财经观察：悉尼房价飞涨谁之过

新华网悉尼９月６日电（记者张硕　赵小娜）近两年澳大利亚房价一直在飙升，悉尼作为第一大城市，其房价涨势更是“根本停不下来”。目前在悉尼推出的新楼盘中，有近五分之一被中国投资者收入囊中。有评论指，是中国人的购买推高了澳房价。而事实上，澳政府政策正从支柱产业矿业偏向房地产业，这才是澳房价上涨的根本原因。

悉尼房价涨速很“夸张”

据澳大利亚房地产开发商伟世资产的销售经理倪枫介绍，以悉尼西北部的凯利维尔地区为例，这里的房价已从两年前的７０万至８０万澳元，上升到１００万到１２０万澳元（１澳元约合５．７元人民币）。

而家住悉尼南区的一位徐女士２０１１年以４５万澳元的价格购买了自己的住房，仅三年过去，她的房子就涨到了５５万澳元。徐女士告诉记者，悉尼的房价自２０００年开始上涨，但涨幅一直较温和，直到最近两年才涨得这么“夸张”。

根据最新统计数据，去年悉尼平均住房价格增幅达１４．６％。据澳房产研究机构ＲＰ　ＤＡＴＡ统计，２０１４年受飙升的房价、处于低谷的利率以及刚性住宅需求共同影响，悉尼出现比往年更热的“购房潮”。今年上半年，悉尼有３１个城区房价超过百万澳元。

但倪枫提醒投资者，悉尼房价目前正处于拉升期，最多还有３至５年的上涨时间便会进入调整阶段，现在投资悉尼房产已经比过去几年的回报少了许多，入市需谨慎。

国移民、留学生成购房主力军

澳大利亚以优美的自然环境、健全的法制以及良好的教育对中国移民产生了巨大吸引力。据统计，２０１１年中国首超英国成为澳大利亚第一大移民国。根据澳大利亚联邦移民部今年７月公布的最新统计结果显示，在中国出生的新移民总数已达到３１．９万人，而汉语普通话也成为澳大利亚国内第一大外语。

随着中国移民数量不断增加，购房需求也日趋高涨。此外，中国国内富余资本外流，加之中国政府对国内房地产投资的限制、股市投资低回报，以及人民币升值、澳元贬值和澳大利亚的低息政策，共同导致中国投资者对澳地产的投资兴趣猛增。而且购入这里的房产可以永久拥有土地的所有权与继承权，这也对中国投资者产生了极大吸引力。据美国《福布斯》杂志报道，截至今年上半年，澳大利亚已成为仅次于美国的第二大最受中国投资者欢迎的房地产市场。

值得一提的是，２０１３年澳大利亚的中国留学生已超过１５万，这一数据是１０年前的两倍多。留澳学生当前普遍“以房养学”，除了自己居住外，他们将多余的房间出租收取租金贴补日常开支。这种将投资房产和留学结合起来的留学方式可以说是当今留学澳大利亚的最优之选。

根据澳大利亚外国投资审查委员会的数据，２０１３年，中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了５９亿澳元，增幅达４２％。瑞士信贷银行据此推算，在未来７年，中国买家每年将至少在澳大利亚房地产市场投资５０亿澳元。

高房价不能全怪中国买家

据《悉尼先驱晨报》今年８月报道，在过去的１２个月里中国投资者已经超过美国成为澳大利亚房地产市场的最大投资者。不过针对中国买家是否推高了澳房价的问题，业内人士发出了理性的声音。

倪枫认为，真正导致澳大利亚整体房价上涨的主因是来自澳政府对房产市场的政策导向和低利率环境。以新南威尔士州为例，州政府为购置价格在６５万澳元以下房产的首次置业者提供１．５万澳元补助，而今年这一标准被提升至７５万澳元，从而导致房屋变相涨价；澳大利亚一年以来一直维持基准利率在历史低位，低利息环境减轻了买房者的房贷压力，从而推高了购房热情。

倪枫向记者透露，近几年澳本土的房地产公司数量与规模快速膨胀，据业内统计，当地人对房价的“炒作”很严重，特别是在别墅、二手房的价格上。

澳大利亚《时代报》今年３月也曾指出，不要把房价上涨归咎于外国投资者。地方、州和联邦政府的税收在新房价格中所占比例高达４４％，所以真正的推手其实是澳政府的税收和管理制度。

瑞士信贷银行今年３月公布的一份报告也强调，仅靠中国人每年投资的几十亿澳元不足以推动澳大利亚房价全面增长。事实上，来自其他国家的移民和投资者也在助推澳房地产市场。