的均衡和有效、持续的增长，关键还是要在结构上推动中国经济结构的演变。不是总量上短期的调节，而是长期的结构升级，而结构调整靠什么？我们当然会本能的想到首先要靠技术创新，没有技术创新做不到，但是我们也知道制度重于技术，没有制度创新要想有技术创新能力的升级，不可能！即使在这种背景下十八届三中全会全面、系统的布置中国的改革，制度创新在当代的中国就是深化改革，我们提出来了改革的总目标，我们提出来经济改革和总体改革之间的相互关系，我们明确了经济改革当中的基本任务、基本逻辑，我们就总的目标来讲讲得很清楚，我们要完善社会主义市场经济制度，同时在这个过程当中要提高我们国家的治理结构和治理能力的现代化。
国家治理其实包括政治、经济、社会、文化、生态方方面面的制度和体系，这就是所谓国家的治理结构。合理的、现代化的国家治理结构要解决什么问题？在社会生活，包括政治、经济、社会、文化、生态等方面内部制度安排上一定要使权利、责任、利益三者统一起来，一份权利有相应一份责任去制约，一份责任有相应的一份利益去刺激。在权利、责任、利益再调整的过程当中最大的漏洞就在于权责利转移的时候三者不一致。如果你把权利给了一部分人，但是责任没有到位，使得这个社会一部分人光有权利而无责任，权利没有责任的约束，这种制度造就疯子，只有疯子犯法不能追究法律责任，因为他没有责任能力。同样，这个社会有权力的人可以不负责任，这个责任由谁承担呢？有一部分人需要承担责任，意味着有一部分人即使你履行了责任也没有利益刺激，光有责任没有利益造就了傻子。一个国家在治理体系上，在政治、经济、社会、文化、生态各个方面权责利严重脱节，光有权利没有责任造就了一批疯子，有些人光有责任而无利益造就了一批傻子，这个国家就是一群疯子领导着一群傻子，既无效率也无制度。我们讲的改革综合目标，包括政治、经济、社会、文化、生态要使国家治理结构现代化，要按现代社会的要求把权责利统一起来。这个过程中经济改革起牵引作用，要在经济体制上使权责利协调、统一起来，包括宏观方面，包括企业制度微观方面。怎么在治理结构上合理？
我们提出来要使市场在资源配置上起决定性作用，这里请大家注意一点，我们讲决定性作用指什么？市场起决定性作用的要求是什么？核心两条，第一，市场的目标是效率，就是微观上的竞争性的效率，效率低；第二，市场基本出发点是机会均等，在机会面前的平等、公平竞争，事先的机会均等基础上的竞争，目的是达到效率最大化，这就是市场。资源配置上所有改革要让市场起绝对左右，我们追求效率第一，我们要建立的出发点是什么？公平竞争，关键是这两条。因此改造整个资源配置上的方式，这是我想讲的一个方面。另一方面我特别想提醒注意，我们这个地方讲的是资源配置上使市场起决定性作用，资源配置只要学过经济学的人都知道是微观问题，主要涉及的是什么？市场，涉及到生产者、厂方行为和消费者行为，资源配置这个命题是微观的，也就是说在微观生活的方方面面要让市场起决定性作用，要让市场效率第一，公平竞争的原则成为统治原则。在微观之外呢？在资源配置之外的宏观领域，其他的社会领域政府就有着不可推卸的责任。在这个问题上我们为什么反复说经济体制改革的关键是如何处理政府和市场的关系问题在宏观政策，在社会其他长远发展的层面，政府和国家治理有着不可或缺的作用。在这种背景下提出全面深化经济改革，完善社会主义市场经济的体制，为我们实现全面小康社会和现代化的目标有着生死攸关的意义。
1992年邓小平南巡谈话的时候讲，在他看来，中国要建成比较稳定、比较规范、比较成熟的经济体制大约还要30年时间。大家可以算一算，1992年往后推30年是2022年，我们全面小康社会的发展目标设定的时间表在中国共产党建党100周年前后，我们是1921年建党，2020年实现全面小康，实现向高收入阶段的穿越，有这个基础，没有任何变化预计2030年前总量超过美国，美国从1913年开始取代英国人，GDP总量占据世界第一，到今年整整一百年。十八世纪的时候中国GDP占全球40%以上，十九世纪初还占34%以上，1820年中国经济占全球GDP的34%，美国占全球GDP最高是2001年，占了32%，我们曾经比美帝国主义更帝国主义，我们后来被英国人取代了，1913年英国人被美国人取代，如果到2020年以后的某一年有人测算，考虑到人民币升值是2023年中国GDP的总量有可能超过美国。经过了一、二百年的历史，中国从曾经的世界第一上跌落下来又回到世界第一的位置，这个意义有多大我现在不敢讲，肯定能够改变世界格局的大事情。从人均GDP水平和结构赶上中等发达国家，实现现代化的目标，这些发展目标的实现一定要仰仗一个基础，就是体制目标的改革。没有体制制度创新我们的发展目标是没有制度保障的。小平同志当年预期到2022年前后，30年能够建成比较稳定、比较规范、比较成熟的社会主义市场经济体制，这个改革目标刚好和党中央提出的到2020年共产党建党一百周年前后实现全面小康社会的发展目标在历史路线图、时间表上吻合了。这就是说有体制创新的保障，中国实现现代化，实现全面小康的发展目标才真正有制度基础，在制度创新和技术创新这两个创新车轮的承载下，中国才可能有真正的结构改变和升级，结构改变和升级才真正能构成中国的发展方式的转变，而发展方式的转变才是从根本上拉动中国经济可持续发展，均衡增长的基本条件。我们讲在新的历史条件下现在要全面深入的推进改革，它的发展意义、创造历史性就在这。
我今天讲到这，有不对的地方欢迎大家批评。
主持人：刘校长的讲演一气呵成，刘校长提出要创新，制度创新应该是什么？有待于我们以后的探讨。地产金融创新论坛讲到很多地产，也讲到金融，我们可能会记得2008年金融危机，很快有4万亿挽救了国民经济，也挽救了房地产行业。今年又出现了金融的特殊现象，比如说房地产在股市的融资和银行贷款，这几年以来都受到各种限制。今年银行业又出现了所谓的钱荒、钱紧，给地产行业带来了更大的压力，地产和金融如何互动？我们想听听金融界的专家做解读。
技术革命会带来革命性的变化，现在互联网对我们所有行业都是一个重大的考验，如果说不跟互联网结合，我们在经营模式和企业机制上没有创新，可能我们也会面临过去技术革命带来的风险。后面有两场演讲分别从地产如何和互联网结合，金融如何和互联网结合和大家做分享。第一位是安居客集团的创始人兼CEO梁伟平先生分享“移动互联网时代的地产创新”，有请。
梁伟平：女士们、先生们，大家下午好！很高兴受平安银行银行的邀请和大家分享移动互联网和房地产之间的创新故事。我是安居客CEO梁伟平。
说到移动互联网，我们肯定要讲几件事，今天你用的所有移动互联网服务离不开三个方面，一是终端，二是网络，三是内容供应商，安居客就是内容供应商。前几天发生较大的事情，宣布三家运营商都拿到4G牌照，不知道大家是否了解，4G网速比3G快多少，4G达到3G的10倍，这对整个互联网发展起到决定性意义。回过头来看智能机发展给了移动互联网，今天真正有机会最重要的还是终端设备的推动。最早是2007年iPhone的出现才有移动互联网高速发展，2007年iPhoneCPU速度有多快呢？今天iPhoneCPU大频率是1.5Hz，也就是说通过6、7年的发展，整个手机今天的网速已经大家了2007年新推出时候的40倍左右。苹果到底做了多大的创新让我们今天的移动互联网能够发展这么快？曾经我们发现诺基亚做手机研究比苹果早5年，为什么苹果发展得更好呢？苹果做了大胆的创新跟诺基亚相反，诺基亚认为手机永远离不开键盘，苹果认为要成为智能机必须离开键盘。苹果用触摸屏技术解决了今天智能机的大屏幕的问题。由于这个巨大的创新才有今天全世界移动互联网的高速发展。
第二，不知道大家有什么感觉？我走上讲台一定带着手机上来，今天我们经常看到在各种各样的交通设备、火车、飞机大家都拿着手机，吃饭的饭店里大家都拿着手机，而且在家里睡觉、吃饭也拿着手机，今天的手机已经成为每个人身体的一部分。现在有比较流行的说法，今天的手机已经是人体一个器官，至少我是这么认为的，今天的手机不光是一个器官还有很多时尚的功能，今天的手机有点像女孩子的口红、指甲红，手机有可能比我们一只手、一只脚还重要，手机真正成为了身体的一部分。
第三，我们看一看今天中国手机发展到什么程度？移动互联网发展到什么程度？中国已经有4.2亿网民，网民数量和互联网网民数量没有任何区别，甚至还要多。今天每天活跃的智能设备容量达到5亿台，4亿多网民拿着5亿台的智能设备通过高速的3G网络上网。今年智能手机的出货总量在中国达到3.6亿部，大家可以看到非常有意思。4.2亿的网民、5亿的移动设备，一年新的出货量达到3.6亿部，也就是说智能手机的发展速度每年每个人更新一台，发展速度非常可怕。
手机出现以后，移动互联网出现以后，手机是人们在传统的媒体消耗，或者耗费时间上唯一在增长的渠道。电视现在已经开始下滑，报纸前几年下滑非常明显，网络从2013年开始明显下滑。2013年是智能手机、移动互联网发展最爆发性的一年，从2013年开始整个网络，人们花在互联网上的时间开始下降了，平媒和电视下降非常明显，手机增长非常快。4G牌照发出之后，我们预计未来3年4G的推动，手机技术的推动，我们认为未来3年手机使用时间可能更快的成长。跟大家分享一个数字，我个人使用手机的时间是互联网时间的5倍，一天花在手机的时间5、6个小时，花在互联网的时间只有一个多小时，我相对闭大家的时间快2-3年，在座各位以后你们的时间也这样分配，我有3年没有看过电视，5年没有看过报纸，我也比大家快几年，我相信你们以后也不会看电视，我们家看电视的人只有保姆，我去年看电视的时间只有半个小时，就是中央电视台的春节联欢晚会。
我们是提供别人找房的公司，2007年成立100%通过PC网页来找，我来的上星期最新的数字，一周的平均通过手机找房子的比例占55%，通过PC网页找房子的比例是45%，而这个数字右边那张纸表更加可怕，这个数字在2011年是3%，也就是说只有3%的人通过智能手机到我们网站找房子，2012年10%，2013年大爆发，一下子占了55%。我在2009年的时候做了一个预判，我们公司第一次开始研究要不要做手机找房的研究？那时候我们预测大概2015年找房的一半来自会手机，但2013年已经有55%的流量来自手机。最近我们公司又做了大胆的预测，我出了命题3年以后有多少人通过电脑找房子？我们公司最激进的是我，我得到的答案是10%，也就是说2015年只有10%的人通过移动设备找房子，包括iPad、安卓Pad和手机。
平安银行是从事银行业的，我已经有5年没有去过银行了，但是我经常通过手机转账，通过手机买股票，通过手机掌握各种各样的资讯，已经有5年没去过网点。少量的现金都是通过ATM机，汇款都通过手机完成。每个人、每个行业都会被手机改变，2年以前我们跟大众点评网的老板在说，他认为手机跟找房子没有什么关系，回去想了以后认为手机会用5年时间改变行业，从1998年中国互联网发展到现在15年，15年走过的路移动互联网只用3-4年解决了，发展速度是3-5倍的速度。传统行业包括信托、卖股票、卖保险、银行、地产，如果所有行业今天不认为移动互联网在彻底改变整个时代的话，有可能我们的观念已经是落后的了。
跟大家分享一下为什么手机能够彻底改变所有的行业？尤其是房地产行业，尤其是找房的行业。因为3年以前大众点评认为吃喝玩乐和手机结合比较好，旅游认为旅游和手机结合比较好，今天已经证明55%的人找房子通过手机来找。为什么这样做？因为手机天生有几个PC做不到的事。第一，手机能利用人们的碎片时间，当然手机利用的已经不是你的碎片时间，大部分时间已经被手机占据了，碎片时间用来工作。手机的碎片时间也用来工作和娱乐，很少利用碎片时间，这是手机一大优势。第二，手机有地理位置的作用，我和同事来开会的路上走高速公路，进市区的时候马上用APP看周边的房价，他说深圳房价不是很高，因为他生活在上海。手机天生的地理位置的功能让我们找房、找饭馆都有很大的优势。第三是拍照，以往所有的PC设备不能拍照，为什么今天那么喜欢用微博和微信朋友圈？因为随随便便拍照上传。另外手机可以随时打电话，你用我们的APP，打开APP看周边的房子，马上可以打电话给他，PC可能电话不在身边，或者你那时候打电话没那么方便，但手机能做到，因为手机具备这个功能。移动互联网和房地产的结合带来了无穷的想象力，手机不光可以改变房地产，可以改变任何一个行业，因为手机具备PC不一样的东西。
我知道台下坐着很多房地产开发商的老板，你们营销都是基于品牌曝光做营销，但今天在互联网时代和移动互联网时代为曝光买单是不值得的。我们公司提供的所有产品，或者像淘宝和百度提供的产品都是为效果买单的方式，你是客户为效果买单，如果广告投放没有效果，你花钱是没有价值的。所以我会觉得我们所有的房地产开发商应该更关注我们今天在互联网和移动互联网上做的广告、营销是不是获得效果？如果真正获得效果，你的付款才是有效的。
找房子55%通过手机找房，我们观察到从传统的媒体转移到互联网这样的新媒体，再转到手机这样的新媒体上，流量的转移只是很小的一方面，未来更加可怕的是以往所有做不到的东西都可以做得到。跟大家分享一点点大数据和手机未来做不到的东西。在座有没有人开这辆车，美国非常流行特斯拉，今年股票涨了7倍，这辆车不是传统做汽车的人做的，他们称这样的车叫会跑的智能设备，特斯拉里面有无线宽大的智能设备，全球有很多人去考察原来的汽车制造商在做互联网汽车做法的时候，大家都是摇头的，因为看过特斯拉以后觉得传统的汽车制造商做传统汽车太不靠谱，他的思维是错误的。因为传统汽车不是像互联网迭代出来的，迭代速度非常快，开发时间非常长。特斯拉是典型的互联网开发方式，Google在研究无人驾驶技术，无论在特斯拉不需要驾驶，我们可以上网、听音乐，唯独不需要踩刹车和握方向盘，这件事情5年就会发生，因为Google的无人驾驶非常先进。特斯拉把汽车变成一个会跑的智能设备，所以今天的智能已经不光是生产手机，包括生产汽车。我们想说离房子、智能家居或者智能房产还会远吗？
我们最近研究大数据，大家很迷惘大数据究竟跟房地产有什么关系？跟金融有什么关系？我相信大数据和房地产、金融非常有关。举一个小例子，可能大家不是非常清楚微信是中国最牛的大数据公司。举一个例子，你孩子在读书，他说老大我买手机，要买什么手机？小米手机。微信知道昨天晚上，或者昨天24小时提到要买手机的人有多少人，腾讯肯定知道。提到买手机的人有多少人说到买小米手机，微信也是知道的，这就是非常牛的东西。微信知道你的东西只是非常小的部分，安居客一样知道非常多的关于老百姓买房的东西，我们对以前的一幢大楼，对在陆家嘴办公的人做了调查，他用我们的手机APP，我们不知道他是谁，他们找房子每天找、每天找，把他们一个月的数据做分析，在未来资产大厦这栋楼里面找哪里的房子？第一位是梅园，第二位是危房，第三位是源深，第四位是洋径，第五是北外滩，第六是长寿路，等等，我们安居客知道住在哪一栋楼里面想找哪里的房子。我们也知道每一个住在哪一个楼盘的人想找哪里的房子。我们针对陆家嘴的3栋大楼做营销，比如说未来平安做保险的营销，我们只要推给哪两栋楼的客户都可以让你做，这就是大数据的威力。
上海自贸区非常热，同期半个月之内所有想找金桥的人的特征，，把特征汇总起来，想找金桥房子的人50%以上的购房者倾向于两房，我们有精确的数字知道两房、三房各是多少，平均预算分类在100、200万之间最多，每个区间是20%左右，想买金桥大部分集中在这个范畴里。6个月发生的需求加其他达到49万平方米，受自贸区影响这6个月金桥房价上涨了40%。这是另外一组大数据，我们提供非常精确的数据倒过来帮助开发商，你未来买地买哪里，买地价格怎么样，老百姓买房的意愿增强还是弱化，老百姓想在那块地周边找房的时候想找多大、多贵的房子，都有大数据支持，这就是大数据未来和房地产相关的东西。
最后一张图，我想和大家一起探讨未来的住宅是什么样的。我做安居客之前我在住宅发展局，我知道那时候是面宽3.4、4.5，大小跟电视屏幕相关。我已经不看电视了，我相信3年以后在座60%的人不看电视，5年以后70%的人不看电视，今天的房间和电视屏幕没有关系，我们手上拿的是iPad、iPhone，电视屏幕和房子大小没有关系。我们想说未来的房市在移动互联网时代，大家都是拿着手机、iPad，房间大小需要多大？今天房子的设计和今天设备的发展不同步，今天我们依然还是在电视机时代，还没有进入移动互联网的时代。第二，我家里的门是老式的智能锁，每次阿姨走了以后要请一个新阿姨，我设置那个锁要设置半小时，非常慢。因为家里的智能跟今天真正的移动互联网的发展、APP的发展完全跟不上。我希望做到什么样？我的手机离我家还有1米的时候，我们家的锁自动打开，这种技术很简单，完全能做到，但现在没有发现，至少我还不知道哪个楼盘已经做了。因为我的手机到了1米的地方，完全可以打开门。我在外面通过APP操控家里所有的设备完全可以做到，技术上已经完全没有问题，今天反正我们家没有做到，利用手机APP操控家里所有的东西。今天的住宅离今天真正的智能化，离移动互联网到来以后跟APP相连的所有东西发展速度还是比较慢的，未来有很大的空间，让我们的房子变成智能化，变成移动互联网时代的智能化。第三，大家以前都在解决让家里所有的地方都有3G信号，我现在有一个想法，以后住宅小区平台在亲子区屏蔽信号，因为陪着家人的时候还在看手机微信是极其不合理的。有些地方应该有更好的3G、4G和wifi信号，在未来的房地产开发当中很多地方应该屏蔽信号，因为让人回归到人性的本质，人需要面对面的交流。
这就是我们在关于移动互联网以后的新变化所做的探讨，关于移动互联网也好，关于智能设备和未来人居智能住宅变成什么样，今天时间非常有限，非常粗浅和大家探讨，希望大家未来有机会坐下来深入探讨这些问题，谢谢。
主持人：谢谢梁总的分享，讲得非常精彩，说明技术进步，现在的互联网和移动互联网给各个行业带来深刻的变化。一个新行业大家有不同的看法，我们知道中国移动过去一直打压联通和中国电信，包括3G发展上。现在三大电信公司发现最大对手不是对方，移动不是被联通打败的，而是被腾讯公司的微信打败了。还有前几个月小米电视发布，我听说有一家知名电视机厂商，看完小米发布会彻夜未眠，第二天召开高管会说电视机厂家的末日到了。为什么？小米电视没有电视机厂，他做内容、模式，把电视从单纯接受节目、观看的东西变成智能终端，智能汽车不是过去汽车的概念，而是会跑的，能移动的智能设备。是不是未来就是这样？梁总认为手机会改变一切，也有不同看法，各位认为不是手机改变的，而是手机的便携性和移动性改变了很多行业。如果我们有其他的东西能够做到移动和便携，为什么要用手机？或者是不是一定要用手机？毕竟手机的显示屏很小。我们可以随时随地用指纹、密码、账号可以用各种设备，甚至手机就是一个移动的投影终端，可以用来在屏幕上放印，可以进行各种操作。我们解决了比现在的手机便捷性更好、观赏性更好的，会不会又带来一场革命？刚刚了解互联网觉得自己很潮了，梁总移动互联网才是未来，互联网已经过去了。我们把移动互联网搞清楚了，可能移动互联网又成为了过去。我们要时刻跟着，不能被甩下很远。刚才地产和移动互联网的结合梁总做了分享，接下来有一位嘉宾谈金融与互联网的结合，今年有一些数据，2013年全国银行业居民存款下降了几千亿人民币，今年又出现了理财宝，据说达到了1000亿，今年钱荒也好，各位银行同事都感到这样的压力，会不会有一天银行发现几大行不是我们的对手，赶超对手也不是几大行，而是互联网企业，如果理财宝做到了几千亿规模，会不会有大量的储蓄流失？我们有请平安陆金所董事长计葵生先生带来观点鲜明的演讲，有请。
计葵生：大家下午好！我今天来互联网金融，其实我今天应该讲陆金所最大的股东就是平安，陆金所是平安综合金融策略很重要的一个部分。我今天要和大家讲的就是要介绍一下我们为什么觉得互联网金融的故事是中国的故事？大家看媒体上会发现，每一天都有几篇文章讲互联网金融，你今天拿美国或欧洲的报纸没有人讲互联网金融，只有中国在讲互联网金融，为什么是这样？和房地产有什么样的关系？这是我们今天会简单介绍的几个概念。
为什么互联网金融的故事就是中国的故事？从一个简单的概念来讲，在中国有互联网的人非常、非常多，5亿人口，5亿人口有一个特色，我们讲一下日本经济，日本的钱80%在55岁以上的人手上控制着，但中国特色，中国很大部分的钱，50%的人钱在50岁以下的人手上，甚至45岁以下。中国特色是年轻人有钱，而且新科技的接受度非常高。所以用互联网、移动的技术做金融的接受度非常高，我今天讲互联网金融比较奇怪，我今天已经44岁了，一般讲互联网应该30岁才对了，我为什么这么讲？我的朋友在美国，我说敢不敢通过互联网做投资？大部分40多岁的美国人不敢，因为他和银行有很好的关系，不敢去互联网做投资。中国不管是30岁、40岁、50岁，甚至退休的人都愿意使用互联网做投资和融资，所以互联网金融是中国的一个故事。
互联网金融是中国的另外一个故事是结构性，中国现在无论是房地产需求还是中小企业的需求，传统的金融业没有办法满足他的需求，就是在融资方面还是有很多的困难，有很多的不足。另外从投资的角度来讲，其实在中国购买一个理财产品，购买期货产品，基本上一买就放在那边，没有流动性。而是我们发现互联网可以解决这两个问题，一方面为有融资需求的人提供融资渠道，为投资人带来新的投资方式，因为互联网本身是一个很大的市场，你把市场的需求功能放在一起，经过很方便的功能搭建融资和投资的桥梁，这个概念请大家记住。
陆金所是什么？陆家嘴金融交易市场，我们今年增资到10亿元，未来会投资几十亿建立新的金融市场。我这里稍微介绍一下我们的人，我们人本身不那么重要，但可以告诉你我怎么解读互联网金融。我自己是传统金融背景的人，20多年都在金融背景，我们很多人都做风控，因为互联网金融还是在处理风险的问题，控制风险能力很强就把互联网金融的功能和服务做好，如果风控能力步枪也做不好。我们的人来自金融背景，也来自互联网背景，比如说CTO来自当当、雅虎、易贝，我们很多人都结合在一起，传统金融的人和互联网的人放在一起，今天的人力已经超过1000人。
这个公司做什么呢？做非标金融资产市场，因为中国不管是不同产业的资产品质是很好的，还没有变成投资商品，可以买卖，可以有流动性，所以陆金所是除了股票市场、期货市场之外能不能把非标资产标准化？标准到风险可以清楚披露，让投资方决定要不要买，如果有回报我要不要承担风险做投资？我们基本上整个平台，我们一方面是服务银行，我们为企业提供什么服务呢？不光是房地产公司，或者是租赁公司，或者是贸易公司已经有的资产打包，能够融资，我们也帮个人客户，他可以进入我们平台来贷款。我们经过互联网平台，无论是企业投资者、机构投资者、个人投资者可以在网上注册进来购买资产，我们做的服务基本上都是这些。我们中间提供风险筛选，把风险做筛选，资产经过资管计划、信托计划打造好，然后放在我们网上的平台销售，这是我们做的需求。这样平台的核心就是带来一个流动性，如果你今天到陆金所，这是我们的网站会看到很多项目，这些项目是融资需求，比方说有一个人要借5万元，30个月，回报每年8.6，基本上每天放的量，我们经营时间不超过5分钟，因为放出去马上被买走。更有意思的是什么呢？买这些资产的人超过30天之后随时可以在我们的平台上再卖掉，有二级市场接受。我们发现非常有意思的地方，一个人把原来的资产放上来，第二任接手的时间是40秒，星期六、星期天时间更短，20秒，因为大家没有上班、开会，投资时间更快。我们发现在中国如果一方面能够融资的需求，同时可以给投资者一个新的、更方便的方式做投资，中国的钱真的非常、非常多。
我们提供这样的平台是所有的PC版，移动趋势也很明显。现在陆金所50%的交易量都是经过手机，到明年开始有融资需求的人可以通过手机来申请融资需求，变成融资方和投资方都可以经过非常、非常方便的平台募资、筹资，背后处理所有的风险披露的问题，融资时间对个人来讲，今天到我们平台融资，拿到钱不到20个小时，整个风险管理用不同的模型。这些东西跟房地产有什么样的关系？基本上陆金所把房地产当成一个非常重要的服务对象，从两方面来看，一方面是我们会经过包装的过程，由各家基金公司、信托公司可以把房地产的项目打包，打包好了我们就放在平台卖给高端客户，或者卖给机构客户。我们通过打包的方式与项目切分之后让他有二次交易。投资来讲如果投资3年项目、5年项目可以随时拿出来交易，所以有流动性。我们发现现在的客户看到一个好的资产，比市场营销商品高15%-20%，他完全用新玩法来做投资，因为他得到较好的回报，同时也有流动性。我们和房地产的合作机会，我们可以做融资项目，经过包装放在平台找到投资者，这是我们的一个模式。我们今天和几家银行已经开始做证券化，我们相信大概一、两年之内中国一点会看到比较大的CMDS的市场会出现。我们整个团队在想怎么提供给房地产CMDS的包装服务，把整个项目做好的包装，标准化到一定的程度可以放在我们的平台上做一次交易、二次交易。
第二，我现在挂的这些项目都是个人无抵押贷款的项目。下个月我们有P2P的模式服务有抵押的需求。我们在市场上已经开始做的是安业贷，我们合肥、南京、成都、上海这几个城市，让已经有房的人，可能有两套房、三套房，可能是一名中小企业的老板，房子价值可能是300万、500万，他需要借3个月、6个月的钱，我们跟各个城市比较强大的总监合作。如果客户需要借钱，我们帮他办理手续，把房子给担保公司抵押，我们用50%-70%的把钱借给客户，他申请到拿到钱平均时间是5天，我们未来可以缩短到3天。客户需求无论是50万、100万、200万，大概几分钟之后投资者就过来接、买走，这是我们已经开发好的商品。
到明年第二季我们认为有一个很好的机会和房地产公司合作，你在做新的开发，盖新的大楼，同样是买房子，他可能到银行借钱有一些限制，可能只能借到30%-50%，他要买房子需要另外借20%-30%才能买得到。我们和房地产开发公司说我们是不是跟你合作？客户要买你的新房，银行给30%-50%，我们额外提供30%，金额不大，每个客户要的金额就是几十万、几百万，我们马上结合起来，客户新房子未来一年拿到，就可以拿到房子价值的70%-80%的融资，客户拿钱非常快，对投资者来讲是很好的资产，因为背后的资产很安全，有不同抵押方式保护投资者，给投资者6%-7%的回报，他们也接受。这样一个融资和投资的平台、桥梁其实可以解决很多实体经济的问题，也可以解决很多因为不同的障碍，就是个人客户的融资需求，为开发商开发过程提供一些协助。
陆金所整个的目的就是建立非标准市场的平台，到今天我们这个平台经营时间只有一年多，经过这个平台融资的客户数已经超过5万名，在我们平台投资者角色已经超过50万，每一年增加的速度是几万融资方，几十万的投资方。监管单位对这种新融资方式认为有较多的地方，最近人民银行也可以接受这样的金融创新，我们的发展一定和平安银行整体想办法把平台提供给客户使用，和房地产公司合作。我今天的目的就是就是分享我们的思路和做法，谢谢大家。
主持人：一开始没有想到是一位外籍人士，一位英国人来讲中国的互联网，听了以后还是很振奋。昨天看到标题，标题说中国讲主导互联网金融，我当时觉得是不是有点吹牛啊，现在感到很振奋，发现是一位很专业的外籍人士在讲，刚开始的数据给我留下很深的印象，中国有5亿多的户人口，我们的互联网人口是美国和欧洲人口的总合，而且他们是中国总体高收入人群，他们的人数占比不是完全一样，这些人对互联网金融一定产生重大的影响。今天时间很短，没有对陆金所运作和机制、实务有更多的了解，但我们对他们产生了浓厚的兴趣，也许我们未来有投融资和金融实务可以跟他们合作。我们从地产、金融两方面做了分享，最后一个环节回到地产和金融本身，请了几位行业领袖人物一起对话，看看他们如何看待创新。
有请红星美凯龙家居集团董事长、首席执行官车建新先生；路劲基建有限公司董事会主席单伟豹先生；众安房产有限公司董事长兼首席执行官施中安先生；开元旅业集团有限公司董事长陈妙林先生，富华国际集团总裁赵勇先、平安大华基金管理有限公司总经理李克难先生；平安保险资产管理公司直投事业部副总裁苏天鹏先生；华创证券房地产行业研究员杨现领先生、平安银行行长助理张金顺先生。
主持人（张文豪）：大家下午好！首先我们对话人数在国内峰会、论坛人数创之最，代表我们的内容会非常丰富，我们会切题带给大家更多内容。平安的会议非常创新，为什么？模式从蜜月型走到日子型，蜜月型就是一年一次，利用这个平台进行更实务的沟通和交流，金表示富贵，橙代表甜美。
接下来进入对话阶段，工欲善其事，必先利其器。注意到平安银行或平安做地产业务跟别的不太一样，平安集团具有金融全牌照，所以业务具有广和全的特点。平安又从业务角度成立行业事业部，行业事业部的特点是精和准，乍看两点有点矛盾。我今天第一个想请张金顺先生谈一谈，全和广、精和准怎么结合起来形成核心能力？
张金顺：这个话题对于我来讲比较新，要求比较高。但是今天的论坛我本人确实是深受启发，我觉得我们这个论坛，我建议上一次金橙俱乐部的活动，有专家讲了一个词，高度、深度、广度，今天停下来大家感到和高度上谈了十八届三中全会对市场起决定性作用。广度上谈了互联网金融，安居客CEO梁总讲了互联网金融在地产行业的运用；深度我们讲了城镇化，未来城镇化，甚至讲到社会结构的变化，我觉得今天的论坛我想谈谈感受，深度、广度和高度都很到位。
基于此我想谈一点广和深，平安金融是广度平台，平安银行以邵平行长为首的经营班子提出专业化、集约化互联网综合金融，这里确实表面上看是矛盾，综合金融和专业化金融，但是本质上是统一的。统一到什么地方？当初2005年的时候提出香港马会俱乐部，我们做了租赁保姆。那个的回答为什么呢？为房地产企业提供综合金融改革方案，通过方案解决融资问题。这里面我想银行对客户的服务有三个阶段，一是产品创新，二是方案提供商，三是平安银行提出的金融服务提供商，平安银行提供的不仅仅是融资，也不仅仅是解决方案，实际上提供了一个高度、广度和深度全方位的，也就是说包括今天论坛，包括平安银行搞的平安富，在平安富平台上为房地产客户提供了一个全产业链的，有上下客户的金融解决方案。也就是说你的上下游可以实现资金的封闭运作，在平台上提供全方位服务。
这个命题我想和大家汇报，请大家批评指正，平安银行致力于为房地产客户提供一个不仅仅是创新产品，不仅仅是全面解决方案，而是一个全生命周期的、全方位的金融服务生态圈，这就是专和广的介绍，谢谢各位。
主持人（张文豪）：谢谢张总，金融生态圈非常符合互联网时代的思维，这可能是一个集成，把张总讲的深度、广度、高度都结合起来，怎么才能成为一个生态圈。刚才张总提到了香港马会，是赵总的物业，我们知道商业地产有不同的做法，有的一年做十个，有的十年做一个，富华集团在北京王府井大的商圈里十年磨一剑，我想问问赵总，您现在打造金宝街是十年磨一剑还是规模发展？如果规模发展像平安这种金融机构跟您有什么共同发展和合作？
赵勇：谢谢，参加论坛收获很多，有很多新观点。刚才提到金宝街，金宝街10年了，金宝街还有二期，赶上了网络时代、大数据时代，我们在规划新的商业地产。我们不是商场的概念，如果是商场的概念就没有什么大的影响，我们商街有很多业态都在街上，怎么互相支持、互相帮助？我们街上有酒店、马会会所，酒店是五星级的，还有高端的商业，商业里配套很多高端餐饮，还有很多文化的东西，包括电影院，还有跟艺术品展示，大数据时代能不能把大数据和商店经营结合起来？我们和金融行业，我们和银行的合作，包括资产在多少以上的，年消费多少以上的都是我们的目标客户。我们通过经营把商街的客户群运用高科技的手段经常发布信息，有好东西、好吃的，通过网络等新手段把这些人凝聚在一起，因为高端人愿意扎堆，来到这里不但能够吃饭、购物、交朋友、谈生意，金宝街想做成北京生活方式，高端人聚集的地方。我们还在努力，因为现在还有20万平米的商业物业马上要规划、建设，打造金宝街是我们的品牌战略，不一定到全国各地复制金宝街，我可能有养老地产，做高端的养老地产，做一些房子，包括正在销售的房子也是做最高端的方式，通过高端的把我们品牌延伸，谢谢。
主持人（张文豪）：谢谢赵总，赵总讲的我们基本听清楚了，跟平安的张总提的高、深、广是吻合的，您还要做大，还有20万平米的二期。赵总做商业地产，商业地产我们观察到一个现象，很多做零售业，或者非地产行业服务业巨头也在进军地产，他们往往从商业地产切入，我们知道宗庆后，中国首富，还有做家居的车总都进入商业地产。商业地产受到中国电商显性的冲击，双十一数字非常惊人，你为什么宣传这个阶段进入商业地产？第二个问题，因为业内流传一个著名的故事，王健林和马云打1亿元的赌，今后某一阶段你超过我、我超过你，车总给出意见，他们俩打赌谁能赢？
车建新：我4月26日在北京也打了一个赌博，如果10年以后中高端的份额超过46%，我输给他们各1个亿，互联网是中低端市场，而不是中高端市场，中高端市场一定要在现场体验材质、尺寸，包括体验感觉。我买一辆汽车，跑了一趟看一下，我还要再跑一趟，我相信体验与品牌相结合。互相未来10年中高端商品，特别是品牌商品不会超过15%。红星美凯龙原来做家居，现在转型，家具和商业地产是分开的两个公司。未来包括平安银行，前几年有投行到我们公司做股权投资，我说银行为什么那么傻，不做股权投资只做贷款融资？前段时间见到邵平行长眼前一亮，又可以做股权投资，又可以贷款，这才是真正的关联。我用两个词解释未来的时代，关联时代。平安银行以后收购阿里巴巴或者京东，未来就是延伸管理。我学做生意，我的偶像是台湾的王永庆，王永庆原来做PPC，搞了台塑，50%的PPC销给台塑，两道程序赚取一道利润。未来银行包括房地产企业也是一样的，要延伸两至三道程序赚取一道利润。红星美凯龙把住宅结合起来，把商业步行街、综合体结合起来，未来是一个关联时代。
主持人（张文豪）：车总说到中高端时代将来可能被替代15%，这还是刚才平安张总讲的高深广，做高还是有竞争优势的。最近房地产比较热闹，其中一个引人关注的新闻是香港李嘉诚卖出内地一些物业，这个事情被业界大佬王石、潘石屹关注，也代理一些信号。内地排港资第一名路劲地产昨天还在拍地，单伟豹主席您怎么看内地投资的机会？我们知道单主席有两间上市公司，今天我们讨论地产和金融，您的融资之路非常宽广和顺畅，是不是以后和平安就没有生意做了？
单伟豹：谢谢，李嘉诚的决定不会错的，他就是李超人，他每一次决定基本都是对的，他撤的是香港和上海的商业物业，这些资产去哪里？去欧洲收购大部分的码头、海港的生意，欧洲的成本比较低，他在香港和内地的物业已经占了一定程度了，置换成很便宜价格，而且他非常在行的行业是非常正常的，不是撤资不撤资，我是他也会做，欧洲的东西非常便宜，值得去，这是正常的商业行为，可能过几年他又回头了，香港物业到低潮又回来了，每一次他的周期都看得挺准的。
第二，香港的上市公司，我们做金融创新在大范围之内不是调整，比如说上市，REITs、CMDS等等，以前说了半年，2005年说开放REITs也没有，但这一届政府看得懂、看得透，适度开放也是合理的。上个月在香港募了20亿的债券，利率是5%，我们把便宜的钱置换之前比较贵的发债，这是合理的。平安银行我们感觉非常良好，因为平安银行我们接触领导都是希望和企业合作，帮助企业成长，在企业成长过程中银行业成长，这是非常好的概念，是互相促进双赢的心态。双赢的概念比纯粹的银行借贷好得多。从路径来说我们未来2-3年会比较大规模和银行合作。
香港上市公司原来做基金，我们认为做房地产完全不金融行业还是有一点欠缺的。中国GDP占11%，美国占21%，2020年几乎持平，但人家还在发展。在美国需要的资金有各种不同的金融机构支持他，而且是非常专业的部分，把金融和开发分开，我觉得中国开发商迟早会走这条路。
主持人（张文豪）：从单主席的对话里可以听出李嘉诚先生不是认为内地机会不好，而是认为欧洲现阶段的机会更好。另外单主席前几天在上海拿地，用行动表明了上午所说的黄金年代、白银年代、钻石年代，单主席的态度接近于准钻石年代。
我看到您的有关报道，一个思想家不一定做成真正的企业家，但一个企业家一定是一名思想家。我们知道您的企业有三个战略，一个是钱的战略，一个是地的战略，2007年您的公司就在香港上市，我想问您一个问题，2007年在香港上市，融资额度不算小，30多亿港币，现在同年上市的企业，我觉得您的企业规模还是有些差异。我想问一下您，您怎么看待规模上的差异？这是您主动的战略选择还是资本、土地战略考虑呢？
施中安：今天参加论坛交流，提出了很多好的方面和思想，作为我们这样一个企业在今后发展的道路上，对于房地产如何和金融行业紧密结合起来？金融行业具有创新、具有适应房地产新的发展时机的需求，我的观点和想法，希望今后像平安银行一样，能够跟他们紧密的合作。我们做房地产，金融、资本交给银行，由银行帮我们管理和风险把控和后续的配置，例如像帮企业做财务公司的想法，这是我今天学习以后的一个感受。刚才主持人问我们作为企业发展，众安房产从1997年成立到2007年上市，利用10年时间在香港主板上市，募集资金是36.5亿，是浙江企业当中募资最高的。2008年金融危机以后比较低调，我认为2008年至2012年我们是平稳的运筹当中。我的观点是一个企业发展和运筹的过程当中，有时候千万不要被外面所左右，走自己的路。一个企业尤其是房地产企业要玩心跳还是平稳发展？两者之间要选择。玩心跳可以玩，这没问题；平稳要走平稳发展之路，每个企业毕竟不一样，众安走平稳之路。我们白手起家发展起来的，我们后盾不是很强大，我们必须要平稳发展。我们现在的运筹，一年、两年以后可能又是一个发展性、跳跃性的时机，我想众安对外，可能刚才主持人讲比同行，比2007年上市的企业发展速度慢，确实外面有这种做法，但不等于最后就慢，最后是差。我们企业要讲究资本和综合效率。我们这两年通过不懈的努力，也非常谨慎的、努力的工作，我相信我们的未来会更好。
主持人（张文豪）：谢谢施总，在房地产周期性发展的行业里谁笑到最后才是最重要的。从施总讲话里面看到了和平安银行广阔的空间，因为您说到地产的事情我们做，金融事情给平安做，从产品、方案到生态圈，您打包方案都给平安了。其实我们说到平安，下面请平安大华基金的李克难总，我们知道您是国内几大公募基金之一，大华基金做金融，公募变私募，拼爹又拼子。8个月融资都没有做，反而下面的子公司做了很多，而且用的都是公募的方法。拼爹又拼子，平安是全牌照，拥有综合的金融优势，肯定有拼爹的含义，方便内部整合。拼子，你们公司的子公司做得比较多，怎么看待这个状态？未来是不是意味着这是一个很长时间的状态？谢谢。
李克难：谢谢主持人，作为基金公司参与到房地产企业融资业务中间来是新的思路，很多人可能都不知道，有很多人很好奇，大家理解基金公司就是炒股票，大家知道有股票基金、债券基金，做房地产融资是比较新的事情。从基金公司本质来说应该是资产管理、财富管理，这是基金公司的本质，本质意味着只要社会存在着投资者投资的需求，这个企业存在融资的需求，作为基金公司就是业务范畴。所以从这个角度来理解，基金公司从事财富管理，资产管理，参与到房地产融资是很自然的事情。这个业务本身从去年年底，监管部门证监会开始放开的，平安大华基金作为第一批，通过旗下子公司，我们是平安大华汇通财富管理公司来参与，平安大华汇通财富在子公司的业务规模上已经进入了行业前列，这中间很重要的部分就是涉及不动产、房地产企业的融资需求。从十八届三中全会里大家看到要发展的三个方向，一是提高直接融资的比例，二是推动股权融资，三是加快资产证券化的进程。实际上这三块房地产企业融资相关，都是基金公司所尝试的领域。财富子公司做这一块有三大优势，一是业务形式非常灵活、业务领域非常广泛，因为我们通过财富管理公司做融资可以包括股权融资、委贷、PE、房地产产业投资基金，也包括REITs等等、等等，还有什么呢？比方说我们的范围是财产权利，企业家不光有房地产企业，还有物业，物业出租收入和其他的，包括电影院院线收入都可以进行投资，领域非常广泛。
第二，基金公司的效率非常高，这里有两个方面，一个是监管部门对于基金公司的财富管理实现报备制，我们所做的任何一个产品不需要事先审批，只要报备就可以了。另外财富管理公司高度扁平化，所有的项目我经常碰到这种现象，所有项目每一次过程都要审，经常拉上风控部门在我办公室开会、决定，平安知道管理人员除了手机，刚才介绍手机越来越重要，平安管理人员有手机还有黑莓，平安管理人员黑莓非常重要，也离不了手。我在家里晚上11点、12点，业务人员的短信来说明年要放宽，晚上也可以批，效率非常高。第三是平安综合金融的优势，包括邵行长、张行，金融地产部紧密合作，可以全方位、全流程满足大家各种融资需求。合作形式非常多，可能企业一定时期开发贷还不满足条件，但你已经有融资需求，我们可以跟银行合作，通过各种形式，通过委贷或者股权的形式满足融资需求，我们有一些好项目，通过平安银行的资金，包括平安集团的保险资金等等一起满足需求。同时包括前面计总讲到的陆金所，基金公司的产品可以发行完以后安排在陆金所上市，这样实现流动性，可以极大地提高产品的吸引力，也可以有效的降低相应的成本。最后，对于基金公司，我们不光是帮助大家融资，我们还有一个理财，我们还可以帮助大家的，有时候有融资需求，但也有很多阶段是资金在那里闲置着，我们也有货币基金，货币基金可以随时进来、随时出去，进出都没有任何的手续费。目前来说平安大华的货币基金刚刚发行完，目前年化收益率是5%左右，今天资金有钱就进来，有几天取走就拿走，没有任何手续费，T+1非常方便，过几天有闲置又进来。基金公司在这中间，特别是通过和我们平安，和我们银行，和陆金所，平安还有不动产机构的合作，可以满足大家各个领域、各个层次、各个阶段的资金需求。
主持人（张文豪）：谢谢李总，李总充满激情，看来市场前景还是很看好的。平安张总开头开得特别好，高、广、深，您说只要有需求就有产品供给，很广；第二讲收益高；第三是手机时代，向您汇报都11点了，夜很深了。前一段时间在北京有会议，有前金融界老领导提到房地产融资状态，用了六个字，紧货币、活金融，通过您刚才讲的的的确确有所体现。今年看到房地产企业无论是经营范围还是资本运作的创新都有进步，今年开展开元旅业，今年在香港实现上市，陈总，做酒店在开发商看来都不愿意做的，因为回收时间长，回收盈利也是常规的，您如何把酒店做出规模，而且还能够做到资本市场上去？再一个，融资规模几亿港币，几亿港币从拿地开发的角度恐怕在一线城市都拿不到地，请您谈一谈。
陈妙林：感谢平安银行提供的机会，刚才主持人的问题是今年拿出5家酒店，现在酒店的规模大致向大家通报一下，已经开张的酒店64家，都是四星、五星，中国民族酒店行业锦江第一，我们第二。64家酒店当中29家是我们控股的酒店，还有30多家是委托管理酒店。我们今年为什么去香港用REITs的办法去上市呢？主要是把轻资产和重资产的平台分开建立。重资产要上市，用REITs的方法上市很重要的要达到回报率，我们现在在香港上市对股民达到的回报率要求是6.8%，向中国民航担保。也就是酒店拿出去用REITs的办法上市必须要有一定的回报率，因此我们拿出了比较好的5家酒店用REITs上市。5家酒店总市值是40亿左右，卖了25%，所以融资不多。香港有一点好处，股权可以质押贷款，我们一时还没用，我们拿回来了，这是一个。今年我们准备把几家企业陆续拿上去，利用这个平台一步一步上。国内A股目前还没有REITs，因此早上聂梅生主席谈到了要呼吁中国A股REITs上市，这是非常好的产品，对股民来说每年拿6.8%的回报，股票上涨可以摊掉，股票下跌拿回报，我相信股票也不会下跌。另外有这个平台，只要符合6.8%的回报率，这是很大、很好的平台，这是我们的一个打算。第二，把重资产和轻资产分开，轻资产的酒店管理公司还可以上市，轻资产的酒店管理公司去年达到1.6亿的净利润，我们争取做到2亿，在A股或香港轻资产上市，按市值大概是25倍，那轻资产公司可以达到4、50亿的规模。我们本来想把酒店和房产一起上市，今年股市不太好，我们上的时候只有60亿，轻资产和重资产两块就是70多亿，而且房地产没有放进去，现在房地产规模不大，只有40多亿左右，净利润达到5、6亿。这一块公司没有放进去，光是两个酒店重资产和轻资产值70多亿，毫无疑问我们用这样的战略考虑实现分开上市。
主持人（张文豪）：谢谢陈总，做房地产在很多人认为不好做的产品，只要企业有了正确的经营和战略，都可以做得风生水汽。接下来问平安的苏总，苏总最近给房地产开发商做了几件实事，金额也不小，请问这个产品未来的发展空间。
苏天鹏：谢谢主持人，我从个人得角度回答这个问题，对于房地产行业保险、基金还是一个新兵，保险行业投资房地产板块风险和机遇并存。我讲三点，一是主持人提到的中国未来10年进入利率市场化，所谓利率市场化带来大资管，尤其带来融资是直接融资向间接融资的转变，由贷款的主导模式转向其他机构，保险在其中受益。二是利率波动更大，银行长期贷款比较困难，保险的长期资金会发挥更多的作用。第二，对保险资金来说过去几年有很大的变化就是监管放松，保险资金投资不动产有很多限制，这几年监管方式使得保险资金投资不动产无论渠道还是比例都放宽，这一块有很大的空间。最后一个变化，中国的保险行业目前发展的深度和广度都比较浅，在未来资金会有大量增加的过程，给投资不动产提供了弹药。对保险行业来说风险是两个方面，第一块是投资能力和风险管理能力目前还需要提高，因为对行业的熟悉程度和专业能力还有很大的提升空间。尤其是风险管理，听了今天的讲座受益良多，未来板块会更复杂，而且很多嘉宾谈到了分化。
第二块挑战主要在于资产负债的匹配，对保险行业来说保险资金来源，寿险资金的期限非常长，要配置长期的资产；像产险资金期限比较短，也要配置短期的投资，从投资上要做好资产负债的管理。我个人的观点，对保险行业来说未来对地产的投资一个要积极介入，因为不动产是非常重要的投资领域。第二个是结合刚才讲的需要提升自己的投资能力和分析管理的能力。
第三，保险可以发挥有优势的领域，比如说风险偏好上保险更加偏重风险偏低，收益偏低的务领域。这可以跟在座比较优秀的房地产企业合作。另外保险在医疗，养老等地产领域加大投入。另外平安这样的机构肯定要发挥综合金融的优势，在银行的项目筛选和管理经验可以给保险投资提供更好的支撑，这个优势也要好好发挥。
主持人（张文豪）：苏总给了地产金融合作的空间巨大的想象，因为在谈国内最大的财主保险公司的基金。现在请华创证券的杨总做一个总结式发言，刚才是地产老总、金融老总，您做做预判未来一段时间地产金融合作、创新的空间您怎么看？
杨现领：从目前的情况来看，金丹对比，房地产行业的融资环境还是有一些不同，如果展望2014年，我们会看到2013年的情况是当年4万亿的洪峰之后的结果，所以今年还是相对偏紧的，2014年条件略微改善，这个改善是边际上的，整体上看不到货币宽松的趋势，因为从明年来看央行考虑到通胀预期的压力，可能还是会采取适度从紧的环境，从边际上比今年略好一点，这是一个趋势变化。
第二，从今年年底到明年我们会看一些IPO的放开，再融资的放开，会使得直接融资的战略上升，这会给我们带来一些地产和金融机构之间的合作会出现。过去几年是很不正常的环境，所以直接融资的窗口关闭了，再融资也是关闭的，未来会正常化。也是未来长期的趋势，因为未来面临的大格局在整体M2不发生大增长的情况下，改变社会融资的结构、改变融资需求，所以直接融资上升是明显的趋势。
主持人（张文豪）：未来发展空间，大资管年代如果和金融合作得到纵深的发展，高、深、广，无论未来面临白银时代、黄金时代还是钻石时代，即使在白银时代作为微观个体的成功也取得像钻石那样的成功。由于时间关系对话到此结束，有了金橙俱乐部，今天只是对话、交流、沟通的开始，谢谢各位嘉宾。
主持人：谢谢各位嘉宾的精彩观点，都是各个企业的领袖人物或者所在行业的领军人物，他们给我们带来的一定是非常有价值的分享。今天一天的盛会大家已经很疲惫了，最后有请平安银行监事长邱伟先生致闭幕词，有请邱总。
邱伟：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家好！旭冬暖洋，群贤毕至，红尘论道，共享盛举，此刻，为期一天的平安地产金融创新论坛即将落下帷幕，我谨代表平安银行对各位尊敬的领导和来宾表示诚挚的感谢，对本次论坛成功举办表示由衷的祝贺。在短短的一天中来自官、产、学的各路精英共同聚会，畅谈了十八届三中全会后的中国宏观经济走势及财税体制改革，剖析了新型城镇化改革进程中房地产业的机遇挑战，探讨了房地产融资形势及地产金融创新的热点话题，见证了平安银行金橙地产金融俱乐部的成立，北京大学经济研究所光华天成博士后科研工作站平安银行站，以及《城镇化投融资白皮书》的发布。在台上30多位嘉宾发表了真知灼见、慷慨演讲和对话，在台下数百位业内精英聆听智慧之声，或热烈喝采，或掌声呼应，整个论坛充满了睿智深刻的思想和入木三分的见解，洋溢着深入沟通的喜悦和智慧交锋的快乐。经过一天的思路分享和思想碰撞，与会者都相信十八届三中全会已吹响了新一轮改革的号角，房地产与金融界在未来的10年中不仅将面临挑战，更将充满机遇。因此，唯有善有创新我们才能把握大变局下的机遇，谱写新征程中的华章。
作为大会的主办方，平安银行在这里向大家正中承诺，平安银行将以创新的理念，专业的技术和执着的精神，持续为房地产产业链上的众多企业提供专业化、集约化、投行化和中国化的房地产金融服务，助力房地产企业健康成长，助力中国梦早日实现。
最后，再一次对各位领导、各位来宾莅临本次论坛表示衷心感谢，我们热诚期待着与大家再度欢聚，谢谢大家。
主持人：谢谢监事长为大会做了很好的总结，感谢今天的各位嘉宾和我们共同分享了今天的价值盛宴，今天的论坛到此结束，谢谢大家。
