特价房：开发商的自救牌 买房人的机会点

导读：虽然楼市成交数据依旧惨淡，但进入5月份以后，眼看着距离年中报表越来越近，有业绩压力的上市房企，再也按捺不住，为了去库存回笼资金，纷纷推出特价房、低价房抢跑市场。而一些中小房企为了保证资金链的充实，更是不惜牺牲利润，也在极力地促销走量。这直接导致了房企策略从激进扩张转为了稳定的高周转，从抢着竞拍土地变成了谨慎观望。而对于买房人来说，一波波的特价房来袭，或许正是入市捡漏的时机。

现象 部分买房人专门捡漏“特价房”

楼市低迷，特价房再次被开发商搬出救场。不过，与很多看房人依旧冷眼观望不同，一小部分的购房人已经开始重新回归，期待在特价房中捡漏。

家住海淀区的丁女士就因为听到了特价房的消息，五一期间临时改变了“宅”在家里的计划飞往海南，以不到160万元的总价，低于市场价30多万元的价格买下了碧桂园在海南开发的一套叠拼别墅。

“与大部分人买涨不买跌，跟随着排号抢房不同，我的买房经就是在楼市下行时，捡漏特价、降价的房源。”丁女士对北京青年报记者介绍着自己的成功经验：2012年3月，当时北京楼市还没有复苏，她就看上了积水潭地铁附近一套报价265万元的87平方米的三居室，并且第二天就抢着交了订金，签了合同。如今这套房子在中介门店的报价已经达到了450万元。正是由于这次成功的投资经验，让丁女士坚定地认为在海南捡漏特价房也不会错。

“春节的时候，我就去海南临高专门看了碧桂园的这个项目，当时看中的就是天琴湾组团的叠拼别墅9号楼，销售员给出的报价接近190万元。最后因为感觉价格过高作罢。”丁女士告诉北青报记者，自己都没想到当时的决定让她省了一大笔钱。五一前，销售员突然电话告知项目推出了特价房，邀请她去海南游玩加看房，而那栋9号楼，折后价格是156万元，便宜了30多万元。

不仅仅是旅游地产项目，曾被认为铁板一块的北京楼市价格也不再坚挺，不少项目都推出了特价房源，吸引眼球。

位于东五环外常营板块的常楹公元·自由派项目，近期就推出了一批特价的商住房房源，均价约为25500元/平方米。而该项目在新浪、搜房等地产类网站上的报价还都是34000元/平方米。核算下来，特价房每平方米省了近一万元。

并且由于户型都是35-57平方米不限购小户型，最低总价不足100万元，吸引了许多投资需求。刚结婚不久的吕先生夫妻俩都是普通的工薪阶层，工作几年攒下的50万元原本打算用来买辆车，剩下的做理财。但在听说了特价房之后，夫妻俩都觉得是个投资机会，将50万元全部取出，作为首付买了一套35平方米的小户型。

对于买房的选择，吕先生告诉北青报记者，一方面他考察后发现常营区域的新房价格都在四万元每平方米以上，一居室的租金都能轻松达到3000元/月，认为这个投资风险极小；另一方面，项目虽然是2016年10月才能交房，但也预计会是2016年初才封顶，因此整个2014年和2015年都不需要还贷款，总的来说，投资的压力并不大，加上看好未来的升值前景，都让吕先生夫妻俩做出了捡漏特价房的决定。

应变 房企不约而同选择提高周转率

无论是牺牲利润卖房，还是直接降价促销，房企的应变措施都是为了一个目的——提高周转率。所谓提高周转率，简单来说就是拿地后，快速开发，快速销售，快速回笼资金。在这个过程中，一旦销售遭遇困境，为追求去存货速度，就只能在定价策略上灵活松动了。

远洋地产总裁李明就表示，“2014年，对远洋来说最重要的就是提高周转率。”他透露，今年远洋的销售目标是400亿元，为了达成这个目标，今年的工作重点就是提高周转率。而最关键的还是要加快销售速度，特别是加快去库存的速度。李明表示，远洋内部把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、3个月以上的称为续销、不到3个月的称为新增。3年以上的库存几乎为0，超过两年的库存要坚决清掉，真正滞销的压力并不大。

多家上市房企最新公布的4月份业绩报告也显示，虽然大多数房企的销售业绩出现了明显下滑，但对于销售额达到千亿元级别的龙头房企来说，由于布局更为广泛合理，其销售业绩在整体市场趋冷的情况下仍然逆势大增。以恒大地产为例，其前4个月合计销售高达443.9亿元，同比大增77.7%，已完成今年销售目标约40%。其中4月份销售金额为138.9亿元，同比增幅达91.2%。对此，有业内人士就指出，恒大销售能在淡市飘红，反映出恒大随行就市的定价销售策略取得成功，推出的产品满足刚需。

而另外两家“千亿俱乐部”成员万科和碧桂园，在前4个月也分别实现了669.6亿元和410.5亿元的销售金额，同比增长19.6%和78.1%。而这几家企业也都是被业内公认的将快速周转做到极致的典范。

趋势 求成交 开发商清理高利润房源

关于特价房，多数开发商并不承认特价等于降价，认为特价房数量有限，只是特殊时期，对一些特殊房源的促销，并不等同于全线降价。但实际上，库存的压力往往迫使房企不得不放弃一部分利润来换取成交，而能买到特价房的购房人，也都实实在在地省了一大笔钱。

去年底，由于供不应求，北京的新房库存一度跌破了6万套的警戒线。而今年以来，由于成交遇冷，多个新房却扎堆入市，导致楼市库存再次冲上7万套。明显增加的去货压力，让顶着特价房帽子打折促销的项目逐渐增多，涉及的区域逐渐从六环外向六环里，甚至五环蔓延。

五一期间，被认为早已售罄的通州K2·清水湾项目又突然推出了特价尾房，销售员称一楼带跃层房源，均价仅为17000元/平方米，而之前的开盘价是28000元/平方米。

记者以看房人身份实地探访后发现，虽然降价幅度并未像销售员描述的那样接近腰斩，但确实便宜了不少。所谓的17000元/平方米的特价只是平均数，一楼和半地下的跃层实际上是分开计价的，其中一楼面积89平方米，单价28000元/平方米；而半地下的跃层约100平方米，单价只有6000元/平方米。因此平均下来，与周边新盘普遍超过25000元/平方米的价格相比，还是比较划算的。

对此，K2地产的一位负责人透露，如果不是市场不好，这些尾房原本是打算以更高价格出售的。但也由于清水湾这个项目接近清盘，早已收回成本，所卖的这些尾房都是利润。公司为了尽快回笼资金，才牺牲部分利润，以较低的价格出售这些跃层尾房。

而这种拿出高利润房源特价促销的方式在很多大牌房企同样有所体现。作为去年新晋千亿元俱乐部门槛的大型房企，碧桂园近期也在全国多个项目推出了特价房，海南的碧桂园金沙滩，许多别墅户型都有二三十万元不等的特价促销。一位碧桂园集团的负责人告诉北青报记者，为了完成今年破千亿元的销售目标，集团早在4月份就开会确立了全线促销高利润房源的方针。尤其是针对别墅产品和低地价的项目以及销售不动的项目，为了追求快速去货，都在进行特价促销。

影响 北京土地市场降温 热点区域竞争仍激烈

房企提高周转率，力保现金流的策略，也使得一掷千金的土地市场开始降温。虽然前四个月，北京土地市场创纪录地完成了超过1000亿元的土地出让金，但需要看到的是，在房企整体销售业绩与净利润双双下滑的背景下，房企拿地的积极性也开始降低。

尤其是销售前20强的标杆房企，近几个月的拿地数量呈现逐月递减的态势。其中远洋地产、世茂房地产、富力地产、龙湖地产、雅居乐更是连续两个月没有土地入手。

五一节后，北京土地市场首次出让的4宗郊区核心地段商业用地，共吸金58.45亿元，但平均溢价率仅为29.17%。其中，只有位于大兴西红门的0302-010-2地块交易表现相对突出，经过了现场85轮竞拍，最终溢价率突破85.44%。而其余地块，不论从报价还是现场竞价情况看，都表现平平。链家地产市场研究部的张旭认为，从4宗地块的交易现场可以看出两个特点：一是整体竞争程度较为冷淡，房企观望情绪颇深；二是大型品牌房企参与较少。值得注意的是，这4宗地块完成交易后，北京土地整理储备中心网站没有近期推介的地块，预计土地市场的供应量在短期内会有大幅减少。

另外，从月度变化看，4月份20大标杆房企在拿地上的花费仅为133亿元。其中1月份达到了单月高点的600.99亿元，随后连续多月下调，2月份拿地金额减至325.62亿元，3月份则降至254.54亿元，4月份更是下调至133亿元，不足去年同期拿地金额的一半（291亿元），同比下滑54.3%。

不仅如此，近日还不断有消息传出，称今年4月10日，以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价拿下丰台长辛店镇辛庄村地块的中筑置业，正在寻求退回该地块。原因则是合作方看淡后市选择退出，导致中筑置业资金压力陡增，而如果中筑置业最终选择退地，其4.23亿元的竞买保证金很可能将被没收。

有业内人士预计，即便特价房，降价房开始出现，但短期内商品住宅市场依旧会持续低迷，土地市场在5月之后或有明显降温，政府的推地频率也会有所调整。

本版文/本报记者　李桁