降价促销噱头足 2014成都楼市或以平稳定调

        中新四川网4月29日电（李茂林）房价，一个老生常谈的话题，近日来，楼盘降价的消息在业界传得沸沸扬扬。一方面，降价传闻一时间在成都楼市引起轩然大波；另一方面，质疑声也成为业界关注的焦点。成都房价是“真跌”还是“假摔”，业界人士纷纷发表观点。

        近日，由搜狐焦点网主办的成都楼市综艺秀，会聚多位成都地产界知名人士共议楼市房价问题。

        早前，中指院发布今年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告。数据显示，3月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11002元，环比2月上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨。数据表明，更多城市的房价增速放缓。

        成都从上个月开始个别高端楼盘就进行降价，这让不少人猜测成都楼市将要迎来大跌。

      前期定位过高 成都项目为回笼资金降价跑量

        地产商杂志主编谢宏志表示，真跌和假摔是很正常的，她认为从去年开始，中国楼市就已经进入“下半场”，即转折点。整个产业的发展路径和增长方式都会出现深刻的变化。据近期统计的76家房企中，内地房企的净收益率只有10.8%。“这意味着往后走房地产会步入一个制造业的过程，应该是一个利润比较薄的产业了。”谢宏志认为。

        从成都来看，很多家机构提供的数据都显示，成都在这一波的整个行情里面是相对健康的城市，库存量和销售率都在可控范围内。因此，谢宏志认为：“就成都来讲，今年的房价应该还是平稳的，如果GDP都上涨了，为什么房价不会涨呢？可能会涨得比较温和，去年的数据是10%，今年我觉得应该是不会高于这个数，但还是会温和上涨。因为没有太大的泡沫，只有局部的泡沫。”

        之所以出现部分房企降价的现象，她认为可能是有的项目前期定价太高，实际产品与价格不符合；也有可能是企业策略，像九龙仓降价完全是企业的营销策略。

        据谢宏志介绍，自九龙仓降价以来，整个建设路几乎都把价格回调了。包括蓝光的特价房，较开盘的价格有所下跌，几乎主城区的状态就是一降价必然快速跑量。今年两会没有谈到房价，也没有涉及到房产调控，谢宏志认为市场已经开始做自我调节了。“我对开发商有一个真诚的祝愿，且卖且珍惜。”谢宏志引用当前很红的网络用语说到。

        针对成都楼市近期出现几个降价明显的个案，有分析师也表示，这些项目不同程度都存在前期定位过高，去化速度明显低于同区域项目的问题，因此为回收资金做出价格策略调整实属正常，但并不意味着整个成都楼市开始进入价格下行趋势。

      降价促销属企业行为 开发商对成都楼市持续看好

        对于房价过高问题，四川首信实业有限公司副总经理刘仁波发表了看法，之所以近几年房价会大幅上涨，与建安成本、土地成本、人工成本的增加有密切关系。“我才来成都，也买了一套房子，人工成本算下来占60%。现在土地成本高了，人工成本高了，材料成本也高了，房价不高才怪了。”刘仁波说到。

        同时，他还说：“开发商肯定是会赚钱的，开发商不赚钱就不叫企业了，那就是慈善机构、公益事业了，房价高不高要跟社会做对比。其实房价高不高不是问题，收入高不高才是问题。”

        至于个别房企降价现象，刘仁波认为这是一种企业行为。他举例说：“就好比一个企业最近要新拿一块地需要50亿元的现金，就可能对在售项目进行降价促销。我有新的项目要进去，企业的操作肯定不一样，可能我们之前做的项目是持有型项目，我们要匹配一个更快速的周转性项目，快速回笼现金，肯定会马上降价跑量。而其他企业也可能会是附庸着进行炒作，想在这里面分一杯羹的企业比较多。”

        刘仁波表示，这是房地产不可避免的，因为需要资金周转。同时，他表示业内都知道降价促销只是一个噱头，以此吸引客户来访；也有项目是确实降价了，但这可能确实是企业的需求。在他考察的那么多城市中，成都楼市相对来说健康太多了。

        与此同时，中粮•祥云营销经理陈骏飞也认为，不同的开发商有不同的策略，九龙仓降价可能是战略性的变化。同时他还调侃说：“以前微博上有一个笑话，说什么东西都有可能骗你，唯独置业顾问不会骗你，几年前置业顾问就告诉你，房价会涨，这么多年房价也确实一直没跌。”一轮一轮的事实说明，很多因素是企业行为，包括企业降价，它不代表市场因素，特别对于成都市场，陈骏飞表示个人抱有很大的信心和期许。

      区域差异性房价不具可比性 成都楼市以平稳定调

        谈到近期个别项目房价下降，四川新闻网主编卢永洪则认为，谈房价是不科学的，特别是城市均价，这仅是统计需要。但如果说均价有多少参考意义，在这个市场分化之下，他认为可能一点参考意义也没有，因为其区域差异早就存在。

        据他介绍，天府新区再造一个产业成都，即产城一体，加上很多大公司目前都在天府新区办公，所以人流、财流、物流都会聚到这里；加上成绵乐铁路客运专线年底即将通车，成都可能会带来更多的居住需求，“所以谈房价其实没有什么现实意义，现在更多的是谈需求。”卢勇洪说到。

        雅士林投资有限公司总裁朱伟也表示，一个城市不同区域房价是不一样的。有的是三环外，有的是二环，有的是北边，有的是南边，还有的是郊县，而仅凭一个统计数据来判断房价涨跌，没有可比性。

        朱伟认为，所谓真跌，就是有一部分房地产企业的某一个楼盘不符合优质资产，开发商想再另外拿一块更好的地，就可能把之前的楼盘稍微便宜一点卖出去，给购房者的感觉是房价跌了，但这并不代表所有的房价都跌了，实际上整体房地产市场并没有跌。

        朱伟在高端对话圆桌会议上还谈到，也有可能存在一些小企业既拿不到新地块，又存在资金压力，干脆降价促销，“但关键是卖了以后又无新开发项目，降价的楼盘是不可持续的，我个人认为他不算是跌。”朱伟说到。而关于假摔，就是根本没有降，这只是开发商的一种促销手段。

        同时，也有开发商认为就目前的政策组合来看，还不至于使成都房价整体下降。个别高端楼盘的降价，对刚需市场影响不大，随着政策环境和金融环境的改善，成都楼市将以平稳为主。（完）