住宅市场的跃进困局:垮塌楼房大多建于80年代

　　正当北方的童鞋惬意享受难得的“高原蓝”的时候，南方已经进入了绵绵的雨季。本来下雨不是很浪漫的事么？但这雨下多了，灾害也是如影随形。

　　今天上午，岛叔一睁眼，就看到一条痛心的新闻：6月14日凌晨6时左右，贵州遵义失红花岗区一幢居民楼局部垮塌，多人被埋。而就在5天前，同样在遵义，整幢居民楼垮塌，幸运的是，一对夫妇及时发现险情，挨家挨户敲门疏散群众，才使得这次塌楼事故没有人员伤亡。

　　这当然是非常幸运的，但遗憾的是，仅仅是个案。如果我们翻翻新闻，最近几年楼房垮塌事件真是触目惊心，伤亡也不在少数，想来也是细思恐极：睡着睡着，楼垮了，人埋了，都是几秒钟的事，连逃生的机会都没有。

　　造成房屋垮塌的原因很多。一部分是大自然的外力，比如贵州近几年的塌楼事件，很大程度上是因为长时间降雨，导致山体滑坡等次生灾害，或者加速房屋地基沉降，比如5月20日垮塌的贵阳居民楼，就是建在山坡下，从监控视频看，楼房明显被楼后的山体滑坡推倒。另一部分是坑爹的违章搭建，比如5天前坍塌的遵义楼房，主要就是因房主私自从3层扩建到7层，还用了不合格的建筑材料。

　　但如果我们把出事的楼房做一年龄调查，就会发现，二三十岁的楼房占了9成以上比例。也就是说，这些垮塌掉的楼房，绝大部分都是上世纪80、90年代的产物，有人说，几十年前的质量缺陷开始进入“报复周期”。

　　 跃进

　　岛叔住在北京，去胡同里的四合院看过。小小的院落，挤进了七八户人家，违章搭建、私拉电线不说，连上个厕所都要跑上个几十米、百米到胡同口解决。几十年前，这可是北京人的普遍居住条件。

　　在改革开放前，住在城市里的中国人，人均居住面积只有5平方米左右，近半数的城镇居民缺房或无房。一家老小挤在斗室里睡上下铺，都是司空见惯。那个时候，城市居民多是在国有体制内工作，房屋包分配。既然是职工福利，在当时的经济条件下，也只能是满足基本需求了。

　　所以，那些年，中国人的住房需求被严重压抑。

　　改革开放后，中国启动大规模城镇化，其中一个重点的政策松动，就是房地产市场化，一下把积压多年的住房需求给释放出来了。由于允许私人建筑公司参与房产开发，所以，房地产公司爆炸式增长。当年一个说法是：10个人里9个在经商，经商的人里，大部分都做房地产、地产开发。其实并不夸张。1986年，中国的房地产企业数量大概400多个，两年后的1988年，就扩大到了3140个，1992年，这个数目达到了17000家，短短6年，就翻了40多倍。也就是这个时期，房地产业成为中国GDP的支柱。

　　八九十年代，一大批居民住宅项目开工、封顶，人均居住面积一下子从5.5平方米扩大到了90年代末的14.9平方米，足足翻了近3倍。但这疯狂扩张的跃进背后，房屋质量一直隐患不断。

　　 隐患

　　在每个城市里，八九十年代的居民楼非常好认，一般只在7层左右，单户面积多在50平方米以内，客厅小，没有飘窗和大面积采光。主要是满足基本的居住需求，有媒体说是“快餐房”。

　　在建筑材料上，以 砖混结构 为主，大部分是砖墙，小部分是钢筋混凝土，缺陷很明显，原因也是多方面的。

　　比如，代表国家标准和规范的《建筑法》在1998年才施行，《建设工程质量管理条例》在2000年1月才在国务院通过并施行，严重落后于建设速度。在缺乏国家统一规范的房地产“绿林时代”，住宅建设标准低，很多项目甚至没有遵守建筑标准，审批、工程监理、验收、质量控制整个系统都不健全。

　　又比如，部分房屋在建造施工时，砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响(很多南方的旧房子在雨季倒塌)；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；楼面普遍采用预制多孔板工艺，整体性较弱等等。

　　而号称中国发展优势的劳动力，在那个年代，无非是昨天还手拿锄头刨地，今天就拿了泥刀开始糊墙。很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从“稻田”直接上了脚手架。

　　这些砖混建筑匆忙上马，缺乏标准设计，再加上施工单位偷工减料，本身并不“坚强”，再碰上爱折腾的装修达人，肯定“伤筋动骨”。比如敲拆承重墙体或承重构件、底层破墙开店等，都是在给整幢楼房“埋地雷”。

　　这些当年的设计缺陷和后来的改装破坏，原本可以通过每年年检及时补救。但上世纪末实行住房制度改革、结束福利分房制度后，一些地区原房管部门和自管房建设单位就当了“甩手掌柜”，不再延续正常维修保养工作，积累不少隐患。

　　据统计，英国的建筑平均寿命是132年，美国是74年。而在只拥有70年产权的中国，新建房屋的平均寿命只有25-30年。所以，中国不少“房奴”的不动产，也只够挥霍一个青春而已。

　　 “四难”

　　现实是，现在城镇居民有2/3依然居住在八九十年代的老房子内，整体搬迁根本不现实。现有对危房的处理方式有三个： 一是住户集资，原地重建；二是结合区域规划，纳入新建范围；三是对情况紧迫的危房，政府回购“兜底” 。

　　但就这危房改造，也是一堆麻烦事。不仅需要本楼及周边居民同意，还涉及小区规划、多部门协调等。这些问题造成了很多危旧楼一直拖着没改造，即使已经开始改造的也是进展缓慢。

　　有专家总结了“四难”：

　　首先是鉴定难。房屋鉴定和医生看病一样，只能认定当时的情况，很难准确预测未来会不会倒塌、何时倒塌。所以一些居民对鉴定结论心存侥幸。

　　其次是利益平衡难。住户“狮子大开口”，本来可加固的楼房，可能会要求重建。同时，住户与周边住户、住户与政府的利益很难平衡，往往耽误处置进程、加剧事故风险。

　　三是责任主体确认难。二三十年前的房子，当时的业主、设计、勘查、施工、监理单位多有变迁，处置时各方相互扯皮、推诿。

　　四是资金持续投入难。受制于责任主体确认难，目前全国多个城市开展的危旧房改造主要靠政府财政投入。但房屋改造资金需求大，单靠政府投入很难持续。

　　比如，3年前，宁波奉化倒塌的楼房早已被鉴定为c类危房，建议加固。但就在这加固的费用上，政府、居民就扯起了皮，谁都不想承担更多的费用，于是就拖到了楼塌。

　　 咋办

　　首先当然是要摸清家底，对自家管辖范围内的老建筑“建档管理”。当然，这个建档完全可以更现代化，利用“互联网+”的技术来做。岛叔记得已经有公司在开发对老旧房屋的监控技术，对房子的结构微小变动可以随时监控，并把数据及时传送给平台，第一时间发现问题隐患。

　　另外，谁建的房子要终身负责。对工程质量不过关的房地产企业，要计入社会诚信系统，与他的市场经营、银行贷款都可以挂钩，发生事故，要有明确的赔偿规定甚至破产预案。劣质工程和无良企业不戳到痛处，不长记性。

　　在改造资金的问题上，可以借鉴香港经验，明确规定政府、单位、个人三方的权利和义务，共同出资。现行的《城市危险房屋管理规定》：经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，发生的费用由房屋所有人承担。这在中国根本行不通。整幢楼有N多个房屋所有人，你让一起出钱，难。况且居民还会说，这地都是你政府的，才给70年产权，凭什么让我们自己掏钱？所以，危房改造加固这事，政府和个人全包都不合理，可以考虑有官方合理分摊。

　　最后，还是那句口号，“小区是我家，爱护靠大家”，当你装修房子抡起大锤的时候，别太图爽快。

　　文/独孤九段

(原标题：【侠客岛】又现塌楼，三十年住宅市场的“跃进”与困局)

编辑：SN054

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