精确评估楼市“泡沫”，才有精准施策

在楼市“因城施策”的语境中，那些房价暴涨的城市，也该对当地楼市风险、涨价缘由有个评估剖析，并有的放矢。

继去年人人谈股论市后，今年以来，网上线下，楼市大概是最热门话题。这两天，一段“监拍杭州某楼盘开盘现场 购房人抢购挤破大门”的视频在网上热传;南京限购前日新房认购1570套，限购当日(9月26日)离婚人数激增三倍;也是近日，苏州9月最后两宗地块的出让中，新城控股以106.27亿元竞得一块商服住地，创下苏州史上土地价格新高。

一些二线城市土地市场的火爆迅速传导到市场层面，高溢价土地拉高了楼市上涨的整体预期，越来越多的楼市“散户”按捺不住、纷纷持币入场。为此有些城市在解除限购不到两年后，又祭出限购的“法宝”。

随着楼市进入“分化时代”，今年年初，中央和国务院已对楼市作出“因城施策”的政策方向。这里的“因城施策”，指向的是施策要“因地制宜”的精细化，不止要分城，很多时候还得细化为一城(区)一策。而施策要精准，必须针对具体地情，这就需要对当地楼市风险情况加以评估和解剖，进而对症下药。

很多人眼下都在说“楼市泡沫”，但各地楼市有无泡沫、泡沫多大，显然要科学估算，而不应是仅根据房价高低粗略判断。

判断房价合理性最常见的参照标准是房价收入比。根据媒体日前最新公布的统计数据，2016年上半年中国房价收入比最高的城市中，除了一线城市，厦门(5.47)、南京(3.83)、三亚(3.80)、福州(3.53)、温州(3.42)等城市纷纷挤入TOP10名单，按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间。

看上去，不少二线城市房价并没有涨到完全脱离“收入引力”的地步，但衡量房价高低的房价收入比合理区间在哪里，国际上也一直存在争议。据国家统计局的数据，厦门、合肥、南京同比涨幅均超过38%，这确实已超出了人们的心理承受区间。

除了房价收入比，楼市“泡沫”还有些可资审视的指标，包括空置率、租售比、住房供给是否饱和和对实体经济的实际影响等。对掌握了许多摸底数据的地方政府而言，这些需综合考量。

就目前看，这轮多个二线城市楼市爆发，跟城镇化进程加速、一线城市进入了规模控制阶段，导致人口向区域内经济中心涌入速度加快、其供给又不足有关。更重要的是，本轮房价上涨更多的还是种货币现象：实体经济进入转型区间，市场上缺乏高回报的投资项目，加上全球性货币偏向宽松策略，资金迫切需要找出路。

对于这些复杂情况，政策层面尤需冷静应对。在楼市施策“事权”下移的语境中，各城市也该根据当地楼市风险、涨价缘由等，无需出手的可由市场自行调节，即便要出手，也该有的放矢、进行可能差异化的处理，有的可以加大而非收紧土地的供应，有的可以推动廉租房的建设，有的可以通过租房税收抵扣，有的可以对住房贷款的利率调整等，还有的可祭出组合拳，从供给端进行政策调整，而不能动辄陷入限购依赖。毕竟，限购可能给购房者心理造成刺激，变成间接给楼市添油加火，也没从根本上解决货币现象导致的房价上涨，只会助推涨价的溢出效应。

本质上，在实体经济始终难以挣脱下行区间之时，目前的楼市涨幅更多的还是资金空转的虚火。在政府出手前，也该有些基于数据模型的“泡沫预估”，并据此因势利导、精准施策，而不是房价一涨就限购、一跌又取消的循环。