“负首付”房,靠谱吗?

30.05.2023  21:43

  近日,南宁、深圳等地有房产中介声称可以做到“零首付”和“负首”,引发了广泛关注。

  所谓“负首付”,即购房人只需在贷款协议上签字,便可获得房屋所有权,同时还能拿到一笔不菲的费用。无论这些额外资金被用于装修还是其他用途,都不影响购房者成为房产的合法持有者。

  这种“新型”房产交易模式备受争议,有人认为这是一种骗局,即便楼市进入下行周期,买房一分钱不用出还是太过离谱,其背后隐含的风险,可能会使购房者面临巨大的财务风险,应当谨慎对待。而另一些人则将其视为难得的“上岸”机会,打听哪里有购买“负首付”房的途径。

  北京市金诉律师事务所主任王玉臣告诉中国新闻周刊,“负首付”“零首付”涉嫌违法违规,因此,其风险不仅在于购房人在购房过程中可能实施违法行为,而且很可能在看似减少购房支出的表象下,实则会增加购房投入,甚至钱房皆空。

  5月26日,深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。

  《提示》指出,“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策,各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位,禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

  什么是负首付?

  张超是两个孩子的父亲,因为无房,两年内他因为种种原因搬了三次家,在“负首付”新闻出现后,他第一时间就联系了房产中介,了解具体流程。

  他告诉中国新闻周刊,以他现在的收入,也许还要五六年才能存够首付,但是他的孩子需要一个稳定的成长环境,因此如果不用一下子掏出一大笔钱,哪怕总价高点,他也可以接受。“平摊到每个月,贷款其实没有增加多少。

  据张超介绍,和他有类似想法的朋友不在少数,他们还组建了一个购房群,互通有无。“但目前我们还没有找到一套可以‘负首付’的合适房源。

  实际上,虽然一些社交平台上出现了房产中介发布的“负首付”广告,但据中国新闻周刊了解,大部分房产经纪人对此“讳莫如深”,所谓的“负首付”房并非购房者想买就能轻松买到。

  南宁市一位房产中介门店负责人对中国新闻周刊表示,市场上早就存在“负首付”房子。但他坦言,不是熟客他们不接此类单子,“这个不好放到台面上讲,肯定不符合一般买房流程,一般都私下操作。

广西南宁市。图/图虫创意

  那么“负首付”到底如何实现?

  举例来说,100万的房子真实首付为20万、贷款为80万。而通过虚构交易金额130万,则变成了26万的首付、104万的贷款。据此,购房者“骗取”的贷款额为104万减去80万,为24万。当购房者拿这24万,还完20万的首付之后,手里还余4万,贷款金额高于房屋实际交易金额,便可实现所谓“负首付”。

  易居研究院研究总监严跃进在接受中国新闻周刊采访时表示,此类事件本质上就是虚构购房合同,进而做高购房价格,以骗取更多的贷款来支付首付,“是典型的骗贷行为”。

  不过,他也表示,此类问题进一步说明当前房地产市场的新情况,即首付支付能力比较弱。“恰是购房者首付方面的压力,所以类似‘负首付’的噱头很容易引起大家的关注,也容易让部分中介和金融机构钻了漏洞。

  “低首付”“零首付

  事实上,除了“负首付”,近期关于“低首付”“零首付”等楼市促销手段也备受关注。

  广州一位资深地产人士李柳对中国新闻周刊表示,她暂时没在市场上听到“负首付”情况,但她坦言,今年前5月广州市楼市成交表现欠佳,除了市区的改善型楼盘和一些高端豪宅比较热销之外,远郊地区的成交率并不理想。

  第三方数据显示,今年1-5月,广州商品房网签成交439.68万平方米,同比减少38%,成交金额累计1472.79亿元,同比下跌27.9%。其中,一手住宅成交面积为320.37万平方米,同比下降41.79%。

  “一些楼盘甚至推出5%首付比例作为营销手段,在增城区、花都区以及从化区,一些楼盘只需要七八万元首付款就可以‘上车’。”李柳介绍道。

  事实上,不只有“低首付”,前不久的惠州还因为“零首付”上了热搜。

  相关报道显示,位于惠州惠阳区东方·铂悦府推出“有史以来最大优惠”——零首付,送车位,在售房源折后单价约8700-9700元/平方米。可供对比的是,该项目最高备案均价曾高达1.52万元/平方米。

  由于降价幅度较大,东方·铂悦府引发投诉事件。目前,促销活动被叫停,该楼盘已被锁盘,未售房源均处于“不可售(锁定)”状态。

  5月21日凌晨,惠阳区住房和城乡建设局发布一则《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》,具体内容包括严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付等行为。

  此外,对中介机构(中介人员)发布不实等违法违规销售信息的、协助房地产开发企业违规销售的,惠阳区住建局将注销其房地产经纪机构备案证书。

  严跃进认为,由于目前楼市整体处于下行阶段,在销售萎缩、库存积压以及愈发吃紧的资金链压力之下,自然催生出了各类营销噱头,也是应对市场形势的无奈之举。

  据克而瑞数据,2022年69家典型上市房企,有34家房企净利润亏损,占比将近一半,较2021年的10家净亏损情况进一步扩大,其中有13家规模上市房企的2022年净利润亏损超百亿元,另外连续两年净利润亏损的企业有9家。

  律师:可能钱房两空

  早在2017年,住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

  但事实上,对于手上没有足够资金的人而言,不论是“负首付”,还是“低首”“零首付”,无疑都是一个个很有诱惑力的概念。但实际上,这背后存在着很多潜在的法律风险。

  2022年,福建省福州市公安局上渡派出所破获一起以“零首付”为噱头的套路贷案件。该案涉及房产4处、受害人8名,涉案金额近70万元。

  2019年初,买房心切的方女士偶然看见了某公司“零首付”购房的广告。在“低利息、无担保、无抵押”等优厚条件的诱惑下,方女士心动不已,立即提出了购房意向。

  但到了房贷还款日期,方女士发现,房贷竟显示无需归还。前往银行查证,她大吃一惊:自己的房子已被转卖。

  实际上,该诈骗团伙以帮助垫付首付款(即“零首付”购房)的名义诱骗客户购房,让客户签下大量内容留白的借据、承诺书、委托书、购房合同等文件。房子过户后,公司便以“行业规矩”为由,引导客户办理卖房委托公证、装修贷款和信用贷款手续,并诱骗客户将贷款套现交至公司进行统一“还款”。待套现金额到手,该公司便利用事先办理的卖房委托公证等材料,将房产转卖给他人。

  “前期签订的空白合同,往往会被犯罪嫌疑人改为借款合同。再加上办理过的卖房公证,购房人的欠款成为事实,房屋被卖也是必然的结果。”该案件办案民警林忠强解释,“单从民事角度来说,不法分子事先通过骗局取得的‘证据’是有效的。

  如此一来,不法分子便可堂而皇之地将受害人的房产进行变卖、过户,而被蒙在鼓里的受害人不仅损失了房产,还要为此背负一身外债。

  据王玉臣介绍,在涉及“负首付”“低首付”“零首付”实操层面,为了取得购房人的信任以及通过银行的贷款审批,一般开发商会与购房人签订两份合同,一份包含真实价格的合同以及一份包含虚高价格的合同。

  这其中,包含真实价格的合同用于给购房人开具收据和发票,包含做高价格的虚假合同以及其他材料用于提供给银行申请贷款。

  但签订“阴阳合同”本身就是违法行为,王玉臣说,银行经审查发现不会批准贷款,并且可能影响购房人的个人信用。

  “即使银行批准了贷款,申请贷款的额度增加,增加了购房人的负债成本,返还的本息都会随之增加,其实加大了购房成本。”他说。

  中国农业银行某支行个贷经理刘和告诉中国新闻周刊,银行只会对以自有资金作为首付款的购房人发放贷款,对房贷首付来源“不可能不查”。

  他们通常会要求贷款者提供收入证明以及银行半年流水,同时核查首付前本人及配偶经营贷、消费贷的贷款记录。“如果有贷款记录,一定要及时还清,并出具结清报告,信用卡的大额透支也不能有。

  他透露,一般年初的时候,银行会适度放松贷款审批尺度,“那时贷款额度比较充足,基本符合条件的我们都会给通过,但到每年下旬时,随着我们额度的减少,必然会提高申贷门槛,如果借款人综合资信不是特别好的话,是很容易被银行拒贷。

  刘和说,目前银行对首付款来源依然有严格要求,他们有专门的部门核实首付款来源,若经核实材料有问题,银行有可能拒绝发放贷款。

  王玉臣补充道,因为“负首付”“零首付”本身涉嫌违法违规,签订的购房合同、贷款合同有可能被解除、或者认定无效。“购房人不仅会面临开发商有权不交付认购房屋,不能取得认购房屋所有权的风险,在贷款合同被解除后,还会面对银行要求提前偿还全部贷款的风险。”他说。

  (应受访者要求,李柳、刘和为化名)

  作者:陈淑莲([email protected]

   

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责任编辑:刘光博