楼市快讯（2014）77期

第77期

（总第317期）

楼市动态

1 、江苏统计局:全省商品房销售面积连续5个月负增长。 据“观点地产网”7月23日报道：22日，江苏省统计局宣布，上半年江苏省商品房销售面积同比下降14.3%，已连续五个月负增长，其中住宅销售面积同比下降14.4%。江苏省统计局总统计师刘兴远指出，江苏房地产市场分化调整情况，与全国总态势相一致。此轮调整主要体现在销售面积下降、商品住宅价格涨幅收窄、投资增速回落、房产市场分化四个方面。

2 、五十三家上市房企过半数业绩下滑，其中二十家上半年净利润下滑超过五成。 据《21世纪经济报道》7月23日讯：根据WIND数据统计显示，截至7月22日，共有53家房企发布了2014年上半年业绩预告，业绩向好的为25家，其中3家略增，4家继续盈利，12家预增，6家扭亏；业绩下滑的为28家，其中1家略减，4家首亏，10家继续亏损，13家预减。业绩向好的房企占据47.16%，业绩下滑的房企占据52.84%。在上述已经进行半年业绩预告的上市房企中，20家净利润同比下滑在50%以上。

3 、七月第三周成都市主城区商品房销量环比增长近五成。 据《四川日报》7月24日讯：统计显示，七月第三周成都市主城区商品房成交2273套，面积超过20万平方米，环比分别上升47.8%和44.7%。其中，商品住宅成交套数1311套，面积超过14万平方米，环比分别上升38.6%和44.6%；商业、办公用房成交套数642套，成交面积近5万平方米，环比分别上升49%和54.4%。同期，成都市主城区商品住宅成交均价为11671.64元/平方米，环比上升8.8%。

政策动向

1 、李克强：十措施缓解企业融资成本高问题。 据“新华网”7月23日报道：国务院总理李克强7月23日主持召开国务院常务会议，部署多措并举缓解企业融资成本高问题。会议确定， 一要 继续坚持稳健的货币政策，保持信贷总量合理增长，着力调整结构，优化信贷投向。加大支农、支小再贷款和再贴现力度，提高金融服务小微企业、“三农”和支持服务业、节能环保等重点领域及重大民生工程的能力。 二要 抑制金融机构筹资成本的不合理上升，遏制变相高息揽储，维护良好的金融市场秩序。 三要 缩短企业融资链条，清理不必要的环节，整治层层加价行为。理财产品资金运用原则上应与实体经济直接对接。 四要 清理整顿不合理收费，对直接与贷款挂钩、没有实质服务内容的收费，一律取消。规范担保、评估、登记等收费。严禁“以贷转存”、“存贷挂钩”等行为。 五要 优化商业银行小微企业贷款管理，采取续贷提前审批、设立循环贷款等方式，提高贷款审批发放效率。对小微企业贷款实行差别化监管要求。 六要 积极稳妥发展面向小微企业和“三农”的特色中小金融机构，加快推动具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，促进市场竞争，增加金融供给。 七要 大力发展直接融资，发展多层次资本市场，支持中小微企业依托中小企业股份转让系统开展融资，扩大中小企业债务融资工具及规模。 八要 完善商业银行考核评价指标体系，引导商业银行纠正单纯追逐利润、攀比扩大资产规模的行为。 九要 大力发展支持小微企业等获得信贷服务的保险产品，开展“保险＋信贷”合作。积极发展政府支持的担保机构，扩大小微企业担保业务规模。 十要 有序推进利率市场化改革，充分发挥金融机构利率定价自律机制作用，增强财务硬约束，提高自主定价能力。综合考虑我国宏微观经济金融形势，完善市场利率形成和传导机制。

2 、住建部调研回购商品房做安置房。 据“财经国家新闻网”7月23日报道：记者7月中旬从住房和城乡建设部权威人士处获悉，住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式，当时机成熟，会对这一模式做得好的城市经验进行推广。这意味着，大规模棚户区改造，将改变原有的政府拆迁­——自建的单一方式。正在进行相关调研的业内人士表示，政府回购的好处有四点：一是棚户区改造从拆迁到搬入，需要两三年时间，过渡期政府要补贴的安置费用也很高，还给人们的生活带来很大不便，回购商品房可以缩短过渡期；二是以往多是就地安置，回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地；三是政府回购商品房做到一步到位，避免拆迁补贴中的复杂矛盾；四是回购的商品房相比就地安置可以分散到不同的小区，可以防止出现贫民窟。

3 、开展新型设市模式试点，宅基地和农房将纳入全国统一不动产登记体系。 据“楼市气象”7月23日报道： 近日，国家发改委、财政部、国土部、住建部等11个部委联合下发国家新型城镇化综合试点通知，要求各省选择符合条件的不同层级市、镇，尤其针对人口10万以上的建制镇，开展新型设市模式试点，这也将成为近中期推进新型城镇化的重点。具体来看，试点重要内容，是探索建立农村转移人口市民化成本分担机制。成本分担包括，建立健全由政府、企业、个人共同参与的农业转移人口市民化成本分担机制，根据农业转移人口市民化成本分类，明确成本承担主体和支出责任。在农村宅基地方面，试点地区需加快推进农村地籍调查，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，将农民房屋纳入确权登记颁证范围。将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。

4 、北京拟不再新建经适房、限价房，由配售型保障房取代。 据《法制晚报》7月24日报道：24日，北京市第十四届人大常委会第十二次会议审议《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》。经适房、限价房拟退出历史舞台，将不再新建这两类保障房，由“配售型保障房”取代。配售型保障房将不再采取备案家庭轮候的方式，而是采用类似目前自住型商品房的项目登记制度。

5 、中国国际金融公司：四大行上海地区首套房贷款利率已全面九五折。 据“网易财经”7月24日报道:24日有媒体报道称农行通知，从2014年8月1日起,上海商业贷款金额200万（含）以上的基准利率实施95折，之前从不让步的四大行按揭利率终于松口。对此，中国国际金融公司银行小组点评表示，其实不仅仅是农行，上海地区按揭利率四大行已全面九五折。中金称，根据其掌握的权威数据，四大行近期在上海地区的新发放首套房按揭贷款利率平均定价在6～6.2%之间，即均在九五折或以内，所不同的是只有农行发文并被媒体报道。

行业信息

1 、三因素促地方“限购令”频松绑。 据《证券日报》7月23日报道：据不完全统计，目前有逾30个城市或明或暗地放松了“限购令”。究其原因，主要体现在三方面。首先，是房地产市场下行，这也是最直接的原因。其次，缘于地方政府对于土地财政的依赖越来越重。再次，为了去库存，倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

2 、河南省2014上半年房地产市场形势分析会召开，房企、专家各抒己见。 据“楼市气象”7月23日报道：22日下午，河南省2014上半年房地产市场形势分析会召开。会上，各位房企代表认为，房地产行业虽然呈现下行趋势，但郑州市场相对良好，刚需强劲，取消限购势在必行，取消限贷才是下半年房企的殷切期盼，金融政策收紧、银行放贷慢是阻碍房企发展、影响房地产行业健康发展的最大问题。郑州大学旅游管理学院院长、教授杜书云认为，这两年郑州开发土地面积相当于过去的十年，下半年房地产市场投放量太大，银行是企业，自然会收紧对房地产的资金。她认为，今后房企要面临洗牌，房地产进入品质的时代，小房企会被淘汰。为此，她建议企业下半年要去库存，回笼资金，谨慎拿地，做好市场定位。河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰认为，宏观经济和房地产行业的发展进入了新常态，下半年会比上半年好。在限贷方面，他认为限贷也将终结，但放贷慢是银行问题，主导权在银行，并不是政府行为。

观点荟萃

1 、上海易居研究院研究员严跃进：一线城市楼市政策有七举措可微调。 据严跃进7月23日在《每日经济新闻》上刊登文章称，基于目前楼市周期性调整节奏，对一线城市政策可以有以下七个微调举措。第一、对外地人单身无法购房的政策进行调整。第二、落实分区差异化调控思路。第三、基于一线城市购房者的支付特征，在首付款和月供款上做创新。第四、积极为行业紧缺人才提供落户便利。第五、对于有强烈住房改善欲望的购房者，应允许并鼓励其二次置业，但首套房需受政府监管。第六、放宽大户型、高端物业等类型的限购政策。第七、允许长线投资的购房者入市。

2 、摩根分析师：内地楼市急剧下滑风险增高，中央政策或大调整。 据“观点地产网”7月23日报道：近日，摩根资产管理亚洲首席市场策略师许长泰认为，当前内地经济最大风险是楼市及信贷。在楼市方面，虽然内地固定资产投资在稳定增长，但其中大部分来自公共投资，而建筑施工仍在调整当中，内地楼市急剧下滑的风险增高。他指出，为稳定经济发展，中央政策或将大幅调整，楼市未来最大的可能是持平或温和下滑。此外，央行今年政策略显宽松，但去杠杆化一直在进行，预计违约情况在未来一两年时间内会继续出现。

3 、中原地产首席市场分析师张大伟：至少三十个二三线城市库存太高，或将取消限购。 据“凤凰房产”7月23日报道：张大伟近日表示，在执行限购的46个城市中，未来限购政策会明显分化成三大板块。首先是北上广深一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。其次是经济一般的二线城市以及三线城市，预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高，库存又很大，取消限购对当地楼市冲击不大。第三部分群体则是二线城市中，经济相对比较好、库存比较少、房价比较高的城市，比如厦门、南京、苏州、郑州等5～10个二线城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能会部分放松。

4 、独立经济学家何志成：欲稳GDP，须先稳房地产市场。 据何志成在7月23日《每日经济新闻》上发表文章称，要想将宏观经济稳在7.5%之上，重中之重就看房地产市场，各级政府要在稳住房地产市场这一点上取得共识，严防死守，保证不在关键城市出现断崖式下跌。对中央政府来说，一旦各省市房价指标出现继续下滑，就要准备进一步放松货币政策；同时默许出现房价急跌的大城市取消限贷、限购政策；一旦全国房价数据继续下跌，就要准备出台房产税改革政策指引。房产税指引的明确，是为了启动长周期的改善性住房需求，短线增加房地产市场的交易量，中长线鼓励居民扩大消费。对地方政府来说，要两手抓，一是采取各种措施消化现有房地产市场库存，二是坚决杜绝盲目开发新的房地产项目，地方政府要管房价，要敢于在中央政府出手调控之前提前动手，该取消限购的，就要取消，限贷能够取消的，也要与商业银行沟通好，尽早取消。

（责任编辑：黄河）