高空置率致楼市拐点已现 成都跃居六城第二位

        中新四川网6月24日电（李茂林）近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市库存量企高，中国住房市场是否已到拐点？根据中国家庭金融调查和研究中心的数据分析，中国住房市场的需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。其中，成都住房空置率在6个代表城市中以24.7%跃居第二，仅次重庆。

        城镇家庭自有住房空置现象严重供给过剩，现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。

需求乏力 刚性住房需求显著下降

        根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87%，同时18.6%的城镇家庭拥有2套及以上住房。刚性住房需求自2011年至2013年8月，显著下降3.6个百分点。同时，根据中国家庭金融调查2014年最新季度数据，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21%。

        中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月，24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求。其中无房家庭需求为13%，较2011年8月下降了近1.8个百分点；人房分离需求为4%，下降1.8个百分点；分家需求略有上升，为7.6%。因此，估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。

        此外，中国城镇家庭潜在的改善型住房需求是13.1%。据了解，在东部地区，改善型住房需求为12.9%，中部地区占13.9%，而西部地区改善型住房需求为12.6%。

        此外，根据不同口径，可实现刚性住房需求在680万与2300万之间，可实现改善型住房需求在860万与950万之间。

供给过剩 现有住房年供给40%可满足年新增住房需求

        中国家庭金融调查数据显示，2011年中国城镇家庭多套房拥有率为15.9%，2013年增长至18.6%，2014年3月的季度数据显示城镇家庭多套房拥有率已经快速上升至21%。

        数据显示，2011年我国城镇地区整体空置率为20.6%，2013年这一比例上升至22.4%，上涨了1.8个百分点。

        此外，人房分离造成的空置住房比例，2011年是4.8%，2013年是5.1%，略有上升。拥有多套住房的家庭空置房屋的比例明显增加，从2011年的15.8%上升到了2013年的17.3%。据此估算，我国城镇地区空置住房为4898万套，比2011年增加了842万套。

        根据以上分析，中国城镇地区可以实现刚性住房需求上限约为2300万套，可以实现改善型住房需求上限约为950万套，总计3250万套。同时，城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住约为350万套，总供给达到5248万套住房。

        由此可知，即使不计算“十二五”期间的保障性住房建设供给，现有的存量住房也可以满足可实现住房需求。且现有住房年供给40%即可满足年新增住房需求。