郭生祥:如何构建中国土地基金

21.12.2013  13:03

对于人多地少的国家,从人均占有资源的角度平均一些财富是符合理性的,但是平均过渡又是效率的天敌,因此综合两个矛盾的趋势,就是追求一个中产阶级的社会,为此,尽量采用底线保障,扩大中线,限制上线,但是永远保持竞争,保持活力则是不竭的动力。

然而中国的现实是,偏偏中国从所有制、要素权益到市场准入都极端地不均衡,而且即便这样,很多资源开放人为地限制了许多时间先后,仅从时间先后上都制造了极端地不公平,从而使资源集聚效应形成了一窝蜂,先来的吃撑、后来的吃不饱,最后来的没有吃,但是这却不是自然的先来先得,而是人为地限制均等,是后天的规定。

减少人为地先后,对于当下的中国也是发展机会的解放,需要全面的检讨。否则,过于泛滥,不仅起不到先富的意义,反而起到限制发展、制造不均的扭曲。

对于中国来说,由于人多地少,决定了房子是总是稀缺商品,要是对此完全采取不问不管的态度,造成的投资聚集,制造的财富不均,最后会扭曲市场经济,而且会使之形成向下选择的趋势,这无疑也不是完全市场经济济。

长期以来中国城乡同是房地产,但是却只因为一个在城市、一个在农村,就同地不同权不同价,加上其它所有制、要素权益、市场准入上的差别对待,促使中国目前基尼系数达到了0.4-0.6区间,财富极端地分布不均匀。

如果完全不去纠正,继续让房地畸形下去,就会剥夺很多人的基本住房权,包括购房权和租赁权,而且更根本的是会继续制造不公平,会继续牺牲农民的财产权,显然这种情况再持续下去是难以持久的。

为此,可以对中国房地产采取特殊的办法,那就是让中国房地产成为半市场、半计划的特殊商品,具体让中国成立较多的房地产平准基金,通过市场的办法矫正这个失衡。

中国房地产泡沫平抑基金,由于中国财富分布的极端不均匀,而房地产又与大约66个行业相关,因此,无论是政府还是有钱人,都无法抵制房地产上涨的诱惑,而房地产如果诱惑太大,形成了泡沫,不单会形成经济危机,还可能导致别的行业难以发展,形成广泛而深刻地“荷兰病”,为此,控制房地产泡沫化,对于中国这么大个经济体就具有特别意义。

但是如何控制呢?我的办法是成立中国房地产泡沫抑制基金,而且是分片区提取,但是却可以全国统一使用,为的是加大基金的实力,加强抑制能力。

具体如何操作呢?比如在买房的时候,需要购房者授权该基金,同意以后将再贷款部分拿来直接构成泡沫抑制基金,平抑的目标锁定在社会平均利润率+TIPS目标,当市场房价高出这个目标,比如说一档、二档、三档的时候,分别允许这个再贷款基金撤出这部分资金,从而形成对房地产泡沫的抑制能力,反之,如果房地产价格过低、成交低迷,则可以把这部分资金拿来囤积比分房地产,以刺激这个市场的购买力,从而使其价格保持适当的位阶。

当然最好的是要构建一个房地产指数基金,这个指数可以分片区指数,然后由片区指数组成全国指数,通过观察对比上面说的平均利率+TIPS的变化,来划定投资与不投资标准。片区指数可以从全国几大中心城市出发,从经济关联性角度,划分几个城市群指数,城市群里可以适当考虑县镇、地市、中心城市三级,这样组建区域房地产指数,再在区域之上组建一个全国统一的指数。

中国土地用途平准基金,中国由于采取土地用途管理,加上在现有的土地管理法下,只有城市商住用地、工厂用地得到了一定程度地工业化城市化,因而创造了相对较高的财富,这些财富又被部分资本化起来,但这造成了用途管制下的城乡土地巨大利差,而且这个差额只有地方政府和少数房地产商分享了红利。因此构建中国土地用途管理基金,削高、补低、扩中是题中应有之义,也是迟早要成立的。

中国城乡一体化建设基金,在中国城乡建设用地一体化前提下,将来很多农村土地都会被资本化起来,当然其前提是允许城乡土地同地同权同价,其中中国农村宅基地要与城市宅基地同权同价,公用商用用地自然也是一样,至于城市的工厂用地、高科技用地、事业用地也要对应于农村,如果这样就要放弃政府过去的征地方式,这种模式主要是地方政府财政收益,然后开发商垄断开发收益,当时地方政府给房地产商垄断了个人建房、集体建房、合作建房,让开放商一家开发供房,垄断开发收益,然后是部分财大气粗地炒房者收益,现在如果取消征地,相应地改为收税,农民直接拿土地参与市场流通,而且农民也可以个人建房、集体建房、合作社建房,这样政府、开放商、农民、炒房者多方利益就构成了自由博弈,基本上就算完全市场化了。

这就是我最初建议“三中全会”对城乡建设用地一体化的真正用意。但是要实现这一步,需要平稳过渡,需要对接,这免不了还需要一个“城乡一体化基金”来转换。这个基金一是让农村土地科学规划,做到与城市同样地严格科学,然后根据用途,收取相应地基金,削高、扩中、补低,保障相应地基础设施建设,形成所谓熟地,再一视同仁地上市。上市后形成的收益,需要采取政府代管的办法,在补充社保基金、教育培训基金等之上,使农民学会科学地支配金钱和财富,积蓄更多的再生产、扩大再生产能力。

中国废地绿化整治基金,中国有不少荒山、荒岭、荒丘、荒滩、荒漠,即所谓地“五荒之地”需要绿化、整治、改造,迟早中国会在这个方面有一个总体规划,并且会大量投资,为此可着手构建一个统一的、多层次的全面废地绿化整治基金。资金来源除上面说到的房地产泡沫抑制基金外,还可以是多方面的。该基金在房地产市场健康稳定的时候,主要投资对象“五荒之地”,有序地供应新增用地;当房地产市场泡沫化严重的时候,可突击性地调动来作为市场平抑基金。该基金的回报显然会是多方面的:1、可直接增加部分用于交易的多种可用地;2、可提供更多优美自然环境和自然风光,减少相应地自然灾害,享受碳补贴各种优惠政策;3、可平抑房地产市场使之健康稳定发展,在平抑的过程中也分享一定地利润。如果中国成功地构建了这样一个基金,并持之以恒,构建一个理性地投资模型,把科学地模型经营和特殊情况下的主观经营有机地结合起来,不难预料会对中国经济生态形成良性循环打下基础。