成都暂未接到增设电梯申请 100%业主同意成拦路虎

07.01.2016  10:07

  今年1月1日起,成都《既有住宅增设电梯 管 理 办法》正式实施。为自家单元加装电梯奔走了一年多的樊先生却依然觉得“电梯梦”有些遥不可及。

  让他觉得为难的,一是“100%业主同意”的 人 情 门槛,另外,则是几十万元费用从何而来的现实尴尬。

  有关方面的一组数据或能说明一二:政策出台后,成都目前暂未接到一起增设电梯的申请。

  成都老旧小区市民如何实现电梯梦?四川先行试点的市州又可提供 哪 些 经验?成都新规/

   老旧小区加装电梯

   须所在单元全体业主同意

  根据《办法》,成都已建成投入使用、具有合法产权且未设电梯的4层及以上的多层建筑,都可以申请增设电梯。

  不过,增设电梯必须经所在单元全体业主一致同意,“有一家反对也不行”。同时,《办法》对“资金来源”作了如下建议:根据所在楼层等因素,由业主按一定分摊比例共同出资,比例由业主自行协商确定;已建立专项维修资金的,可依法申请使用专项维修资金;其它合法资金来源。

  “‘100%业主同意’的申请条件太难了,”市民樊先生家住成都锦江区一老旧小区,他说,先别说现在小区房子租住户多,就算是召集回业主,涉及出钱,一楼二楼的业主也不会同意。

  对此,住在该小区另一单元2楼的刘婆婆直言她不同意装,“装电梯要花一大笔钱,我住2楼对电梯需求不大。”她表示,没需求还花钱不说,装了电梯还影响采光通风。

  这样的声音,不仅出现在零申请的成都,在已有5起申请的试点地自贡,对“100%业主同意”的吐槽声也不绝。尽管如此,顶着困难,自贡也有小区啃下了硬骨头,成功坐上了电梯拿到了补贴。

  两个案例/

   创新筹资方案

   一个月后用上电梯

  “政策出台一个月,我们就用上了电梯,几天前政府下发的11.5万元补助也到账了。”作为自贡川剧院综合楼增设电梯项目的牵头人,业主董礼感叹道。

  2015年7月,自贡《既有住宅增设电梯实施意见》正式实施,明确提出将对报送申请材料的增设电梯项目提供财政补贴,金额在10万至20万元。

  自贡川剧院综合楼修建于2002年,是一处拥有两个单元的家属小区。因为预留了电梯井,不需要再向有关部门申请规划许可证,只需备案即可。单元楼1楼2楼为商铺,不存在征询1楼2楼意见以及出资问题,电梯修好后直接从3楼开始停靠。

  董礼从电梯生产公司处得知安装电梯预算在22万元左右。不同楼层的住户如何出钱?成了摆在董礼面前的最大难题。

  自贡在出台实施意见时,配套出台了指导手册。建议底层住户不使用电梯可获得一定比例的补偿,使用住户则依不同层数的比例系数出资,楼层越高出资相对更多。

  自贡川剧院综合楼一单元增设电梯项目,创新出了以房屋面积折算基数价的出资方案,即同时考虑业主居住层数和房屋面积两个因素。

  董礼介绍,整栋单元使用电梯住户的住宅面积共计2千多平米,按预算22万元折算,每平米的费用基数为75元。从3楼到10楼,每层系数递增,4楼系数为8%,5楼16%,6楼24%,以此类推。

  以董礼家为例。他居住在6楼,房屋面积95平米,因此他需付费“75×95×24%”,即每平米基数×房屋面积×楼层系数。

  这一方案出台后,获得单元所有住户一致认可。加上超出预算的电源费用部分,此次增设电梯总共花费26万元。政府补贴了11.5万,大大减轻了居民自身的负担。

   物业公司牵头

   做通全体业主工作

  面对没有增设电梯需求的1楼、2楼以及部分中高层住户,其他小区又是如何做好“100%业主同意”的选择题的呢?

  顺利加装电梯的自贡科信苑4栋住户陈先生说,政府出台政策后,单元楼迅速达成了一致意见。

  他分析,一是物业公司尽职尽责牵头,大力宣传政策的同时,多次上门做住户的思想工作;第二是作为教育系统家属院,业主构成单纯,即使没有使用电梯需求的1楼2楼住户,也能够支持理解此事。

  两点参考/

   如何化解难题?“100%住户同意”成申请最大障碍

  对上述案例的种种细节内幕,自贡城乡规划建设和住房保障局物业管理科科长林凯烂熟于胸。他介绍,目前自贡有约900栋未安装电梯的老旧建筑,估算约有2000部电梯的加装需求。

  这样的需求数据背后,按每个单元至少14户人,每户2个老人来估算,对应了自贡市至少8万余老年人的实际困难。然而,自2015年7月自贡市出台《自贡市既有住宅增设电梯实施意见》以来,仅收到5起增设电梯申请,其中仅有一起成功加装电梯并申请到补贴,还有一起正等待验收。

  如此巨大的需求,却仅有5起成功上交的申请,这背后到底存在怎样的阻碍和矛盾?林凯分析,从实际情况来看,绝大多数的申请都倒在了两大阻碍前,“一个是‘申请单元住户100%同意’的条件,另一个是需委托电梯安装公司并提供建筑结构安全鉴定的前置条件。

  按照一般人的推断,一个单元楼加装电梯,1、2层住户的意愿应该最低,因此自贡在政策推行过程中,提出了1层按照0.6比例获得补偿;2层不用电梯时按照0.4比例获得补偿,如使用电梯,则既不出资、也不获得补偿的方案。

   如何顺利推行? 政府补贴的吸引力排在首位

  “可以说,‘政府补贴’是政策能够顺利推行的关键因素。”林凯说,别说四川这样的中西部省份,就算是在沿海地区,如果没有补贴,这样的民生工程就没法搞了。他举南京为例,该地推出“既有建筑加装电梯”的政策3年有余,由于政策没有一分钱的政府补贴,至今仅有1处单元楼提出申请并增设电梯。

  林凯表示,正因为作为全省试点地区可获得补助,自贡的增设电梯工作才推行得较为顺利。

  林凯给记者算了一笔账,他说,按加装一部电梯至少40万,其中1楼、2楼住户不出钱计算,一户一梯的12层住宅,每户人至少出4万块。记者了解到,目前自贡的房屋均价在每平米4至5千元,这意味着加装电梯的钱都够买10平米的新房了。

  “你想想,与其出4万元加装电梯,不如咬咬牙多出点钱交个首付,换个新房,还费劲加装啥电梯,”林凯说,要是政府不补贴的话,没人愿意费时费力费钱申请加装电梯。如今,自贡实施政府补贴后,一梯一户的每户人出资降到了2万左右。

  省住建厅/

   增设电梯 要尊重每一个业主物权

  针对实际工作中反映的“100%业主同意”的条款本身成了拦路虎一事,参与出台全省政策的省住建厅相关人士谈了自己的看法。

  他表示,《物权法》规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应经过两个“三分之二”同意:总人数占业主总数、所拥有建筑面积占总建筑面积都达三分之二以上即可。然而,就既有建筑增设电梯来看,“双三分之二”规定实际剥夺了1层、2层及少部分业主投反对票的权益;从外省实际情况来看,原来实行“双三分之二”申请条件的,后来也改成了“100%业主同意”。

  该负责人表示,主要原因是增设电梯后,后续投诉太多,“可以说是安一部电梯就接到一起投诉,投诉的内容是增设电梯影响了1楼或2楼通风、采光。

  在该负责人看来,我省出台的《四川省既有建筑电梯增设指导意见》,和其他省份的政策相比,已经有了很大的突破性。

  例如,我省率先提出,可以申请动用维修资金负担加装电梯的费用,同时还创新性地提出,除自筹资金外可引入社会资金,如引入物业公司,先期由物业公司垫付部分资金,增设电梯后,从物管费中消化上述垫资费用。

  华西都市报记者罗琴

   |延伸阅读|

  厦门:政府承担50%费用。在2012年年底前完工的,由政府补助一半费用。另外一半的费用有三方面来源:第一,由房屋所有权人共同出资,按照楼层的受益、影响等因素协商分摊系数后共同出资;第二,由专有部分的房屋维修金,已售公房提取的房屋维修金支出;第三,专有部分业主的住房公积金支出。

  广州:业主可提取公积金。根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商确定;属于房改房的,可以申请使用单位住房维修基金;可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金;原产权单位或者原房改售房单位出资;社会投资等其他合法资金来源。