楼市快讯（2014）43

第43期

（总第283期）

楼市动态

1 、全国楼市五月开局遇冷，成交量跌至四年低点。 5月5日《第一财经日报》报道，中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近4年来的历史低位。(吴玉祥摘编)

2 、中国百城房价显“疲态”，近半数城市房价下跌。 据5月1日“中国新闻网”报道：在经过一季度的“由夏入冬”后，中国楼市4月份延续了降温的态势。中国指数研究院1日发布的数据显示，4月份，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11013元人民币，环比上涨0.10%。这是2012年6月“负转正”以来百城房价连续第23个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，当月55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌。

3 、全国一手房价格指数21个月来首次下跌。 据5月3日“中国网”报道：统计显示，今年4月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1098.3点，较上月下降0.3点，环比微跌0.02%，同比上涨6.90%，全国一手房价格指数自2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌。

4 、一百四十九家上市房企首季净利下滑7%。 5月5日《经济参考报》报道，今年一季度，149家上市房企实现营业收入1194亿元，同比增长仅为4%，实现净利润136亿元，同比下滑7%。包括招商地产、万科、金地集团等80家企业一季度净利润出现下滑，占比超过一半。其中，万科一季度实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%；归属于上市公司股东的净利润为15.29亿元，同比下跌5.23%。

5 、一线城市前四月土地出让金达2261亿元，住宅用地同比涨六成。 据4月29日《经济参考报》报道，中原地产研究部最新统计数据显示，截至日前，北上广深等一线城市年内土地出让金创历史纪录。四大城市合计土地出让金高达2261.7亿元，相当于2013年全年的43%。平均楼面价也创下8632元/平方米的历史纪录，其中居住类用地平均地价已经突破1.1万元/平方米，与去年同期的6760元相比上涨64.1%。中原方面分析指出，这是有史以来首次突破万元大关。中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前的房企拿地首选一线城市。统计数据显示，今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比增加24个百分点，二线城市占比下滑28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。整体而言，房企对北京等一线城市土地依然处于渴求状态。相比较三四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前需求总量依然巨大。

6 、北京二手房房价进入下降通道，一套二手房降价百万仍无人买。 据5月3日“中国网”报道：北京二手房价格已经连续4个月下跌。根据中原地产的数据，至4月27日，4月北京二手房成交6317套，环比下降18.2%。这是接近最近6年以来的最差纪录。“五一”黄金周更是在寂静中度过。“东三环双井合生国际137平方米三居，市价750万元，现在600万元急售。”房屋总价直接跳水100多万元，房屋还无人问津。(吴玉祥摘编)

7 、天津：“蓝印房”成交火热，“蓝印区域”土地遇冷。 5月4日“中国新闻网”报道，天津蓝印户口取消在即，受政策“末班车”效应影响，远郊区县新房成交火爆。据统计数据显示，近期天津以“武清”为蓝印代名词的远郊区县成交量爆发，从4月21日到27日，短短一周远郊区县共成交商品住宅996套，同时拉高了全市的成交量。其中武清区成交698套，环比上涨近八成。全市商品住宅共成交2447套，环比增加26.20%。但与新房成交火热相比，“蓝印区域”的土地成交遇冷。4月23日下午，武清区下朱庄一宗宅地挂牌截止，仍无报价。

8 、保障房、旅游地产亮相成都市第43届春季房交会。 5月1日“四川房产住宅网”报道，5月1日开始的成都市第43届春季房交会共设置4大展馆，参展楼盘达210多个，包括刚需项目、改需项目、高端公寓、城市综合体、旅游地产等。引人注目的是，上万套保障性住房房源集体亮相，包括公租房、廉租房、限价商品房、经济适用房等，涉及10余个保障房项目。省内外旅游地产项目参展是房交会的又一新亮点。除雅安的水墨上里、西昌的漫水缇香、松潘的大唐神韵、西双版纳的湄公河畔等项目外，海南省还单独组团展示，带来60多个旅游地产项目。

政 策动向

1 、杭州市：率先启动房地产分类调控。 据4月28日《证券时报网》报道，日前，杭州市萧山区出台土地新政，调整开发商的购地保证金；与此同时，对拆迁户的安置，从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置。此前总理政府工作报告对今年房地产市场定下的“分类调控”基调，终于首先在杭州落地。据了解，调整开发商的购地保证金指的是，在保持购地保证金为出让地价的10%不变以外，设置了上限，最高限额为1000万元。超过1000万元的，也按1000万元收取。对拆迁户的安置，从原先的分房安置为主调整为鼓励货币安置；拆迁后一年内购房者还可以获得补贴，补贴标准为购房价的2%。市场分析人士指出，从调整后的土地新政有望刺激市场的购买力。

2 、北京：经适房试点封闭运行，消除购房家庭牟利空间。 据4月29日《北京日报》报道，28日，北京市住建委昨晚发布《进一步加强住房保障廉政风险防控工作的若干意见》，要求为配售型保障房封闭运行管理搭建雏形，尽快明确试点、出台指导意见，实现保障房内循环，消除购房家庭牟利空间，促进社会公平。“意见”中称，将在公开发布住房保障覆盖范围、准入条件、优先条件的同时，结合北京实际，适时研究并调整相关标准，形成住房保障准入资格的动态调整机制。据了解，主管部门相关负责人曾经多次表示，在封闭运行管理之后，将对产权型保障房划线，实施“新房新办法、老房老办法”，因此这一体系影响的，可能仅限于从某一时间段后新购的经适房。该负责人还表示，已购经适房和限价房达到上市交易年限的，鼓励通过统一交易平台优先向符合条件的备案家庭出售。

3 、救市第一枪打响：南宁官方正式下文松绑限购。 据4月29日“新华网”报道，28日晚间，南宁市房管局发文称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。业内人士分析认为，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。广西北部湾经济区的战略地位很明显，而此类区域如何实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升自然需要战略思维。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。

4 、天津：率先放松限购，专家称二三线城市将出手救市。 据4月29日“中国新闻网”报道，天津市滨海新区有关部门负责人表示，新区正在积极研究、申报适合新区房地产市场发展的政策支持，争取在差别化限购、差别化的居住证制度等方面找到突破口。只要滨海范围内无房，即可在新区购房。这是首个地方政府明确提出将放松限购。对此，业内人士指出，在房地产市场疲软的背景下，滨海等城市新区房地产市场下滑尤为明显，因此，对于房地产依赖程度较高的地方政府来说，放松限购是最行之有效的，预计将有一批类似于滨海的二三线城市会出台救市措施。但值得注意的是，如果不松动信贷，预计这些措施的影响力有限。

5 、国土部：拟不动产调查规程，涉以人查房等敏感内容。 5月4日“中国网”报道，不动产统一登记工作又进一步。在明确《不动产统一登记条例》尽快上报国务院之后，作为不动产统一登记的牵头部门，国土资源部已经开始着手起草“不动产产权产籍调查规程”以及相关技术标准，以确保产权产籍登记有“可以执行”的技术路径和依据。“规程”和相关技术标准，将对不动产产权产籍信息的提取、登记、共享等工作环节做出详细规定。与此同时，国土资源部已经开始抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书。一度被视为利益博弈重灾区的不动产登记制度，已经进入到“技术推进阶段”。在此之前，国土资源部官员曾公开表示，不动产统一登记的初衷，不是反腐。而在讨论“规程”的过程中，最为敏感的“不动产产权查询”也在一定程度上被涉及。“依法依规查询”有望成为多方能够取得“共识”的基本原则。(吴玉祥摘编)

行业信息

1 、上海：个人住房贷款增势趋缓，房产开发贷款需求大。 4月28日《中华工商时报》报道，据央行上海总部报告显示，今年第一季度，上海市房产开发贷款需求较大，保障房开发贷款投放力度不减。一季度上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款增加228.4亿元，同比多增71.7亿元。按贷款用途分，一季度地产开发贷款增加31亿元，同比少增20.9亿元。住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加136.2亿元和47亿元，同比分别多增51.6亿元和18.5亿元。一季度，全市新增保障房开发贷款46.3亿元，增量同比持平。个人住房贷款增势趋缓。一季度全市新增本外币个人消费贷款247.2亿元，同比多增8.6亿元。受年初贷款集中投放的影响，当季个人住房贷款增加较多，但受住房成交量变化影响，个人住房贷款增速逐月减缓。一季度全市新增个人住房贷款226.1亿元，同比多增87亿元。其中3月份新增52.5亿元，环比少增4.4亿元，同比多增5.9亿元。

2 、上海：部分中高端项目试探性降价。 据4月29日《上海证券报》报道，一直被视为不可能降价的上海楼市终于拉开了降价序幕。4月25日，位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑宫廷推出60套精装大平层，原价5万元/平方米，现打7.2折以36000元/平方米的价格“甩卖”。网上房地产看到，金大元御珑宫廷于2013年10月26日取得预售许可证，共113套，但开盘半年时间才售出7套。业内人士表示，这从整个上海楼市来看尚属个案，但却能看出开发商试探市场、降价快跑的意图。

3 、深圳：养老用地价格飙升引关注。 5月4日《法制日报》报道，日前,深圳市土地房产交易中心以4亿元和2.8亿元的价格,挂牌出让了两块养老服务设施用地,分别溢价6倍和7倍。起拍价6850万元的宝安地块经过21次出价,被前海人寿保险股份有限公司以4亿元拍得,楼面地价为每平方米14815元；起拍价4000万元的龙华地块经过25次出价,被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得,楼面地价高达每平方米18397元。出让合同要求,宝安地块最少要配备500张养老床位,龙华地块最少要配备300张养老床位。“一个床位的基本成本已达到每月11000元。”分析人士指出,养老用地实行“招拍挂”,将导致养老院住房成本上升。如果养老院都以这种方式获取土地,那么今后只能为极少数富有老人提供服务。

4 、《央视财经评论》评论员马光远：房地产转折点已经到来，但全国性的跳水不会出现。5月4日“新华网”报道，马光远讲，房地产转折点已经到来。一是预期已经发生很大的变化 。今年出现这种房价的调整跟政策没有任何关系，是在政策没有任何打压的情况下出现的，这是市场的一个自发的反应。 二是房地产市场的基本面发生了很大的变化 。现在面临的最大问题，首先是房价太高，特别是一二线城市；其次是房子太多，主要是在三四线城市。在基本面发生很大变化的情况下，外部因素起到了很大的作用，这就是货币，贷款非常难，因为额度非常小，对房地产整个市场影响非常大。 不过，全国性的跳水不会出现，因为有一个政策的博弈 。就政策本身的灵活性来讲，一旦房地产市场下跌真的影响宏观经济，真的影响社会稳定的话，政策一定会松动的。一方面，就是按照政府工作报告以前讲的，把调控权一定要交给地方，因为每一个地方不一样；另一方面，一定要关注重点城市房价下跌引发的一系列风险，这是最近几个月一直在强调的一个问题。

5 、美国智库：中国房价纵使下跌50%，银行也能承受。 据4月28日《华尔街见闻(上海)》报道，美国智库-彼得森研究所近日发布研报，称前中国商业银行的不良贷款率为1%。2007年，中国银行业的不良贷款率为6.6%，2004年这个数据还要翻倍。所以，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍可以进行相对常态化运营。不过，报告也指出，房价下跌造成的影响可能远非仅限于地产及相关行业，因为地产拥有消费和投资等其他属性。对投资的影响将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%，意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。

（责任编辑：何世勤）