深圳上半年土地出让同比增8倍 前海开发占“半壁江山”

今年上半年，深圳楼市虽然低迷，但土地市场因受益前海开发而显得异常火热。

来自中原地产的数据显示，上半年深圳土地出让金共418亿元，与去年同期相比增加8倍多，占去年全年出让总额的近九成；平均楼面地价为11869元/平方米，创历史新高，比去年上涨72.6%。

如此迅猛的增速在全国都极为少见。中国指数研究院的报告显示，深圳上半年土地出让金同比涨幅位列全国第一，紧随其后的城市涨幅都不超过3倍。

这首先缘于深圳去年上半年的基数过小。《第一财经日报》记者依据深圳市土地房产交易中心的成交结果统计发现，去年深圳通过招拍挂方式合计出让的各类土地为47宗，实现土地出让金额为466亿元。但在去年上半年，深圳仅实现土地出让金45亿元。

实际上，深圳过去几年的土地出让金在一线城市中一直是垫底的。根据相关机构此前的统计数据，2009年深圳涉及房地产的土地出让金为126亿元，2010年为155亿元，2011和2012年分别为193亿和115亿元。

但随着前海新区的开发，深圳的土地市场交易开始进入井喷期。去年，仅卓越、华润、世茂、香江等开发商在前海竞拍的5块用地，就合计实现土地出让收益273亿元，占深圳2013年全年卖地收入的59%。

今年上半年，前海开发依旧成为深圳土地市场的中流砥柱。

中原地产的数据显示，上半年深圳土地招拍挂市场共成交30宗用地，流拍11宗，总成交面积为148万平方米，相当于去年全年的93%。其中，共有5宗来自前海规划区，总建筑面积为105.9万平方米，土地出让金191亿元，占深圳上半年卖地收入的45.7%。其中，今年1月，由主持重建纽约世贸中心的美国地产巨头——兆华斯坦开发公司与深圳市前海国际能源金融中心联合体以134亿元竞得前海今年首块商业用地（T201-0080宗地），建筑面积47.7万平方米，楼面价约为28113元/平方米，刷新了深圳单价、总价地王纪录。随后的5月，前海连续出让4宗地块，分别被腾讯、民生电子商务有限责任公司等拿下。

前海土地出让活跃是因为企业加速进入前海。2012年，前海共302家企业获得批准入区，共142家企业完成注册登记；2013年入驻企业数量为3553家；截至2014年5月底，入驻企业数量猛增至7683家，每天增长约30家。

此外，受区域利好辐射的宝安中心区共成交4宗土地，总建筑面积约36万平方米。

宝安中心区供应的土地位于前海规划区周边，且基本无其他出让条件的限制，因此吸引众多企业竞相追逐，导致出让地块多以高溢价率成交。

上半年出让的土地中，除去两宗社会福利用地之外，楼面地价最高和溢价率最高的地块均出自宝安中心区。如5月15日，深圳金利通投资以48.3亿元获得宝安中心区地块，楼面地价高达28774元/平方米，溢价率高达126.22%，刷新了今年1月份由美国兆华斯坦地产与前海国际能源联合体创下的深圳单价地王纪录，成为目前深圳最高单价地王。

值得注意的是，今年上半年深圳的居住用地零成交，商业办公用地取代工业用地成为成交的主力，总出让面积为122万平方米，占比八成以上。

造成此局面的原因在于，一方面，深圳土地资源日益稀缺，2013年深圳市出让土地中含居住用地性质地块仅3宗，出让面积上也仅有13.2万平方米，占比不到6%。到了今年上半年，深圳没有一幅含住宅性质的地块入市。另一方面，在住宅市场竞争激烈、投资利润率面临下滑的大背景下，开发商纷纷加码商业办公项目开发。

高纬环球深圳分公司总经理董韶川对《第一财经日报》记者表示，深圳的商业地产市场前景广阔，因为深圳的第三产业相比其他一线城市来说仍有较大上升空间，而第三产业则是商业地产的主力军。从GDP产业比重来看，深圳的第三产业占比为56.6%，远低于北京、上海、广州的76.9%、62.2%、64.6%。

另一个利好因素是，2014年6月，深圳获批成为全国首个以城市为基本单元的自主创新示范区。在此推动下，深圳第三产业将在经济结构转型过程中得到进一步拓宽和细化，进而有效支撑写字楼的需求增长。