黎里古镇保护式开发被怨速度慢:啥时候能生意好

　　《瞭望东方周刊》记者张琰/江苏黎里报道

　　黎里本来可以比周庄更有名。

　　上世纪80年代初，同济大学教授阮仪三曾带领团队前往江苏省黎里古镇考察。他看到保存完好的古镇，十分惊讶地主动与镇上联系，说要帮黎里古镇做规划和设计，当地政府回应：“我们不要规划，我们建设得很好，不要你们知识分子跑这儿来多管闲事。”

　　阮仪三只好作罢，转向周庄，与时任周庄文化站站长的庄春地(后为周庄镇长)一拍即合。后者遵照阮仪三提出的“保护古镇，另建新区，发展旅游，振兴经济”方针，对周庄进行了整体规划。

　　后来，“中国江南第一水乡”周庄名扬天下，而黎里却鲜有人知。

　　关于黎里古镇的这段往事，镇上的好多居民都能说出个一二来，口气中带着遗憾。“我们黎里确实错过了一次好的发展机会。”黎里古镇保护开发委员会副主任凌刚强承认。

　　2010年，黎里古镇又一次迎来机会，这次它决然选择“保护开发”。同年5月，黎里古镇保护开发管委会(以下简称“古保委”)正式成立；2012年1月底，总投资15亿元的黎里古镇综合开发仪式启动。

　　启动仪式当天，自发到现场观看的居民超过两万人，现场人山人海，80岁的孟祥观至今难忘启动仪式上的热闹景象。

　　这的确是个令人振奋的“大手笔”：黎里古镇保护开发委员会计划3年共投资15亿元，对古镇进行保护开发。由于与周边江南水乡如同里、西塘等不过半小时车程，黎里的发展目标因此聚焦为与周边古镇的“错位发展”。

　　中国村镇开发高潮期即将开始

　　黎里古镇所经历的，正是更大背景下的一个缩影，而这个“大背景”在李昕看来，是中国历史村镇保护与开发高潮期的即将到来。2014年8月，国务院发布《关于促进旅游业改革发展的若干意见》，提出要大力发展乡村旅游，推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。

　　李昕是联合国教科文组织亚太地区世界遗产培训与研究中心(以下简称“亚太遗产中心”)副秘书长，对于村镇开发高潮期的到来，他表示担忧：“新一轮‘上山下乡’正如火如荼，地方政府和各路资本都跃跃欲试，然而，对于大多数人来说，这都是个全新的领域，盲目之下必然乱象丛生。”

　　村镇正在经历着大规模的乡村规划建设和乡村旅游开发，具有历史文化资源或传统基因的村落更是成为炙手可热的争夺目标。

　　如何在历史文化名镇(村)的保护建设中规避风险？借助国家艺术基金的支持，李昕和他的同事们最近正在策划制定一套“中国历史村镇资源保护与利用负面清单”。

　　它借用了上海自贸区“负面清单”的概念，意在将对资本领域的引导转向一种对历史村镇保护开发的指导性管理。

　　历史文化村镇的资源具有公共性、特殊性和脆弱性特征，一旦无序发展势必会有大量的遗产被破坏。李昕说，“负面清单”的目标是为各方提供一个良性发展的指引和范本，减少对遗产的破坏，提高遗产使用效率，降低保护和开发的成本。

　　政府想要一个实用可操作的指导

　　保护和改造完成后，古镇将进入日常管理阶段，如何分配产权、管理外来投资者、产业引导等操作层面的问题更需要认真思考。凌刚强说，“但对于有些问题，一级政府并不都是行家，有很多也是外行。因此，政府特别想要一个实用性的、可操作的指导。”

　　2014年8月，黎里古镇开发一期已基本完成，古街区初现旧时风貌，街区长度超过200米，沿河沿街房屋中85%为公房。

　　据凌刚强介绍，整个黎里古镇有超过65%的房子为公房，政府通过抵押房产向国家开发银行融资，这一古镇开发的商业模式此前并不多见。

　　针对一些古镇在发展过程中将原住民全部迁出的“负面”案例，李昕说，“在‘负面清单’中，针对外来投资者即有一条明确的限制性条款‘不宜全部外迁居民’，旨在通过人数和素质等多方面设定保留原有社会经济网络的底线。”

　　但是，黎里古镇由政府为主导的运营模式，是否也存在问题？

　　黎里古镇一期街区入口处，第二家店铺是“张记海棠糕”。老板抱怨，“政府开发的速度实在太慢了”，“我今年57岁，做海棠糕的铜锅17斤重，现在单手做已经越来越吃力，最多能做到65岁，还有8年，但古镇什么时候能像同里、西塘那样，每天来那么多游客，让我生意好起来呢？”

　　张记老板还想卖点别的东西，但政府规定，该店铺只能卖海棠糕，不能经营其他，这令他很不理解。

　　凌刚强解释称，对于现阶段古镇的招商引资和管理，黎里古镇旅游开发公司请了一家策划公司作了专门的策划，详细规定了区域功能和每家店铺的经营范围。如今看来，这个策划也不完善，“如果能够以‘负面清单’形式出现，只明确禁止经营和不鼓励经营的，那么商铺的活力可能会更大。”

　　一家企业和200套民宿客栈

　　“现在的古镇开发大多是以资本为导向的。” 318文化大院创始人、上海慧筑投资管理有限公司总经理张弘说，在古镇开发的过程中，对资本的警惕和管理尤为重要。

　　在黎里古镇一期范围内，有一位来自北京的投资者，也是黎里古镇的“返乡精英”之一。2014年，这位投资者与“古保委”联系，计划在古镇开设其集团连锁的精品民宿客栈。因为此前其品牌民宿客栈的成功，“古保委”同意在第一期先租给他四套院落，全部位于临河沿街位置，租期为20年，租金约为每月每平方米25元。目前，民宿的接待中心和三套客栈已经全部完工，投入试营业。

　　该公司董事长介绍，目前公司已跟古保委签订了二期合约，租赁30套房屋，将于今年国庆节正式开门营业，“如果成功，我们计划在两年内再租200套。”

　　在从观光旅游到休闲体验游转向的当下，民宿在中国的发展可谓突飞猛进。200套民宿对于一个小镇来说意味着什么？

　　面对资本的强势介入，政府该如何应对？正在构建的“负面清单”中，将会专门对一些新动向和新趋势进行研判分析，其中包括民宿客栈、内置金融试点和众筹等。

　　不收门票和土地升值

　　与其他江南古镇有所不同，黎里古镇在开发之初就下定了“不收门票”的决心。

　　“政府投入15个亿，并不是想要在几年内把钱收回来。这不现实，也是根本做不到的。对于吴江经济技术开发区，或整个苏州市来说，黎里古镇只是一个很小的地方，恢复这个古镇是想要打造一张名片。”凌刚强说。

　　话虽如此，但门票的可观收入令人垂涎。西塘古镇旅游门票收入2004年为1062万元，2009年3048万元，2014年已经超过1亿元。同里每年的纯门票收入也能达到五六千万元。

　　“15个亿中，60%用在动拆迁上。通过对公房居民进行动迁，在共同协商的基础上，给予居民最大的优惠。”凌刚强介绍，黎里古镇80%以上的居民都愿意搬迁，所以目前古镇沿街85%的房子掌握在政府手中，而政府可以通过税收来调节收支平衡。

　　此外，随着古镇开发力度的加大，周边的地价也会随之增值，“政府希望能够通过多种渠道实现盈利，”他说。

　　借历史文化名镇之名，在古镇外围圈地、开发房地产项目的案例，近年来并不少见。

　　所以，“‘负面清单’会提醒包括地方政府在内的社会各界，必须对古镇保护的资金投入量及时间进度等进行明确约定，并设置相应的惩罚机制，防止某些大型开发商‘借保护之名，在古镇外围圈地开发房地产项目’等等。”李昕说。

　　不要让“负面清单”走向另一个极端

　　“作为旅游开发企业，我也非常需要一张‘负面清单’，告诉我什么是不能做的，如何规避风险和陷阱，减少投资成本。”绍兴市新昌县外婆坑旅游发展有限公司总经理郝佳佳说。

　　“负面清单”的管理模式是否能够推广到更大范围？河南省某市城乡规划局局长对此持肯定看法：“历史文化名城也同样面临保护和开发相矛盾的问题，如果能够有一张具有指导性的‘负面清单’，那对城市管理者来说，非常有用。”

　　但“负面清单”会不会走到另一个极端呢？云南省昆明市规划设计研究院工程师廖英表示了担忧。

　　2009年，在仇和担任市委书记期间，昆明曾经出台过规划管理的20个“不准”，给昆明新建住房提出了一个“原则底线”。其中有一条是，“不得新规划建设板式(建筑面超过35米)高层建筑”。

　　“这条规定对昆明新建房屋的形态影响非常大，从那时起，昆明新建高层都必须限制在35米之内，虽然在某种程度上解决了交通、绿化等问题，但是规定过于死板，影响了建筑的多样性。”廖英说。

　　“‘负面清单’要避免走向极端，只要控制好坚决不允许做的，给其他可以做的，留有更大空间，就不会造成一任领导一个城的局面。”廖英说。

　　“如果‘负面清单’能够在总结这么多年中国古镇开发的失败教训的基础上，对一些问题作出合理的限制规定，这其实是学术成果转化为实际管理的好途径。”亚太遗产中心执行主任邵甬

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