核心提示：定价原则1、政府投资建设的共有产权住房：基准价格按成本价或略低于成本价确定；2、市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房：按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%。   定价原则   1、政府投资建设的共有产权住房：基准价格按成本价或略低于成本价确定   2、市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房：按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%   3、通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房：销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定上市交易   （仅向经审核符合条件的轮候对象销售）   1、满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权   2、不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易   3、共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配   住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示，共有产权房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市推进。试点成都的共有产权房推进情况如何？细则是否敲定？何时出炉？6月5日，华西都市报记者从省住建厅相关负责人处获悉，目前成都已开始着手制定共有产权房试点方案，但仍需时间讨论敲定，实施时间表尚未确定。   共有产权房的概念出炉多年，据悉，所谓共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。   我省草案：共有产权住房住满5年后可上市   在我省今年3月公布的《四川省城镇住房保障条例（草案）》（以下简称“条例”）中，也提出“共有产权住房居住满5年后，经批准可以上市转让”等规定。   《条例》（草案）提出，共有产权住房仅向经审核符合条件的轮候对象销售，这明确了共有产权房的保障房属性。同时，住房保障对象购买共有产权住房满5年的，允许上市转让，同等条件下地方人民政府有优先收购权。   保障对象购买共有产权住房不足5年需出售的，由地方人民政府回购，禁止上市交易。住房保障对象转让共有产权住房的，除特殊情况外不得再次申请住房保障。   其中，共有产权住房上市交易的，交易金额由住房保障对象与地方人民政府或投资人按产权比例分配。共有产权人住房出售后，产权由住房保障对象和地方人民政府按份共有。   定价拟规定利润不超过成本的3%   我省《条例》（草案）规定，政府投资建设的共有产权住房项目基准价格按成本价或略低于成本价确定，市场主体或社会投资机构开发建设的共有产权住房项目按成本加微利的方式定价，利润率不超过成本的3%。通过收购、回购、配建等方式取得的共有产权住房，其销售基准价格参照前款规定并考虑折旧等因素确定。   据悉，我省对保障房也提出了全装修的要求，其中，公共租赁住房应完成室内基本装修，达到成品住宅标准，满足基本居住需要。鼓励共有产权住房完成室内基本装修，达到成品住宅标准。   ●谁能申请？   保障群体中的“夹心层”   对共有产权房的问题，住建部前副部长仇保兴就曾介绍，今后要增加中小套型商品房和共有产权住房供应，一个是要解决中间层、低收入阶层的住房问题；另一方面也可以缓解地方政府的资金压力，扩大民众参与度。   在全国房地产学会副会长陈国强看来，增加保障房供应，决策层也特别强调解决夹心层的住房问题。他认为，所谓的共有产权房是针对中等收入群体的保障房类型，也就是所谓的“夹心层”。   ●产权咋分？   个人占比可达50%以上   根据试点情况，政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。近年来，试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至100%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择，目标是让困难家庭支付部分经济适用房的购房款就能先行改善居住条件，再逐步取得全部产权。   ●如何退出？   各地不同还需探索   针对政府退出的问题（即个人购买政府的份额），江苏淮安的操作办法是，5年内以原价购买，5年至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益，因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。在湖北黄石，住户如要购买超面积产权则需要按照市场价购买，住户不愿意购买，可永远共同持有产权。   此前有专家认为，房子应该只有两种，要么租，要么卖。保障房只能用来租，不应该涉及产权和转让收益。从试点城市的实践看，如何确定政府与个人的产权份额，以及如何约定上市交易的分配份额，压缩投机牟利空间，正是探索的难点与重点。

本文来源: 中小企业局

09.06.2014  12:19