郑州借电子地图创新房屋租赁市场管理

　　“在某小区租个三室两厅的房子，合理价格是多少？”“房屋租赁纠纷的判决标准是什么？”……面对各种各样有关房屋租赁参考价格的咨询，河南省郑州市房产租赁市场管理处自2006年起，通过电子地图系统建立起了该市房屋租赁市场价格参考体系，有效规范了市场交易秩序。

　　有了电子地图的帮助，每隔一段时间，郑州市都会在网上公布全市各行政区域内的房屋租赁参考价格。但随后遇到的现实问题是，一个行政区域的划分，大的上百平方公里，小的也有几十平方公里，市中心和郊区同类的房屋租赁价格可以相差几倍甚至十数倍，容易造成电子地图公布的参考价格不接地气，不具备很好的参考作用。如何才能测算出某一区域的房屋租赁参考价格？

　　经过一段时间的讨论，郑州市房屋租赁市场管理处集思广益，逐渐琢磨出分割行政区域的管理方法，按同类房屋租赁价格相近的原则，以道路为界，分成若干个面积为3到5平方公里的区域，定期发布各个区域内房屋租赁参考价格。

　　管理区域划分之后，虽然解决了不同区域房屋租赁参考价格的测算问题，但收集整理各区域的租赁价格又成了一个难题。

　　为此，郑州市按照住宅、非住宅分类公布租赁参考价格。但由于租赁备案的不确定性以及备案合同与市场行情多种原因造成了租金与市场有较大偏差，公布的参考价格受到网民的吐槽。一时之间，网上怨声不断。

　　如何才能真实有效地摸准租赁市场价格？经过多次的探索、调研，郑州市发现房屋租赁参考价格仅通过登记备案的合同价格来公布，远远不够，还要通过社区、中介公司、物业管理公司、网上发布的租赁信息等渠道进行采集。

　　为此，郑州市先是建立了租赁信息QQ群，邀请中介公司、物业公司、办事处社区人员加入，定期让他们反馈其所在区域各类房屋租赁价格，同时给予对方在《郑州房产租赁网》上免费发布租赁信息的优惠条件，建成了多渠道收集租赁价格信息机制。后又通过网上发布的租赁信息来校正租赁价格。

　　由于房屋租赁价格的变化有一定规律，且租赁合同至少签订三个月，所以租赁价格的最少变化时间段应是三个月。之初的参考价格是每月发布一次，但不能准确反应同期市场租赁价格情况。由于每月发布的租赁价格都一样，偶尔会出现租赁价格发生较大变化，也给每月发布租赁价格造成了极大的工作量，因此，郑州市又将每月发布更改为每季度发布，借此可以掌握租赁市场变化的脉搏。

　　掌握了这些规律，所发布的房屋租赁参考价格就显得更权威了。为进一步地摸索出每个区域采集租赁价格的有效方法，郑州市房屋租赁市场管理处在不断摸索中创新性实行了9点采集法：即将一个区域看做一个正方形，利用四角、四边连线中间点及中心点，形成9点覆盖式采集法，即可代表该区域房屋租赁价格市场水平；并且每个区域都是一个独立完整的地图，双击电子地图的某一区域，即可看到该区域完整的放大图，房屋租赁的各项详细信息即可显示于标注图中。

　　针对郑州市探索出的房屋租赁市场参考价格电子地图及上述一系列创新型实践，住建部有关部门给予充分肯定，并提出了宝贵的改进意见和建议。为此，郑州市房屋租赁市场管理处进一步在充分调研、论证的基础上，提出把电子地图打造成为进一步亲民、便民的纽带，增加了包括各区域租赁信息及时发布在内6项服务功能，以做到信息发布及时，数据更新快速，方便房屋租赁当事人实现网上快捷查询。