税制设计导致土地增值税纠结清算难在税制设计

06.12.2013 08:22

本文来源: 四川日报网

业界人士表示，房企在土地增值税问题上是避税手段多，真正欠缴少。通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。

12月4日，在全联房地产商会2013年年会上，华远地产董事长任志强在谈到企业维权问题时，再次提起近期央视报道房企欠缴土地增值税的事情。

一段时间以来，房企土地增值税引起的关注沸沸扬扬。房企喊“躺枪”，业内人士质疑，国税总局也出面澄清。有房地产业内人士表示，从全国范围看，在全国10万亿的税收大池子里，土地增值税也就是3000亿的水平。就房企来看，土地增值税也比营业税、所得税占比要少。土地增值税之所以引起那么大的关注，恰恰因为这是一笔难征的“糊涂账”。加上土地增值税调节房价几无成效，房企“欠缴”土地增值税才引发了强烈关注。

全国土地增值税连年增长

根据国税总局披露的数据，近年来全国土地增值税收入连年增长。国税总局财产行为税司负责人也在11月26日表示，土地增值税征管力度是逐步加大的。

2007年，全国土地增值税收入同比增长74.3%；2008年增长33%；2009年增长33.9%；2010年增长77.6%；2011年增长61.4%；2012年增长31.8%；2013年1-10月土地增值税收入2710.78亿元，增长22.2%。

就北京房地产项目土地增值税缴纳情况，记者联系市及部分区县有关部门，截至昨天发稿时止，均未得到明确答复。

清算难在税制设计

在谈到土地增值税征管成绩的同时，国税总局财产行为税司负责人也承认，土地增值税在征管方面还存在着一些困难和压力，主要表现在房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

兰德咨询总裁宋延庆等业内人士也表示，土地增值税之所以成为一个“糊涂账”，关键在于税制设计存在问题，特别是清算时点的规定存在很大的弹性。

北京市律师协会税法专业委员会主任、王朝晖律师认为，土地增值税规定的征收净利额的30%-60%税率过高，且征收权在地方，这使得在实际执行中出现了很多变通，比如各地基本上没有按照四级超率累进税率征税，而是以当地规定的按项目销售额的1%-5%预缴为主，而对哪些可计入成本避税等技术环节，各地区税务部门的理解和把握也不一致，造成了“松紧不一”的现状。

此外，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，根据规定，土地增值税清算有两种情况，一种是房企必须主动清算，如项目竣工或完成销售；另一种是税务机关“可要求清算”的，如竣工项目已销售比例达到85%的，取得销售证满三年仍未销售完毕的。后一种情况并非要求房企主动清算，主动权在地方税务部门。

合理避税手段多，真正“欠缴”极少

而在房企实操层面，根据记者了解，通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件，成了很多楼盘的选择。至于通过做大精装等途径做大成本，合理避税的招数就更多了。

“避不掉还不交的情况是极少的。”宋延庆说。任志强也曾表示，大房企没有拖延结算的动力，到节点必须清算，否则房企要被罚。

对于此番引起广泛关注的房企土地增值税问题，业内人士认为最初有关“欠缴”的报道及分析，是把概念搞错了。中国房地产业协会副会长朱中一在11月26日的沟通会上就表示，预提和现时缴纳的概念不同，企业在未达到清算条件时预提，不等于欠缴。

任志强更直接地认为，没到清算时点，甚至都不能算“应缴”。

首创集团董事长刘晓光也表示，按照规定，土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后，税务机关启动专门清算程序，聘请专门税务师事务所出具专门报告，并经税务机关核定，确认实际金额和缴纳时间，才是真正应缴的税金。所以，企业报表的数据为根据会计准则权责发生制预估的数据，与税务局确定的应缴税金在时间上和金额上都有很大的差别，因此不存在欠缴的问题。

北京一家房企财务负责人告诉记者，据他了解，北京多个项目都是根据销售回款情况，土地增值税按月预缴。“已经预缴也就谈不上欠缴，也正因为有预缴，征纳双方对于最终复杂的清算都不够积极。”

■ 观察

土地增值税怪圈：有法难执

此次“房企欠税门”，虽然涉事房企、税务机关纷纷澄清，但也使得20年前制定的土地增值税政策“有法难执”的怪圈曝光。

我国在1993年底出台了首部土地增值税暂行条例，目的是为了抑制房企的炒地暴利，但随即1994年房地产行业陷入低潮，该条例就一直未被实际执行。直到2006年底，房价一路走高，国家税务总局才首次专门发文，要求从2007年2月1日起全面清查土地增值税，并列出7条细则。但随后2008年金融危机爆发，清查无疾而终。2010年后，房价数度高涨，国税总局连连发起清查风暴，土地增值税征收口径也日渐严格。

对整个房地产行业来说，土地增值税可谓是多年来头顶高悬的“达摩克利斯之剑”，但全国范围内不断掀起新一轮土地增值税清查的风暴，最后似乎都以“雷声大雨点小”告终。

“去年国税局又在全国范围内清查了一次土地增值税的征收情况。近几年清查的频率很高，但很难从根本上解决问题。”王朝晖律师如是说。

■ 第三视角

修改土地增值税计算规则呼声高

记者从国泰君安了解到，该行测算的房地产行业整体未缴的土地增值税规模在3000亿元以下，而2008年―2012年房地产上市公司都充分计提了土地增值税，年均土地增值税税率为5.7%，如全国市场占有率最高的行业龙头万科2012年预提的土地增值税为58亿元。

“房企欠税门”发生后，上海易居房地产研究院副院长杨红旭将矛头直指税务机关，称虽然确有开发商避税、逃税的现象，但土地增值税设计得太复杂、征税成本太高，使地方税务局很难按税法从严清算。

国家税务总局此前也公开承认，土地增值税的清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并且容易产生执法风险。

“各界对调整土地增值税的呼声很大。”王朝晖律师表示，短期内调整立法层面的可能性较小，确立更合理的土地增值税会计计算规则、明确各地区的土地增值税计算方法，或许可以起到改善作用。

四级超率累进税率

土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率，但在实际操作中一般并未采用，而以预征收房屋销售额的1%-5%为主。具体规定是：

1、增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。