分析称楼市调控最佳时间或现 分类调控成趋势

　　本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

　　对于2014年房地产调控呈现的大趋势，住建部政策咨询专家，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为有三个：一是城市区域严重分化不均，调控政策不会放松，但有保有压。二是中央调控告别“一刀切”，地方执行差别化，因地制宜。三是行政性调控逐渐淡出，改革方向凸显市场化。

　　住建部副部长仇保兴的一次内部发言对此做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

　　这无疑是将限购放开与否的权力交给了地方政府。

　　对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放开限购这个问题上充满动力。

　　楼市向下调整的真实性

　　过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份，而过去一年一份都没有。即使央行[微博]召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在首套房贷上要讲政治，也并未下发文件。

　　有业内人士认为，这表明了“本轮楼市向下调整的真实性”。

　　银行收紧个人住房按揭贷款，缘于2013年开始的利率市场化改革，“不赚钱，八五折房贷甚至是亏的。”中信银行总行一位人士说。克而瑞研究中心近日调研了69家银行，也证实了九成银行的首套房贷款利率升到基准利率甚至上浮10%。

　　央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会，强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。但截至目前，央行尚未正式发文，这与以往不同。

　　国家统计局5月18日发布的“4月份全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江省纳入统计的杭州、宁波、温州、金华4个城市全线下跌。其中，杭州环比跌幅位列全国之首。

　　进入2014年，虽然全国楼市普遍降温，环比停涨城市数逐月增多，但仍有不少城市房价依然坚挺。相比之下，浙江楼市却深陷普跌局面。除了经济大环境影响及房地产市场存量过大、信心不足等因素外，也暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

　　目前，北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。

　　“目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题，加上今年下半年大量自住型商品房将入市，购房需求正在急剧减少，开发商只能通过降价来吸引刚需客户。”亚豪机构总监郭毅说。

　　“今年下半年，京郊房价还会进一步调整，预计下跌幅度在20%左右。”北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。

　　业内人士指出，目前房价只是出现了正常的调整，这种调整并非崩盘，也不会对中国宏观经济和金融引发系统性风险。适当的价格调整不仅有利于房地产的健康发展，更有利于中国经济的转型。

　　由“稳定”下调至“负面”

　　缺钱首先反映在土地市场上，全国土地购置面积增速已经从2013年的8.8%变成负增长。

　　上市房企阳光城近期只拿了福建晋江一块地，还是之前已经签协议锁定了的。该公司董秘廖剑锋最近跟机构投资者交流时，坦承在拿地上目前采取审慎策略，公司工作重心集中在回收现金流上。

　　除了少买地，新开工面积也在大幅度减少。根据国家统计局的数据，1~4月份全国房地产新开工面积降幅在20%以上。

　　在中原地产研究部看来，“土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观，我们预计二季度、三季度会有更多城市、更多开发商降价跑量。”

　　北京师范大学金融学教授钟伟认为，2010年房地产的限购限贷政策，是房地产行业中长期发展的重要拐点，房地产从2010年因限购限贷政策的影响提前进入成熟期。未来2至5年，房地产的中期趋势依然是高位平台调整。据此判断，房地产行业的巅峰早已过去，房地产行业已经进入平台期，房地产行业的供求关系已经逐渐变化。

　　高盛的研究报告预测，中国大陆房地产市场即将陷入长达两年的低迷期，然后供需才能恢复平衡；国际评级机构穆迪则将大陆房地产业的评级展望，由“稳定”下调至“负面”。

　　高盛预计，2014至2015年大多数城市的房价，将较2013年下降10%至15%，而成交量也会萎缩15%。