郭生祥:如何构建中国土地基金

对于人多地少的国家，从人均占有资源的角度平均一些财富是符合理性的，但是平均过渡又是效率的天敌，因此综合两个矛盾的趋势，就是追求一个中产阶级的社会，为此，尽量采用底线保障，扩大中线，限制上线，但是永远保持竞争，保持活力则是不竭的动力。

然而中国的现实是，偏偏中国从所有制、要素权益到市场准入都极端地不均衡，而且即便这样，很多资源开放人为地限制了许多时间先后，仅从时间先后上都制造了极端地不公平，从而使资源集聚效应形成了一窝蜂，先来的吃撑、后来的吃不饱，最后来的没有吃，但是这却不是自然的先来先得，而是人为地限制均等，是后天的规定。

减少人为地先后，对于当下的中国也是发展机会的解放，需要全面的检讨。否则，过于泛滥，不仅起不到先富的意义，反而起到限制发展、制造不均的扭曲。

对于中国来说，由于人多地少，决定了房子是总是稀缺商品，要是对此完全采取不问不管的态度，造成的投资聚集，制造的财富不均，最后会扭曲市场经济，而且会使之形成向下选择的趋势，这无疑也不是完全市场经济济。

长期以来中国城乡同是房地产，但是却只因为一个在城市、一个在农村，就同地不同权不同价，加上其它所有制、要素权益、市场准入上的差别对待，促使中国目前基尼系数达到了0.4-0.6区间，财富极端地分布不均匀。

如果完全不去纠正，继续让房地畸形下去，就会剥夺很多人的基本住房权，包括购房权和租赁权，而且更根本的是会继续制造不公平，会继续牺牲农民的财产权，显然这种情况再持续下去是难以持久的。

为此，可以对中国房地产采取特殊的办法，那就是让中国房地产成为半市场、半计划的特殊商品，具体让中国成立较多的房地产平准基金，通过市场的办法矫正这个失衡。

中国房地产泡沫平抑基金，由于中国财富分布的极端不均匀，而房地产又与大约66个行业相关，因此，无论是政府还是有钱人，都无法抵制房地产上涨的诱惑，而房地产如果诱惑太大，形成了泡沫，不单会形成经济危机，还可能导致别的行业难以发展，形成广泛而深刻地“荷兰病”，为此，控制房地产泡沫化，对于中国这么大个经济体就具有特别意义。

但是如何控制呢？我的办法是成立中国房地产泡沫抑制基金，而且是分片区提取，但是却可以全国统一使用，为的是加大基金的实力，加强抑制能力。

具体如何操作呢？比如在买房的时候，需要购房者授权该基金，同意以后将再贷款部分拿来直接构成泡沫抑制基金，平抑的目标锁定在社会平均利润率+TIPS目标，当市场房价高出这个目标，比如说一档、二档、三档的时候，分别允许这个再贷款基金撤出这部分资金，从而形成对房地产泡沫的抑制能力，反之，如果房地产价格过低、成交低迷，则可以把这部分资金拿来囤积比分房地产，以刺激这个市场的购买力，从而使其价格保持适当的位阶。

当然最好的是要构建一个房地产指数基金，这个指数可以分片区指数，然后由片区指数组成全国指数，通过观察对比上面说的平均利率+TIPS的变化，来划定投资与不投资标准。片区指数可以从全国几大中心城市出发，从经济关联性角度，划分几个城市群指数，城市群里可以适当考虑县镇、地市、中心城市三级，这样组建区域房地产指数，再在区域之上组建一个全国统一的指数。

中国土地用途平准基金，中国由于采取土地用途管理，加上在现有的土地管理法下，只有城市商住用地、工厂用地得到了一定程度地工业化城市化，因而创造了相对较高的财富，这些财富又被部分资本化起来，但这造成了用途管制下的城乡土地巨大利差，而且这个差额只有地方政府和少数房地产商分享了红利。因此构建中国土地用途管理基金，削高、补低、扩中是题中应有之义，也是迟早要成立的。

中国城乡一体化建设基金，在中国城乡建设用地一体化前提下，将来很多农村土地都会被资本化起来，当然其前提是允许城乡土地同地同权同价，其中中国农村宅基地要与城市宅基地同权同价，公用商用用地自然也是一样，至于城市的工厂用地、高科技用地、事业用地也要对应于农村，如果这样就要放弃政府过去的征地方式，这种模式主要是地方政府财政收益，然后开发商垄断开发收益，当时地方政府给房地产商垄断了个人建房、集体建房、合作建房，让开放商一家开发供房，垄断开发收益，然后是部分财大气粗地炒房者收益，现在如果取消征地，相应地改为收税，农民直接拿土地参与市场流通，而且农民也可以个人建房、集体建房、合作社建房，这样政府、开放商、农民、炒房者多方利益就构成了自由博弈，基本上就算完全市场化了。

这就是我最初建议“三中全会”对城乡建设用地一体化的真正用意。但是要实现这一步，需要平稳过渡，需要对接，这免不了还需要一个“城乡一体化基金”来转换。这个基金一是让农村土地科学规划，做到与城市同样地严格科学，然后根据用途，收取相应地基金，削高、扩中、补低，保障相应地基础设施建设，形成所谓熟地，再一视同仁地上市。上市后形成的收益，需要采取政府代管的办法，在补充社保基金、教育培训基金等之上，使农民学会科学地支配金钱和财富，积蓄更多的再生产、扩大再生产能力。

中国废地绿化整治基金，中国有不少荒山、荒岭、荒丘、荒滩、荒漠，即所谓地“五荒之地”需要绿化、整治、改造，迟早中国会在这个方面有一个总体规划，并且会大量投资，为此可着手构建一个统一的、多层次的全面废地绿化整治基金。资金来源除上面说到的房地产泡沫抑制基金外，还可以是多方面的。该基金在房地产市场健康稳定的时候，主要投资对象“五荒之地”，有序地供应新增用地；当房地产市场泡沫化严重的时候，可突击性地调动来作为市场平抑基金。该基金的回报显然会是多方面的：1、可直接增加部分用于交易的多种可用地；2、可提供更多优美自然环境和自然风光，减少相应地自然灾害，享受碳补贴各种优惠政策；3、可平抑房地产市场使之健康稳定发展，在平抑的过程中也分享一定地利润。如果中国成功地构建了这样一个基金，并持之以恒，构建一个理性地投资模型，把科学地模型经营和特殊情况下的主观经营有机地结合起来，不难预料会对中国经济生态形成良性循环打下基础。