住宅市场的跃进困局:垮塌楼房大多建于80年代

15.06.2015  12:51

  正当北方的童鞋惬意享受难得的“高原蓝”的时候,南方已经进入了绵绵的雨季。本来下雨不是很浪漫的事么?但这雨下多了,灾害也是如影随形。

  今天上午,岛叔一睁眼,就看到一条痛心的新闻:6月14日凌晨6时左右,贵州遵义失红花岗区一幢居民楼局部垮塌,多人被埋。而就在5天前,同样在遵义,整幢居民楼垮塌,幸运的是,一对夫妇及时发现险情,挨家挨户敲门疏散群众,才使得这次塌楼事故没有人员伤亡。

  这当然是非常幸运的,但遗憾的是,仅仅是个案。如果我们翻翻新闻,最近几年楼房垮塌事件真是触目惊心,伤亡也不在少数,想来也是细思恐极:睡着睡着,楼垮了,人埋了,都是几秒钟的事,连逃生的机会都没有。

  造成房屋垮塌的原因很多。一部分是大自然的外力,比如贵州近几年的塌楼事件,很大程度上是因为长时间降雨,导致山体滑坡等次生灾害,或者加速房屋地基沉降,比如5月20日垮塌的贵阳居民楼,就是建在山坡下,从监控视频看,楼房明显被楼后的山体滑坡推倒。另一部分是坑爹的违章搭建,比如5天前坍塌的遵义楼房,主要就是因房主私自从3层扩建到7层,还用了不合格的建筑材料。

  但如果我们把出事的楼房做一年龄调查,就会发现,二三十岁的楼房占了9成以上比例。也就是说,这些垮塌掉的楼房,绝大部分都是上世纪80、90年代的产物,有人说,几十年前的质量缺陷开始进入“报复周期”。

   跃进

  岛叔住在北京,去胡同里的四合院看过。小小的院落,挤进了七八户人家,违章搭建、私拉电线不说,连上个厕所都要跑上个几十米、百米到胡同口解决。几十年前,这可是北京人的普遍居住条件。

  在改革开放前,住在城市里的中国人,人均居住面积只有5平方米左右,近半数的城镇居民缺房或无房。一家老小挤在斗室里睡上下铺,都是司空见惯。那个时候,城市居民多是在国有体制内工作,房屋包分配。既然是职工福利,在当时的经济条件下,也只能是满足基本需求了。

  所以,那些年,中国人的住房需求被严重压抑。

  改革开放后,中国启动大规模城镇化,其中一个重点的政策松动,就是房地产市场化,一下把积压多年的住房需求给释放出来了。由于允许私人建筑公司参与房产开发,所以,房地产公司爆炸式增长。当年一个说法是:10个人里9个在经商,经商的人里,大部分都做房地产、地产开发。其实并不夸张。1986年,中国的房地产企业数量大概400多个,两年后的1988年,就扩大到了3140个,1992年,这个数目达到了17000家,短短6年,就翻了40多倍。也就是这个时期,房地产业成为中国GDP的支柱。

  八九十年代,一大批居民住宅项目开工、封顶,人均居住面积一下子从5.5平方米扩大到了90年代末的14.9平方米,足足翻了近3倍。但这疯狂扩张的跃进背后,房屋质量一直隐患不断。

   隐患

  在每个城市里,八九十年代的居民楼非常好认,一般只在7层左右,单户面积多在50平方米以内,客厅小,没有飘窗和大面积采光。主要是满足基本的居住需求,有媒体说是“快餐房”。

  在建筑材料上,以 砖混结构 为主,大部分是砖墙,小部分是钢筋混凝土,缺陷很明显,原因也是多方面的。

  比如,代表国家标准和规范的《建筑法》在1998年才施行,《建设工程质量管理条例》在2000年1月才在国务院通过并施行,严重落后于建设速度。在缺乏国家统一规范的房地产“绿林时代”,住宅建设标准低,很多项目甚至没有遵守建筑标准,审批、工程监理、验收、质量控制整个系统都不健全。

  又比如,部分房屋在建造施工时,砖基础防潮处理工艺简单,造成砖基础受潮后强度受到影响(很多南方的旧房子在雨季倒塌);部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低,影响承重墙体强度;楼面普遍采用预制多孔板工艺,整体性较弱等等。

  而号称中国发展优势的劳动力,在那个年代,无非是昨天还手拿锄头刨地,今天就拿了泥刀开始糊墙。很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识,就从“稻田”直接上了脚手架。

  这些砖混建筑匆忙上马,缺乏标准设计,再加上施工单位偷工减料,本身并不“坚强”,再碰上爱折腾的装修达人,肯定“伤筋动骨”。比如敲拆承重墙体或承重构件、底层破墙开店等,都是在给整幢楼房“埋地雷”。

  这些当年的设计缺陷和后来的改装破坏,原本可以通过每年年检及时补救。但上世纪末实行住房制度改革、结束福利分房制度后,一些地区原房管部门和自管房建设单位就当了“甩手掌柜”,不再延续正常维修保养工作,积累不少隐患。

  据统计,英国的建筑平均寿命是132年,美国是74年。而在只拥有70年产权的中国,新建房屋的平均寿命只有25-30年。所以,中国不少“房奴”的不动产,也只够挥霍一个青春而已。

   四难

  现实是,现在城镇居民有2/3依然居住在八九十年代的老房子内,整体搬迁根本不现实。现有对危房的处理方式有三个: 一是住户集资,原地重建;二是结合区域规划,纳入新建范围;三是对情况紧迫的危房,政府回购“兜底

  但就这危房改造,也是一堆麻烦事。不仅需要本楼及周边居民同意,还涉及小区规划、多部门协调等。这些问题造成了很多危旧楼一直拖着没改造,即使已经开始改造的也是进展缓慢。

  有专家总结了“四难”:

  首先是鉴定难。房屋鉴定和医生看病一样,只能认定当时的情况,很难准确预测未来会不会倒塌、何时倒塌。所以一些居民对鉴定结论心存侥幸。

  其次是利益平衡难。住户“狮子大开口”,本来可加固的楼房,可能会要求重建。同时,住户与周边住户、住户与政府的利益很难平衡,往往耽误处置进程、加剧事故风险。

  三是责任主体确认难。二三十年前的房子,当时的业主、设计、勘查、施工、监理单位多有变迁,处置时各方相互扯皮、推诿。

  四是资金持续投入难。受制于责任主体确认难,目前全国多个城市开展的危旧房改造主要靠政府财政投入。但房屋改造资金需求大,单靠政府投入很难持续。

  比如,3年前,宁波奉化倒塌的楼房早已被鉴定为c类危房,建议加固。但就在这加固的费用上,政府、居民就扯起了皮,谁都不想承担更多的费用,于是就拖到了楼塌。

   咋办

  首先当然是要摸清家底,对自家管辖范围内的老建筑“建档管理”。当然,这个建档完全可以更现代化,利用“互联网+”的技术来做。岛叔记得已经有公司在开发对老旧房屋的监控技术,对房子的结构微小变动可以随时监控,并把数据及时传送给平台,第一时间发现问题隐患。

  另外,谁建的房子要终身负责。对工程质量不过关的房地产企业,要计入社会诚信系统,与他的市场经营、银行贷款都可以挂钩,发生事故,要有明确的赔偿规定甚至破产预案。劣质工程和无良企业不戳到痛处,不长记性。

  在改造资金的问题上,可以借鉴香港经验,明确规定政府、单位、个人三方的权利和义务,共同出资。现行的《城市危险房屋管理规定》:经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,发生的费用由房屋所有人承担。这在中国根本行不通。整幢楼有N多个房屋所有人,你让一起出钱,难。况且居民还会说,这地都是你政府的,才给70年产权,凭什么让我们自己掏钱?所以,危房改造加固这事,政府和个人全包都不合理,可以考虑有官方合理分摊。

  最后,还是那句口号,“小区是我家,爱护靠大家”,当你装修房子抡起大锤的时候,别太图爽快。

  文/独孤九段

(原标题:【侠客岛】又现塌楼,三十年住宅市场的“跃进”与困局)

编辑:SN054

更多猛料!欢迎扫描下方二维码关注新浪新闻官方微信(xinlang-xinwen)。