进入“购租并举”新时代
03.08.2017 14:21
本文来源: 住房与城乡建设厅
部委层面，住房城乡建设部于5月19日发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》后，7月20日，又联合8部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州等12个城市列为首批试点。
地方层面，7月17日，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》印发，提出实施“租购同权”等措施，全力推进住房租赁市场发展。7月24日，上海首推租赁地块成交，采取“只租不售”模式，浦东张江和嘉定新城的两块租赁宅地分别被上海张江（集团）有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价摘得。
“建立‘购租并举、先租后买’的住房市场新制度，将极大激活‘3个一亿人’的城镇化，同时这也是夯实楼市需求基础实现泡沫‘软着陆’、避免新房开发空间触顶而导致楼市上中下游‘断档’下滑、扩大内需和推进经济转型的可行路径。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析称。
“购租并举”自上而下陆续落地
2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，标志着我国房地产市场制度建设迎来了新的里程碑。同年召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都提出，要把房屋的租赁和买卖市场放在同等重要的位置，加快建立健全“购租并举”的住房制度。
事实上，建立健全“购租并举”的住房制度是我国房地产市场的现状及所处阶段决定的。经过十几年的快速发展，加上2007年后保障房建设力度的加大，我国住房总量大幅增加，城镇居民住房条件得到明显改善，城镇低收入住房困难户的住房问题得到基本解决。但同时，我国房地产市场在不断发展的过程中出现的一些较为突出的现实问题也不容忽视。
“一方面，一些地方的房地产市场出现了结构性、阶段性过剩，面临较大的去库存压力；另一方面，在新型城镇化推进过程中，‘3个一亿人’的住房问题如何解决，是迫切需要解决的现实问题。”中国房地产业协会原副会长朱中一分析认为，建立健全“购租并举”的住房制度，在存量时代大力发展住房租赁市场，不但有利于去库存，还有利于促进房地产业与新型城镇化的协调发展。
进入2017年，我国自上而下在建立健全“购租并举”的住房制度上不断加速。按照上述住房城乡建设部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，目前，在12个试点城市中，广州和佛山等地已出台实施加快发展住房租赁市场工作方案。如广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。佛山除明确开展卖地自持和“商改租”之外，还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。
上海市近日发布的住房发展“十三五”规划则提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31％，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。同时，在土地政策方面，北京、上海和杭州等热点城市已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100％自持，有的地块的自持期限高达70年。
“关于‘购租并举’方面的政策，自上而下如此密集出台并陆续落地，均释放出我国住房租赁市场将迎来黄金发展期的重大信号，我国住房市场‘购租并举’的市场新格局可期，市场供应体系将随之发生重大变化。”李宇嘉表示。
“租购同权”或成未来发展趋势
在近期所有地方出台的关于发展住房租赁市场的文件中，业内就《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》和《无锡市户籍准入登记规定》提出的“租购同权”等措施尤为关注。其中广州明确，将赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益。无锡明确，取消有关投资、购房落户政策，增设租赁住宅落户政策，将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅。除此之外，郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。
“‘租购同权’中的‘权’是指享受基本公共服务的权利，类似广州这次明确的就近入学的公共服务权益以及无锡等地的租房可落户举措，其实只是开始，今后符合条件的承租人将享有更多和更广范围的公共服务权利。”中估联数据研发总监颜莉分析表示。
某种程度上，“租购同权”既是政策导向，又是未来我国住房市场发展的必然路径和趋势。但“租购同权”是有前提条件的：首先，只有在公共资源相对充裕的情况下，才有可能实现真正意义上的“租购同权”，这对政府的公共资源组织和管理能力提出了更高要求。其次，“租购同权”的“权”针对的是准公共产品，而准公共产品的供给遵循的是“谁交费，谁优先享受”的原则。从国外房地产市场发展的经验来看，“租购同权”是因为居住者针对公共服务做出了对价而优先享受的服务，而这种对价是以“房产税”为主要内容的税制体系。
另外，值得关注的是，实施“租购同权”后，租房人群势必增加，租金上涨压力势必增大，但租金价格稳定是租赁市场发展的首要前提。因此，保证足够的租赁房源将是重中之重。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一方面需要国家提供更多福利性房源，包括土地招拍挂阶段提供专业的租赁用地、在新房项目中配建租赁住房等；另一方面需要激活现有的存量市场，充分利用闲置资源，鼓励国有企业进行厂改住、商改住，其他有实力的租赁企业也应当参与到这样的项目运营中，个人出租应当得到大力支持。
显而易见，建立健全“购租并举”型住房制度及市场供应体系，加快培育租赁市场的专业化、规模化、规范化和标准化经营等，不是一朝一夕就能完成的，还涉及法律法规、财税金融、教育医疗、社会保障、产业结构调整、资源优化配置乃至文化传统、社会观念等方方面面。“尽管需要解决的现实问题还有很多，但随着制度的一步步建立健全，自上而下一步步走向落实，我国住房市场的长效机制必将越来越完善。”胡景晖表示。（肖正华）
本文来源: 住房与城乡建设厅
03.08.2017 14:21
