沈建光 ：稳增长需重视楼市走势

虽然在二季度微刺激政策不断加码的推动下，国内经济增速回升至7.5%。但是，近两个月高频月度数据却有所回落，7月份消费、工业生产、固定资产投资均有所下探，金融信贷数据大幅低于预期，8月汇丰PMI转而向下，创下3个月新低，房地产行业各项指标均大幅负增长。种种迹象表明，当前国内经济企稳态势仍旧不稳固。

鉴于经济下探的局面，各地已经相继出台了一系列稳增长政策，包括支持外商投资、工业转型升级、支持民营经济等等，但在笔者看来，房地产市场疲软是经济下滑的重要的原因之一。房地产对经济运行影响深远，从经济“三驾马车”来看，不难发现消费、投资仍在下探，唯有受海外经济回暖影响，净出口超出预期。其中，消费受到房地产相关消费，比如家具家电、建筑材料等减少的影响，7月社会消费品零售总额同比增长12.2%，比6月下降了0.2个百分点。考虑到新房销售持续下降，很难期待消费会有改善。

从投资看，构成固定资产投资中的三个主要部分，房地产投资、制造业投资与基建投资，前二者持续下滑，目前仅仅依靠基建投资显然是不够的。

从已经出台的各地稳增长措施来看，铁路投资、棚户区改造以及基建投资增长迅速，被寄予厚望。例如，1-7月基建投资仍然保持较高增速，铁路运输业投资同比增速为19.6%，比上半年提升5.4个百分点；水利、环境和公共设施管理业同比增速27.7%，比上半年提升1.3个百分点；教育、卫生和社会工作、文化、体育和娱乐业的投资增速都维持在20%以上。

但是，总体投资还是走低。1-7月固定资产投资累计同比增长17%，比上半年降低0.3个百分点，比17.5%的增长目标低0.5个百分点。其中，制造业投资同比增长14.6%，比上半年下降0.2个百分点；房地产投资继续下探，同比增速为13.7%，比上半年回落0.4个百分点。制造业投资受制于严重的产能过剩，需要国企改革的进一步推进，而这很难在短期内改变。如此看来，未来提振内需的着力点依然是房地产市场。

对于当前房地产市场而言，新房销售、新开工面积持续大幅萎缩，尚未看到任何转好的态势。例如，始于二三线城市的房价下跌潮已经扩展到北上广深四个一线城市，7月70个大中城市新房价格有64个环比下跌。尽管相当一部分城市已经取消了限购政策，但目前效果仍不显著。房地产新开工保持负两位数增长，销售额下降也近10%，土地出让金大幅下滑，部分城市土地流标频发。

鉴于房地产市场与中国经济的紧密联系，房地产市场下滑，甚至导致刺破房地产泡沫，这对当前宏观经济是不利的。笔者认为，若要实现稳增长，应着重落实已有的微刺激政策，同时必须重视房地产市场走势，从多个途径采取措施对冲房地产市场对经济产生的负面影响。

首先，应解决住房按揭贷款“难和贵”的问题。购房限制逐步取消的效果不明显，在接下来的楼市“金九银十”期间，建议货币政策要在此之前，做好对首套房贷款可得性和优惠利率的安排，对建小户型房地产开发贷款给予支持。

其次，稳健的货币政策需要解决企业“融资难、融资贵”的问题。从货币政策的实施结果看，近两个月，新增贷款大幅减少，7月份不足4000亿元。有报道称，截至8月17日，国有四大行新增贷款投放仅为560亿元，连续两个月信贷数据低于预期，显示宽货币紧信贷的情况需要改变。笔者认为，未来应增加对实体经济的贷款，以及将全社会融资总量恢复到正常的水平。除此之外，笔者建议，降息降准确有必要，特别是在外汇占款减少的背景下，定向降准扩围至所有金融机构十分必要。

三是确保稳增长措施的落实。上半年决策层已经推出了诸多微刺激措施，包括加大棚户区改造，铁路投资加快，降低企业税负，吸引外资等等。可以发现，前期措施已经开始发挥一定的效果，未来还需不折不扣地继续落实。即便在经济下滑之时，也要吸取“四万亿”大规模经济刺激后遗症的教训，对于项目选择要经过充分论证，但在审批环节则需要加快进度，确保稳增长与调结构两大目标不要顾此失彼。

四是改革配套措施抓紧落实。国企改革、金融改革、户籍改革、财税改革的顶层设计都已经出炉，未来如果能够切实落实，必将释放改革红利，对稳增长会起到很好的效果。在众多改革之中，财税改革是改革的重中之重，近日国开行获央行1万亿PSL贷款支持棚户区改造是稳增长的重要举措，但定向措施不是货币政策的长久之计，财政改革的加快对于弥补这部分资金短板，防止货币承担准财政的功能，防范宏观风险意义重大。

笔者认为，当前应警惕房地产销售开工面积大幅下滑对本轮经济稳增长所带来的风险，这不仅需要限购政策的取消以及房产商降价促销措施，还需要总体信贷保持合理稳健的增长。当然，中央和各地稳增长措施的落实，以及财税、国企改革的推进是增长可持续性的重要保证。