数千亿住宅维修金“假沉睡”：明存活期暗存定期

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　　住宅专项维修金是房屋的“养老钱”。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。

　　近年来，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，急需启用维修资金。但这笔钱因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。半月谈记者调研发现，这笔巨款并未真正“沉睡”，它们不仅通过“钱生钱”悄然增加，而且部分沦为一些部门的生财工具。

　　 维修资金“假沉睡”的秘密：明存活期暗存定期

　　1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，购房者按购房款2%的比例缴纳维修基金；2008年，《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，规定按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%缴纳维修金。

　　如此庞大的一笔钱本应取之于民用之于民，可越来越多的业主发现，资金交由政府部门代管后，往往石沉大海，不知所终。

　　“跟老百姓说存的是活期，实际上住建局自己偷偷去存了定期，产生的利息住建局得大头，老百姓只能得零头。”68岁的退休干部李军红无意中发现维修资金被政府部门“借鸡生蛋”的秘密。

　　南京市江宁区恒安嘉园始建于2005年，次年，1088户家庭入住。2012年，小区的消防系统、排污系统以及电梯等开始出现问题，业主们想起了维修资金。小区业委会副主任李军红代表业主，踏上追讨维修资金的漫漫长路。

　　“一开始，区住建局竟然说找不到我们小区的维修资金资料了。”李军红的倔强劲儿来了，她回到原单位，找到当年各家各户缴纳的原始资料，并与老伴花费两个多月时间，挨家挨户进行核对，最终核清当年本金为1097万元。

　　这笔钱一直由区住建局代管，这些年到底产生多少利息？几番艰苦交涉，区住建局答复：小区居民拥有活期利息35.7万元。

　　而李军红在为小区办理“活转定”时了解到，这笔钱至少产生了329万元的利息，其中包括293.5万元的定期利息。李军红了解到，从2006年开始，江宁区住建局就将这笔钱转为1年期的定期存款，但支付到业主个人账户却是活期利息。“经多次追问，住建局的人私下告诉我，这293.5万元业主没有资格用。”

　　江宁区住建局有关负责人称，293.5万元的利差客观存在，也确实没有向业主公布，但去年已向业主代表提供相关材料。利息一部分上缴了财政，另一部分则用于办公经费的支出。该负责人表示，按照2008年以前的地方相关规定，代管单位每年可以从增值收益中提取2%左右的管理费用，现在已经停止提取。

　　根据国家相关规定，维修资金须“专款专用、禁止挪用”，“存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用”。

　　“尽管数字还显示在公共账户户头上，但住建局从未明确这笔利息属于业主，甚至私下说这笔钱业主已不可能要回去。”李军红说，这让业主怀疑代管部门，要么是已经挪用，要么是想将这笔利息据为己有。

　　“将利息据为己有涉嫌职务侵占或贪污。”广东志成达律师事务所主任陈小成说，“巨额的资金交由有关部门保管而无保值增值压力，并有相当的自主选择空间，其中的渔利空间是很大的。”

　　在维修资金问题引发关注后，北京、上海、广东、河南等多个城市的小区，都有业主代表向代管部门申请查询维修资金账户情况，或提出转存。但是，想摸清这些“沉睡”的住房养老金实际产生了多少利息，困难重重。

　　 利益链“黑洞”：维修资金成寻租工具

　　各地的案例只是揭开了维修资金“黑洞”的冰山之一角。

　　按照国家相关规定，为确保资金安全，代管部门处理维修资金只有两种方式：存银行或买国债。但对于这样一大笔多年后才会启用的资金，一些代管部门既不愿去买国债，也不愿去存利率较高的定期存款，而是普遍选择了利息最低的活期存款。代管部门消极 理财 背后打着什么算盘呢？

　　“对银行来说，当然欢迎活期存款，既可少付利息，又能随时调动大笔资金。”一位银行业内人士称，“对政府而言，因维修资金成为各大银行争抢的对象，则可利用手中的选择权从中渔利。”

　　“有人说维修资金是笔糊涂账，但代管单位并不糊涂，他们选择把钱存在哪家银行大有讲究。”有熟悉银行业务的内部人士透露，有代管单位将多数钱都存在小银行。因为相对其他商业银行，小银行的利息和吸储返比较高。

　　“一些单位和部门想方设法让资金在自己手头沉淀下来，能拖多久就拖多久，稍有理财常识的人都知道其背后的真实意图。”这位业内人士直言，“维修资金背后有着庞大的利益链条，开发商、银行、证券公司、政府部门……向维修资金伸手的人太多，谁都想分一杯羹。”

　　——炒股。2009年，因挪用公款、受贿两项罪名成立，北京住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林，被门头沟法院一审判处有期徒刑16年。据调查，范子林伙同下属，先后从房管处和分中心挪用400万元住房维修资金，借给证券公司炒股，并盈利23万元。庭审时，范子林辩称“自己是在为单位创收”。而早在2007年，上海就查处了维修资金涉嫌违规炒股事件，涉案金额达数亿元。

　　——委托理财。2009年，浙江宁波市住房资金管理中心的两名官员被当地检察院以涉嫌受贿罪、玩忽职守罪起诉。据查，该管理中心与天一证券擅自挪用协议到期的两亿多元国债，继续进行国债回购。2008年，天一证券宣告破产，2.06亿元维修资金本金全部损失。

　　——挪用。2013年，南京市江宁区百家湖花园小区业委会在办理维修资金“活转定”手续时发现，在住建局信息系统中，233户的物业维修资金竟没有缴纳记录。最终，开发商承认收了166户的物业维修资金但未上缴房管部门，并补缴233万元物业维修资金。

　　“专项巨额资金缺乏管理和运作，监管不到位的问题十分严重。”广东佛山市政协委员李建丽说，长期以来，这些巨额资金的管理、使用不透明，财政和审计部门缺乏监督，容易成为一些部门和个人的寻租工具，造成不良社会影响。

　　住房维修资金所造成的糊涂账，反映的不仅是政府诚信问题，也是法律缺失问题。当前，应由各级纪委机关会同审计部门，对维修资金的来龙去脉查个水落石出，绝不能任其成为一些部门肆意分割的“唐僧肉”。

　　 “利差”成“死钱”如何解冻？

　　“这笔貌似‘沉睡’的维修资金被银行等机构通过各种方式调动，在沉睡中‘梦游’，创造了巨大的增值空间。”财经评论员周俊生认为，权力部门为维修金使用设置了多道门槛，各个部门都不愿放弃既得利益。

　　半月谈记者调查发现，客观形成的“利差”因为没有相关法律可依，已经成为动不得的“死钱”。

　　南京市江宁区住建局相关负责人向记者表示，当前维修资金问题在全国都是一个难题。可以肯定的是当地代管部门没有挪用维修资金，但因为管理上的问题，确实存在支付给业主的是活期利息，而代管单位存在银行是定期的状况。

　　多位业内人士透露，虽然产生利息的维修资金本金属于业主，但因没有明确的分配约定和法律规定，管理产生的“利差”难以处置，最终很可能沦为有关部门的灰色收入。要将利差解冻，必须诉诸法律，推动相关分配方案形成。

　　 账本是不能公布还是不敢公布？

　　南京市江宁区的武夷花园小区是一个有10多年楼龄的老小区，小区2000多户业主共交维修资金1266万元，可是直至2009年，仅产生40多万元的活期利息。该小区业主反映，想查清实际产生了多少利息，一直没有结果。

　　不能公布还是不敢公布？记者追踪发现，在维修资金糊涂账的背后，代管部门还有没法公布的另一本账。一些小区业主代表认为，代管部门虽然已经承认偷存定期，但是至今没有向业主公布相关账目。

　　此外，部分代管部门不公布账目，还可能因为根本没有这笔账。据业内人士透露，不少地方之所以拿不出完整的维修资金账目，一方面是老旧小区的基础数据不全，另一方面则是新开发小区存在欠缴。有些地方政府在市场不景气时，以缓缴甚至免缴维修资金为优惠条件，为房地产开发商“减压”，最终造成大量历史欠债，损害了小区业主的利益。

　　对此，北京市住建委副主任程建华建议，应当高度重视梳理历史欠账，提高公共维修资金的计息，同时协调物业企业和资金中心尽快建立维修资金明细账。

　　 老百姓的钱为何不能保值增值？

　　广东志成达律师事务所主任陈小成认为，近年来CPI指数居高不下，专项维修资金实际上是在通货膨胀蚕食下日渐贬值。

　　“针对管理部门不作为，应引入资金的年度审计管理。”广东佛山市政协委员李建丽说，“活期存款与定期存款有巨大不同，不同银行的利率也不同。通过科学合理的配比，可以产生较大收益。许多地方政府不作为，其实是在打自己的小算盘。”

　　2013年，佛山市禅城区住建局在听取了李建丽的建议后，开始认真理财，改变过去全部是活期的存储模式，按30%存5年定期；40%存1年定期；30%存3个月定期的模式存储。

　　“13亿元的本金，通过合理配比，利率增长了3倍，利息1年内增加了3000万元。”李建丽说。

　　 管理权限何时交还业主？

　　不少小区业主代表认为，只有把支配利息的主动权掌握在自己手中，才能避免“沉睡”的资金浪费掉。

　　“有关资金申请使用程序过于复杂。”陈小成说，现行的管理办法规定，申请动用维修资金款项，首先要相关业主向业委会提出申请，业委会征得小区2/3以上业主的同意后申请使用，通过房产行政管理部门审核后，会同专业工程人员和物业现场查勘认证，符合规定后安排维修。维修结束后，由基金管理中心、物业和业主代表三方察看验收，维修单位上报费用明细，基金管理中心审定后由业主委员会盖章认可，至此方才完成整个程序。这个程序走下来，少说一个月，多则三四个月半年不等，且当中涉及部门和人员繁多，实际操作起来极为不便。

　　“设定维修资金管理办法的初衷是为了保护业主利益，但在现实运行中反而成了阻碍资金申请使用的程序。”陈小成认为，人大应尽快针对维修资金制度进行立法，把维修资金的管理权限交还业主。

　　“现有的维修资金管理制度亟须改革，不妨学习国外做法，交由专业第三方基金会打理，政府只需制定好规则，当好监督者即可。”陈小成说。

　　 改革立法迫在眉睫

　　“现在使用维修资金的门槛很高，很难把这笔资金用活。”南京市武夷花园小区业委会主任商长清说。

　　中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的专家认为，现在各地都存在用款难，主要是受困于物权法的相关规定。

　　记者调查发现，业主表决签名难一直是导致维修资金使用难的主要原因之一。近年来北京、成都、长沙等地提出“应急维修”、“授权委托维修”和“管理权限下放”等维修资金使用方式，但维修资金使用效率还不能满足实际需要。以长沙市为例，现在成立了业委会的小区比例不到30%，业主委员会的日常运行、监管工作离居民的要求有一定距离。

　　从今年4月至今，北京市西三环莲花小区2号楼住户就一直饱受电梯运行的烦恼。26层楼共两部电梯，一部常年坏，一部经常坏。该小区物业管理负责人董主任告诉记者，这个楼当年维修资金的缴纳情况十分复杂，导致维修资金无法取出使用。

　　居民纷纷建议，应出台应急措施，简化维修资金的提取，特别是当遇到电梯损坏、管道破损等问题时，业委会、物业、维修资金管理部门应该启动预案，确保居民人身安全。

　　“住宅维修资金的使用率普遍偏低。2013年我做了一项调查，佛山市的维修资金使用率为0.417%，远远低于全国水平。即使在业主呼吁强烈的北京市，也仅为2.3%的使用率。”李建丽说。

　　许多专家认为，建设部门与财政部门既是维修资金的代管部门，又是监督部门，集运动员与裁判员于一身，在管理机制上存在巨大漏洞。

　　“行政过度干预阻碍了业主自主管理，政府部门应尊重业主自治，弱化行政干预，简化程序，让投资方式多样化。”中国政法大学教授刘智慧说，我国现行的维修资金制度仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力，在法律效力、执行主体、执行程序等方面均存在缺陷，改革立法迫在眉睫。