海南楼市：投资客深度套牢 库存压顶消化难

随着一些城市楼盘出现较大幅度降价，房地产行业的风险再度引发讨论。海南由于独特的地理位置和自然资源，一直都是国内各大开发商与楼市投资人群关注的热点区域。中国证券报记者近日在海南走访时发现，海南楼市经过连续几年降温，已经逐渐回归理性，目前海南楼市投资客基本绝迹，连续多年的投机投资冲动之后，使得岛内楼市库存巨大。虽然国际旅游岛建设已经启动4年有余，但海南多个地方的配套设施亟待完善，这使得海南大量主打养生度假的楼盘拥有的仅仅是一堆钢筋水泥。

投资客“基本全线被套”

价格从每平米13万元跌到每平米5万元，最具代表性的海南三亚高端项目凤凰岛在经历了连续多年的断崖式下跌后，价格终于趋稳。这也意味着在2010年爆炒国际旅游岛规划时入市的投资客们损失惨重。

“2010年入市的那部分投资客，目前基本上是全线被套的状态，”关注海南楼市十余年的世联行华南顾问拓展部总监李函泽对中国证券报记者表示。对于实力稍强的投资客们而言，还能抵挡一些时日，而对于那些实力薄弱的投资者而言就只能割肉退场。问题是，目前三亚的楼市“有价无市”，虽然市面上充斥着各种二手房源，但真正的成交并不多。“一旦被套，就很难抽身而退，”李函泽说。

不仅曾经被投资者火热追捧的三亚，在海南岛内的内陆区域，房价与2010年的高峰时期相比也有较大降幅。定安县，位于海口以南40公里处，海南东线高速从这里穿过。就在定安县政府周围，分布着数个规模不一的楼盘。由于地处内陆，3月初的定安气候宜人。也正是因为远离海岸线，定安的楼盘没有海景资源，因此这里的房价只有海口市区的一半，几乎是陵水等地海景楼盘价格的五分之一。

“我们这个楼盘2010年开盘时价格每平米要5000多元，如今只需要每平米4000多元”，定安县政府附近一处楼盘的售楼员对中国证券报记者表示。虽然这一楼盘多数房源已经售罄，但是小区少有人居住。“当年的投资客可能会有‘想哭’的心情，不仅没赚到钱，而且定安的二手房很难卖出，”这位入行不久的售楼员对中国证券报记者说出了实话。

另一处临近楼盘的情形更能说明定安开发商的窘境。在这座由某东北国企地产商开发的楼盘入口处，一栋住宅的醒目位置贴有“本栋4-12楼有房出售”的横幅。售楼员介绍，这是由于这一项目拖欠了部分工程款，开发商不得已拿出部分房源抵债，而工程方也只能在此兜售房源变现。很明显，定安的开发商获利有限。由于供应巨大，这里的销售人员已经习惯了看房者一次比较多个楼盘的习惯。“既然来了就多看几个楼盘，慢慢比较，”售楼员说。

中国指数研究院的数据显示，海南楼市最具代表性的海口和三亚的房价已经开始回落。海口的住宅均价从2010年的每平米8000元左右，在2011年快速攀升至接近每平米10000元，而2013年已经回落至每平米9159元，跌幅近10%。三亚住宅的均价也在2012年触顶后开始回落，三亚2013年住宅均价每平米为2.2万元，与上年相比下跌7%。