广州楼市下行趋势难改 区域分化明显

下半年以来，广州楼市延续了上半年的颓势，整个7月份环比量价齐跌，成交量创年内新低。房王网数据中心统计显示，2014年7月广州十一区网签一手住宅4287套，环比下跌26%，同比下跌31.7%；成交面积486276平方米，环比下跌33.8%，同比下跌34%。

业内人士普遍预期，由于存货仍较多、银行惜贷、限购短期内难以放松，广州楼市在下半年将维持下行的格局。

区域分化明显

近日，合富辉煌发布了《2014下半年广州楼市价格走势预测报告》。报告指出，广州楼市在下半年整体将呈下行趋势，但中心城区和各周边地区的供应和需求情况不一样，价格下行的区间也不一样。

其中，降价幅度最大的预计在南沙地区。报告指出，南沙地区由于政策市特征明显，当前利好失约，预计区域整体降幅超过20%。2014年1至5月，南沙区商品住宅成交仅23.2万平方米，同比几乎腰斩。由于消化速度减缓，存量激增，6月初区域存量面积已达118万平方米。若按照今年前五月月均消化5万平方米的水平，预计需要两年时间才能消化完毕。

广州中心城区今年以来楼价一直较为坚挺，变化不大，少数降价楼盘如星汇金沙、保利西海岸、保利塞纳维拉等都位于金沙洲或芳村等非核心区，降幅也多在10%左右。

报告分析，从开发商的角度而言，宁愿在外围其他项目让步，也要继续持有市区“高值”项目。不排除个别开发商因为资金需求急迫而让利发售，但从拿地成本及未来竞争两方面可以判定市区难有明显松动，即使降价，幅度也仅在10%左右。

上半年广州地区率先降价的区域主要在番禺和萝岗地区。这两个区在五一直至端午期间出现了一波比较明显的降价潮，并取得较好的销售业绩。合富研究中心预测，从开发商角度来看，年中业绩考察的压力已过。如果当前的售价可以有效保持成交，进一步价格下调的压力较小。

下行趋势难改

8月6日，佛山市住建局口头宣布佛山地区将放开楼市限购。根据松绑细则，对本地和外地居民在佛山购房均有放松。其中，二套房限购由家庭改为个人，无佛山户籍无房产居民可以购房，无需提供社保证明。

对此，满堂红(中国)置业有限公司研究部高级主任肖文晓分析，广佛虽然是邻居，但是广州作为一线城市，房价高、需求大，广州市政府可能担心政策贸然放开，会引发不可控的房价上涨风险，因此短期内不大可能效仿佛山，但年底有望迎来局部调整的时间窗口。

“从对限购城市的要求来看，佛山既非一线城市，也不是省会城市和直辖市，原本并不在限购的范围之内，加上地方财政对土地的依赖较大，取消限购也在情理之中。”肖文晓指出。

广州房地产专家韩世同也表示认同，“佛山限购松绑为广州松绑创造了条件，但尚有很多二三线城市仍未完全松绑，广州作为一线城市短期内松绑的可能性不大。”

韩世同认为，下半年广州房市将依然维持下行的趋势。“很重要的一个原因是信贷放松不了，因为房货的利率较低，银行不愿意放货。随着利率市场化，银行更倾向于将贷款发放给利率收益较高的企业。”