非京籍能出售经适房吗？

经适房过户受阻 欲收房又遇新政 非京籍能出售经适房吗？

案情

爱女去世 继承房后出售

家住安徽的老刘万万没料到会接到如此噩耗：在京工作的独生女突然因心脏病去世。他悲痛欲绝，火速从老家赶赴北京。料理完女儿的丧事后，老刘遇到了一个棘手的问题。女儿小刘在京打拼多年，获得北京户口后，顺利地申请到了一套经济适用房,并办理了房产证。

老刘的户口在安徽，能不能继承这套经适房呢?经过一番奔走，他终于如愿拿到了登在自己名下的房产证。

过了一年多，经过一番权衡后，老刘决定将这套房屋卖掉，不再来京。

通过中介介绍，2012年8月，老刘与方先生签订了《房屋买卖协议》，约定房屋成交价款为109万元，老刘不承担交易所产生的任何税费，所有税费全部由方先生承担；在90天之内，老刘要配合方先生办理完房屋公积金贷款、房屋产权过户以及物业交接手续。

之后，方先生一家换了新房门,装修后搬进了这套房屋。

非京户口 产权过户受阻

在双方签订房屋买卖合同时，老刘担心户口关系可能会成为阻挡房屋产权过户的障碍，于是要求在合同里约定：如果国家相关法规致使协议无法履行，则甲乙双方均无违约责任，由甲方退还房款，乙方退房子。

结果，老刘的担心还真变为了现实。在房屋过户前，主管部门告知：由于这套经济适用房的产权人户口不在北京市，所以无法依照现有政策判断是否行使房屋回购权。为此，买卖双方等待了90多天，但是房屋产权依然无法过户。

老刘产生了收回房屋的念头。他的理由是：“现有政策不支持房屋过户，所以合同无法履行，可以解除。”买房人方先生的意思则是：“再等等看。全北京遇到这个问题的，也不是老刘一个人，相关政策肯定会出台。”

在等待政策出台的过程中，房价却在不断上涨，老刘的心态越来越失衡。终于，在2013年1月，老刘再也无法控制自己的情绪。他来到房前，手持铁锤，站在门外，要求方先生一家立刻从屋内搬出。

要求未果后，老刘开始用铁锤猛烈地敲击房门，试图冲入屋内。就在这时，方先生拨打了电话报警。警察及时到场，迅速制止了老刘的鲁莽行为。

政策出台 允许房屋过户

“铁锤砸门”事件发生后，方先生立刻到法院提起诉讼，请求法院认定双方所签房屋买卖合同有效，并判决过户。

就在此案法庭辩论终结前，北京市政府主管部门出台了相关政策，产权人现户籍由于各种原因已不在本市的，由房屋所在地区县住房保障管理部门出具《已购经济适用房上市出售意见》，并明确是否行使优先购买权等情况。

同时，房屋管理部门向法院提交了不对该房屋行使优先购买权的证明。伴随着相关政策的出台，以及法院收到的不回购证明，老刘败诉，被法院判决配合方先生办理房屋产权过户。

诊断

交易之前 应查清所有售房政策

北京市铭滔律师事务所的孙涛律师认为，此案的首要问题是：房屋是否具备可以上市交易的条件。在此孙律师提醒大家，如果自己有房产要出售，首先要确定该房屋是否具备上市交易的条件。在北京地区，除了大家熟知的经济适用房上市交易5年限制之外，军产房、央产房也都存在通过继承取得产权后、上市交易会受到限制的问题。

除了通过继承方式取得的经适房之外，以此方式取得军产房、央产房所有权的产权人，是不能按照出售普通商品房的条件进行交易的，这两种类型房屋在出售时会受到一些条件限制。对于军产房而言，如果要出售，必须首先弄清楚房屋所依附的土地使用权是否已转移地方。如果未转移到地方，该房屋是不可以随意交易的。央产房的出卖人则必须填写《中央在京单位已购公房上市出售表》，待房屋产权单位签字盖章后，才可以进行交易。

具体到本案，老刘继承的是经济适用房，而该房屋又跟户口有着重要关系。所以，在决定交易前，应当查清所有售房政策。如果在合同签订前就确定具体政策尚未出台，那么可以选择暂时不出售该房屋，在耐心等待政策出台的过程中，房价正好也在上涨。这样不但能够避免后来发生的各种纠纷，而且自己的利益也能够最大化。

合同解除条件 是诉讼成败关键

就合同解除权，老刘和方先生进行了约定：如果国家相关法规致使协议无法履行，则甲乙双方均无违约责任，甲方退房款，乙方退房子。

孙涛律师认为，这样的约定符合法律规定，合法有效。根据我国《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。

为何老刘会败诉？孙律师认为关键的一点，就是双方约定的解除条件中，提到“国家相关法规”。很明显，这是说只有“在全国范围内适用的法规”导致涉案房屋无法过户时，合同才能解除。而此案在实际履行中，并没有类似的法规。在法庭辩论终结前，北京市房屋主管部门出台了相关政策，明确了此类房屋《出售意见》应该由哪个部门具体作出，这就为这类房屋过户扫清了障碍。

还有一个原因，就是涉案房屋为经济适用房，《不回购证明》也是方先生胜诉的关键所在。因为任何一起经济适用房买卖纠纷，法院都会审查该房的回购问题。只有在房屋主管机构明确房屋不予回购之后，法院才能作出继续履行房屋买卖合同的判决，买方也才能够通过强制执行的方式，将房屋过户到自己的名下。

砸门违法 买方可主张侵权赔偿

另外要说一下砸门的事。在房屋过户前，老刘对该房屋拥有所有权，但问题是他已将房屋交付方先生一家使用，并允许方先生装修房屋。

《民法通则意见》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当承担赔偿责任。”

孙涛律师认为，如果方先生就“砸门事件”主张权利，可选择两种策略维权。其一，因老刘同意方先生装修房屋，装修行为是对房屋增添附属物的行为，房门也当然包括在内。依据上述法律规定及双方合同约定，方先生是基于双方房屋买卖关系才装修房屋的，老刘砸门的行为属于对增添附属物的损害。方先生要求产权过户的请求被法院支持后，有权将房门损失金额从购房款中扣除，以作为赔偿。策略之二，方先生可依据《侵权责任法》的规定，单独另行起诉老刘，要求其承担恢复原状、赔偿损失的责任。

（文中当事人为化名）

孙涛律师

北京市铭滔律师事务所房产部主管律师，多年来一直致力于房地产专业法律服务领域，擅长处理各类离婚、继承、二手房买卖等房产纠纷案件以及与房地产开发商、物业公司之间的房产维权诉讼。