楼市快讯【2014】88期

第88期

（总第328期）

楼市动态

1 、北上广深住宅销售价格环比同时出现下滑，北京首次环比下跌。 据“网易财经”8月18日讯：国家统计局网站18日公布了7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，7月份，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，占比达到了91.4%。较上月的55个又增加了9个城市，显示房价下滑的趋势还在进一步蔓延。7月份环比数据保持上涨的城市仍有2个，分别是厦门和大理；郑州、西宁、牡丹江、温州则持平。尤其值得关注的是，北上广深四大一线城市环比同时出现下滑，其中北京更是首次出现下跌。北京7月份的房价环比降幅为1%，上海环比降幅达到了1.2%、广州达到了1.3%、深圳达到了0.6%。

2 、万科集团上半年销售额1009亿元。 据《北京日报》8月18日讯：17日晚间，万科集团发布半年度报告。报告显示，该集团上半年累计实现销售面积 821.2 万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。

3 、一二线城市土地出让金同比下降近五成。 据《北京日报》8月18日讯：根据中原地产市场研究部统计数据，7月份，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市，以及杭州、南京等36个二线城市合计土地出让金为1054亿元，比2013年同期下降46%。平均溢价率仅为5.5%，也降到历史最低点。中原地产首席分析师张大伟表示，在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。此前认为影响较小的一线城市，交易市场也明显降温。房企由于销售不佳，资金链趋紧等因素，购地已趋于谨慎。

4 、北京市八月上半月新房成交量升价跌。 据《北京日报》8月18日讯：17日，北京市住建委数据显示，8月上半月，该市住宅新房网签量为4389套，比7月上半月增长77%，比7月下半月增长18.02%。成交价格方面，据多家中介统计，上半月纯商品住宅新房(不含保障性住房)成交均价为20781元/平方米，同比回落了15.2%。对于这一现象，业内人士分析，由于8月上半月，北京市有多个远郊区县的中低价楼盘集中入市，该市新房成交量环比明显上涨，但与此同时，成交均价却没有上涨，这说明该市还是有较强刚需的，一旦价格合适，购房需求就会“变现”，但并不能据成交量的短暂回升就判定楼市已经整体回暖。

5 、四十三上市房企上半年净利同比下降2%。 据《证券日报》8月18日讯：截至8月17日，该记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有43家房企公布2014年中报业绩，占142家上市房企的30%，其归属母公司股东的净利润总额为57.4亿元，同比下滑2%。值得注意的是，在上述43家房企中，万科、保利等大型房企尚不在其中。对此，有资深分析师表示，今年年初以来，大多数房企都执行“以价换量”的销售政策，这拉低了其利润空间。此外，近年来，房企融资成本过高，侵蚀了开发商的利润。总体来看，楼市整体下行，土地、资金等成本却走高，导致开发商的售价和利润压力越来越大。（摘编：吴玉祥）

6 、南京市八月份50套房源被退，创今年单月新高。 据《金陵晚报》8月18日讯：17日，南京市网上房地产公布8月份的退房详情，50套的退房量也创下今年单月退房量的新高。从公布的数据来看，8月份江北和江宁成为退房量最大的区域，其中江北24套的退房量成为第一，江宁以22套的退房量排名次之，剩余楼盘分别来自河西、高淳和溧水。

7 、二十强标杆房企拿地金额同比减少1121亿。 据《证券日报》8月19日报道：据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地金额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。中原地产首席分析师张大伟表示，“从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩，房企全面启动保守模式。”

政策动向

1 、土地出让金专项审计铺开，地方融资项目或受波及。 据《21世纪经济报道》8月19日讯：继《21世纪经济报道》报道，审计系统即将开展全国性土地出让金和耕地保护专项审计行动。知情人士透露称，日前审计系统已在内部下发有关此次“土审”的相关操作指引、报表及填表工具以及过往案例介绍。在审计系统内部下发案例材料中，部分关于土地出让金环节的违法违规行为、模式也首次被曝光。另一方面，国内部分基层的审计人员也已进行驻点，这意味着，这场全国性的土地审计工作即将进入实操阶段。亦有接近审计署人士透露，此次审计风暴也剑指可能存在与土地出让金有关的腐败问题。业内人士认为，随着审计工作的开展，部分与土地出让金收入有关的问题融资项目也将受到波及。

2 、北京市房贷政策松口：六家银行下调首套房贷利率。 据《证券日报》8月19日报道：融360数据显示，在其统计的北京28家银行中，有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率。房贷政策松动的银行分别为：民生银行重启房贷业务，目前首套房贷利率为其基准；华夏银行首套房利率下调为基准上浮10%，此前为基准利率上浮20%；光大银行首套房利率目前为基准利率，7月为基准上浮5%；交通银行首套房利率降至基准，7月为基准上浮5%；汇丰银行首套房利率最低至九二折，此前160万元以下的贷款提供九六折优惠，160万以上提供九四折优惠；招商银行首套房利率最低九折，此前为基准利率。

3 、湖北“一房一价”九月起施行，房产商可适当收取配套费。 据荆楚网8月19日报道：湖北省物价局日前透露，9月1日起，《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》实施，房地产开发商可在房价外适当收取水、电、燃气等配套设施安装费用，不再被界定为违法乱收费行为。此外，“细则”在楼盘基础信息上进一步细化，要求开发商明确标示开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、房源数量、土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率、车位配比率、楼盘建筑结构、装修状况以及供暖、通信等基础设施配套情况。（摘编：吴玉祥）

行业信息

1 、房地产业下半场六大趋势。 据“老Q有料”8月19日讯：房地产业已经进入下半场，面临六大趋势。 第一， 人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力； 第二， 资产的周期性变动、价格波动，导致对资金的收益、变现、管理、服务的专业化要求越来越高； 第三， 开发商资产从单边溢价变为收益、变现和管理； 第四， 中国房地产从一元转变为二元市场，一二线和三四线市场分化明显； 第五， 开发商集中度提高，中小开发商竞争压力大； 第六， 房地产资产证券化需求迫切，房地产金融市场加速形成和完善。

2 、万科集团启用事业合伙人模式。 据“新浪房产”8月19日讯：资料显示，万科集团已经开始着手启用事业合伙人模式。相关人士表示，过去万科采用“大股操盘”模式，与其他公司合作项目时，大多是占一半以上股份，所费的资金较多。转型后，万科只占小股份，通过输出管理和品牌提升万科的净资产收益率，这也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额，进而摆脱对股权融资的依赖。万科指出，与合作模式不同，合伙人制度在项目层面，目前主要体现为鼓励公司员工参与跟投。在项目投资中，原则上要求项目所在一线管理层和项目管理人员必须跟公司投资。专业人士称，“这相当于将员工利益和公司利益捆绑在一起，团队就会尽全力保证楼盘的开发销售。”（摘编：吴玉祥）

3 、温州市“弃房”已达1107套，涉及不良贷款64.04亿元。 据“财经国家新闻网”8月19日讯：温州市银监分局调查统计显示，受商品房价格下跌影响，当前温州市的“弃房”数量已达1107套，涉及不良贷款64.04亿元。调查发现，“弃房”主要有四类情况：一是按揭贷款“弃房”数量增长较快；二是商品房抵押贷款中的“弃房”数量快速增长；三是单套“弃房”平均所涉贷款金额上涨；四是“弃房”数量集中于“抵押加担保”贷款。据温州银监部门分析，“弃房”一是因外部经济不景气，贷款人自身经营困难；二是资金链、担保链风险持续发酵，部分企业深陷泥潭。

4 、部分三四线城市的房地产风险大。 据“地产数据时代”8月19日报道：近日中国指数研究院发布《从中长期及短期供求看40个大中城市的投资机会》。该报告称，近年来多数大中城市商品住宅开工量大于销售量，以中长期住宅供需比 （商品住宅新开工/销售）观察，南宁、海口、长沙、贵阳、南昌、郑州、乌鲁木齐供需比小于1，低于40个大中城市1.32的平均值，此类城市市场供需基本平衡，库存去化能力较强。与之相对，温州、呼和浩特、兰州、北海、宁波供需比在2以上，这些城市新增供应量远超市场消化能力，需警惕供应过剩风险。此外，该报告还显示，以土地供应量与人口规模比较，海口、福州、太原近三年土地成交面积与人口规模相当城市相比均处于较低水平，中长期来看土地去化压力较小。银川、西宁常住人口规模在200万以上，土地成交量远大于人口规模相当的城市海口；此外，兰州、贵阳、昆明、沈阳等城市近三年土地成交规模较高，这些城市土地供应相较其人口规模较为庞大，未来需警惕供应过剩风险。

观点荟萃

1 、上海易居房地产研究院副院长杨红旭：中央不会再强力救市，明年是房价底部。 据《中国证券报》8月18日讯：近日，杨红旭表示，未来6～12个月，房地产调控总体朝放松的方向发展。地方救市力度必将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设，如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷的力度。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等，也有望略趋宽松。“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”，这将使更多的人（尤其是置换需求）有资格享受首套房贷优惠。房贷政策对住宅市场的作用，将显著大于取消限购。在上述政策变化态势之下，预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年将出现房价的底部。这轮房地产调整，仍将是短周期性的调整，量缩明显，价跌不深。不过，有一点需要客观面对，由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此，无论开发商，还是购房者，都应理性认知。

2 、知名财经评论员叶檀：不动产登记成熟后，房产税定会推出。 据“中国广播网”8月19日报道：叶檀最近表示，“不动产登记成熟后，房产税必定会推出。”一方面，不动产登记会使得腐败官员、企事业单位领导将房产大量抛售套现，加剧市场的不平衡。另一方面，不动产登记会提升房产税预期，对房地产市场影响不明朗。不动产登记成熟后，房产税必定会推出，从理论上说，越是投资性房产、非自住性房产，房产税越高。叶檀说，未来征税门槛的制定将会对中国的中产收入阶层有极大影响，中产收入阶层中财富的大部分以房产形式存在，一旦房地产成为负资产，中国中产收入阶层可能在一夜之间被消灭。所以，房地产征税改革必须伴随中国中产收入阶层的崛起，必须使财富分配更加合理，使民间投资更加活跃，而不是相反。