蓉传“房价上涨”是假营销

19.07.2015  08:09
核心提示:刚刚经历了年中大考的成都房企,下半年仍将面临不小的压力:进入7月份以来,成都楼市商品房连续两周成交出现下滑,并传出一些房企倒闭楼盘烂尾、百货商场不断关门等事件,令各类投资开发商忧心忡忡。           刚刚经历了年中大考的成都房企,下半年仍将面临不小的压力:进入7月份以来,成都楼市商品房连续两周成交出现下滑,并传出一些房企倒闭楼盘烂尾、百货商场不断关门等事件,令各类投资开发商忧心忡忡。此外,商品房居高不下的库存量,写字楼空置率的高企,都给开发商带来不小的压力。在这样的局面下,下半年成都楼市又将何去何从?


    忍痛割爱变卖优质物业

上周,一则关于双楠伊藤洋华堂所在的同辉购物中心将整体出售的消息,在成都楼市中引起了轩然大波。同辉购物中心为开发商同辉置业自持,与伊藤洋华堂签订的租赁协议在2023年才到期。也就是说,同辉如果一直持有,还有8年的租金可以收,每年的回报上亿元,再加上商业产权还有20年才到期,同辉购物中心似乎是个“聚宝盆”。那么,开发商为什么要“忍痛割爱”,出售同辉购物中心呢?据知情人士透露,是因为同辉置业无法按时还清银行贷款,只得变卖旗下物业偿还债务。

事实上,早在去年中,就传出了同辉置业的新项目——世代积家(楼盘详情  图库)停工的消息,意味着那时开发商的资金链已经出现了问题。而类似于同辉置业的现象,在成都楼市并不少见,多个中小房企均不同程度地出现了楼盘滞销、开发商跑路的事件。2014年10月16日,在成都有着近20年开发历史的四川怡和置业被曝出因资金链断裂,导致怡和集团总负债逾40亿元。紧随其后,成都嘉好集团也被曝因资金链断裂而破产。2015年 1月 21日,几十名市民手持“泰丰集团 还我血汗钱”的横幅和标语,将人民中路二段的泰丰国际广场团团围住,其原因也在于资金链出现严重问题,甚至一度传出破产。即便近来房地产市场受一系列救市政策不断刺激,这股“破产”风仍没有止住。

资金紧缺 日子难过

房产开发需要长期的投入和充足的资金保证,可不少房企往往靠融资谋求生存发展,在房价上涨的时期,这种靠“拆东墙补西墙”的方式,往往能成为开发商飞速发展的助推剂;一旦楼市不景气,就会给开发商带来巨大风险。目前市场上常见的融资渠道很多,包括商业银行贷款、国外贷款、民间借贷、典当融资、项目融资、信托融资等多种方式。大型开发商更多采用商业银行贷款、国外贷款、上市等方式融资。

然而,随着开发供应过剩,市场行情走低,销售回款过慢和土地资产缩水,往往成为企业资金链断裂的直接原因。2013年以来,国内房地产市场形势发生明显变化。除一线城市和部分二线城市还有较大上升空间外,三、四线城市的楼市基本饱和,开发产能严重过剩。以成都主城区为例,据锐理数据统计,目前库存量高达800万平方米,2015年开发商的土地储备可满足未来2-3年的购房需求,按目前的销售速度计算,住房存量及潜在供应量或需要4-6年时间消化。

“土地价值蒸发,导致银行贷款抵押价值下降,企业不仅无法从银行获取新增贷款,也迫使银行加大对已发放贷款的催收力度,这些都加大了企业的资金压力。”某专业人士分析,“有些房企的拿地策略是基于房价长期上涨的预期,在进行项目可行性研究时对于成本利润和现金流的分析过分乐观,在推高土地价格的同时,自身也背上了沉重的成本负担,无法抵御市场价格波动,成为日后企业资金链断裂的导火索。”

盲目涨价 难有市场支撑

面对如此重压,成都楼市中却不断传出房价上涨的消息。除了此前网上传出疑似某知名房企即将全线涨价的内部文件外,本周一、周二,四川日报记者对10个在售楼盘进行调查发现,有4个楼盘的职业顾问在推销房子时,给出了“不久将要涨价”的说法。在售楼部现场,置业顾问不断催促购房者缴纳定金,并称“明天就不是这个价”。对此,有开发商相关负责人告诉记者:“销售员的‘涨价’说辞,其实只是一种营销手段。目前项目消化库存仍然是最主要的任务,盲目涨价难以得到市场支撑。”

而另一国内大型房企相关负责人表示,近期出台的多项政策对于房产行业来说是利好,但是现在市场竞争激烈,仅在存量房销售上盲目涨价,只会自断后路,所以在销量回升之后,房企会迅速作出调整,后期还会根据市场需求进一步调整。

“市场调节是在行政调控的背景下进行,所以即使目前交易量出现变化,也不能脱离大趋势。”业内人士分析,“对于开发商而言,不要只看到市场调节在发力,同时更要关注行政调控的作用。目前市场供需两旺的前提是市场秩序良好和价格合理,如果刚刚企稳的市场环境被破坏,或许就会倒逼政府出台进一步的调控政策。”