楼市快讯（2014）76期

第76期

（总第316期）

楼市动态

1 、六月全国70个大中城市房价指数创三年半来最大下跌范围。 据《经济参考报》7月22日报道：近日，国家统计局公布全国70个大中城市房价指数变动情况。数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。自2011年1月开始统计，此次为70大中城市房价数据下跌范围最大的一次。70个城市中，近八成城市出现了价格下跌，这暗示今年楼市已经迎来了一个小拐点。

2 、北京首套房贷利率最低九折优惠，房贷市场购房需求回暖。 据“凤凰房产”7月22日讯：记者21日向北京农商行了解到，目前该行最低优惠利率为9折。记者同时从四大国有商业银行了解到，除农行首套房贷利率最低9.5折优惠外，其他行均执行基准利率。另据“伟嘉安捷”统计数据显示，7月上半月北京房贷市场购房需求呈回暖趋势，整体咨询量环比上涨15%。

3 、人民日报：一线城市房价失守，未来将继续下跌。 据“楼市气象”7月21日报道：近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比大多小幅回落，并且一线的北上广深房价也失守，加入降价行列。专家表示，在信贷紧缩、库存高企的背景下，楼市消化存量仍需时间，未来恐将进一步保持降温态势。

4 、上半年房地产信托收益年率10.16%， 高居各类信托产品收益率的榜首 。 据《第一财经日报》7月21日讯：用益信托网的数据显示，按照预计结束日期统计，截至7月17日，今年共有1335个集合信托到期，总规模为2253.2亿元，平均年收益率为8.85%。其中投向房地产的项目有225个，规模总计562.92亿元，平均年收益率为10.16%。而相比之下，投向工商企业的项目平均年化收益率为8.44%，投向基础产业的项目平均年化收益率9.3%，投向金融的项目平均年化收益率则为7.91%。

5 、全国50强房企中九成销售额未达到半年目标。 据《每日经济新闻》7月21日讯：记者整理多家上市房企销售数据以及克尔瑞等机构的统计报告发现，全国前五十强房企中只有五家企业上半年销售额达到全年目标的50%，能达到40%或以上的房企也只有15家。业内人士预计会有一批完成率较差的房企下调销售目标。此外，由于上半年表现突出的房企主要依赖于定价策略积极，加上目前资金面仍旧紧张，“以价换量”将成为主流房企抢收全年目标的主旋律。

6 、一线城市住宅成交量跌幅超二、三线城市，库存创新高。 据《证券日报》7月21日报道：根据中指院的报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年和2012年。在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力。

7 、上海楼市现天价豪宅，每平方米直逼30万元。 据《证券日报》7月21日报道：记者获悉，7月6日，华侨城上海地王“苏河湾”项目95套住宅获批入市，其最高报价为29.8万元/平方米，这是上海单价最贵的豪宅，也是全国数一数二的住宅销售单价报价。业内人士分析称，单价直逼30万元的豪宅销售周期无疑将会很长且速度慢，对资金快速回笼将会不利。目前来看，能否以最高报价成功出售尚无法预测，但该项目产品业态丰富，高周转与高利润产品线结合，这将减缓现金回笼压力。（摘编：吴玉祥）

8 、成都楼市掀起打折潮，主城区最高优惠10%。 据“搜狐焦点成都站”7月21日报道：数据显示，2014年上半年成都市主城区新建商品房成交量同比下降14%左右，而住宅成交量同比则下降了16%左右。从数据中可以看出，该市目前的房地产形势并不乐观，楼市周期性大调整已经全面开始。其中，位于锦江区龙兴大道静安路的“华润·幸福里”最高优惠10%。

政策动向

1 、多地楼市“低调”松绑。 据“地产数据时代”7月22日讯：一些地方近期出台的“救市”举措花样翻新，如“口头传达放开限购”、放宽户籍“变相救市”、头条号召买房、“安家补助”变“房补”等等。业内人士认为，一些地方政府或变相、或越位“救市”的背后，是对楼市下行的焦虑，对“分类调控”的迷茫，更是土地财政压力下的“无奈之举”。

2 、苏州楼市限购政策名存实亡，90平方米以上不限购。 据“网易财经”7月21日讯：21日，苏州市住建局正式回应称，苏州市的限购政策已经做出调整，90平方米以上的房子不限套数，本地人、外地人均可直接购买，外地人无需提供社保证明。90平方米以下的房子，仍按照以往政策执行。同策咨询研究总监张宏伟认为，苏州新政属于典型的定向宽松政策，一方面加速大户型房源的去化，另一方面鼓励精装修房，减少污染。“苏州的楼市表现不算太差，但取消限购已经成为趋势，在分类调控的大背景下，不太可能被叫停。”

3 、国土部：无证人员不得从事案件调查等一线工作。 据中国政府网7月21日报道：国土资源部执法监察局近日向各省（区、市）执法监察局（队、总队）发出指导意见，要求严格规范业务培训，加大岗前培训和在岗培训力度，将培训经费纳入各级国土资源主管部门年度工作经费预算。根据指导意见，国土资源执法监察业务培训按部、省、市、县分级组织实施，培训及考核结果纳入日常工作考核内容。新从事执法监察工作的人员，一般应在从事执法监察工作之日起半年内参加持证上岗资格培训，经考试合格后发放《国土资源执法监察证》，未取得《国土资源执法监察证》的，不得从事案件调查等执法监察一线工作。部省两级要建立师资专家库，部层面要建立执法监察工作人员持证上岗资格培训考试题库。

4 、北京计划2017年前四环内棚户区全部改造。 据《新京报》7月22日讯：21日，北京市政府发布《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》。“意见”对于棚改的覆盖范围做出明确界定，包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。其中，城市棚户区项目包括：平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目。“意见”还提出，到2017年底，完成棚户区改造15万户，基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务，使居民住房条件和生活环境明显改善，提高基础设施和公共服务设施水平。（摘编：吴玉祥）

行业信息

1 、政府救市与行业自我救赎。 据“楼市气象”7月21日报道：2014年，楼市变化的速度超过预期。3、4月份，以杭州、常州为代表的华东楼市率先出现降价，到5月东部多数城市房价下行，6月份一线城市加入调整行列。惨淡的市场令开发商开始节衣缩食，由此也影响到了地方财政，尤其是土地出让金的获取。截至目前，已有超过10个城市已经取消或暗中放松了限购。业内人士预计，二线城市中经济相对比较好的城市，如厦门、南京、武汉等，有可能在执行层面放松限购；二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购。

对于行业的自我救赎，在行业政策层面，全经联房地产商会会长聂梅生认为，要从地根和银根上解决问题。在地根问题上，改革的办法就是让农村集体用地同价同权，实现土地市场的统一。在银根问题上，她认为，可以用合理的金融工具来平滑房价，应该推出中国房地产业的REITs，让社会资金可以进入全产业链而不仅仅是开发环节。

在微观的企业层面，金地集团董事长凌克认为，目前很多房企都在改变单一住宅开发模式，向多元化拓展。在产品维度上，结合房地产住宅开发业务，在商业、旅游、养老服务等相关产业领域延伸；在产业链维度上，向房地产上、下游产业延伸，比如进入社区服务和房地产金融领域。此外，在空间维度上，一批房企还将触角伸向海外。万科则进行了更为彻底的颠覆：学习互联网，变为一家轻资产公司。首先是小股操盘，通过管理和运营产生价值；通过更少的股东投入产生效率，为股东创造更多的价值。其次是平台化。万科总裁郁亮认为，未来的万科将会打造一个平台，包括业务和人才的平台，平台扩大之后，运营能力将更为重要。

2 、央行下调存款准备金率、首套房贷款利率恢复85折等政策或造成楼市复苏。 据“大连房产”7月23日讯：近期，央行要求银行加快发放房贷，批贷房款速度都要加快，满足楼市融资；再加上下调存款准备金率，释放4000亿资金，据悉北京农商银行首套购房已经恢复8.5折利率，对楼市而言这些宽松金融政策无疑是一大福音。随着资金的释放，楼市或将迎来春天。

3 、央行一万亿PSL(抵押补充贷款)援助“国开行”。 据《第一财经日报》7月21日报道：记者日前从国家开发银行内部获悉，该行已经从央行获得3年期1万亿元的抵押补充贷款(PSL)，专门用于支持住房金融事业部。有分析人士表示，央行向国开行发放1万亿元PSL，意味着央行通过PSL打造中期政策利率迈开了第一步。

4 、珠三角首个保险养老社区推出。 据《南方日报》7月21日报道：日前，备受关注的珠三角首个由保险机构推出的养老社区正式落地。据悉，该项目是泰康人寿在继3个月前上海养老社区项目推出后的又一大手笔。业内人士指出，保险公司开办养老社区具备客户导入与产品定位等诸多优势，同时，养老产业与保险业务也具有一定的协同作用，向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，同时带动下游的老年护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。

5 、绿地升级商业模式，进军地铁沿线产业投资。 据“网易财经“7月21日报道：21日，记者从绿地集团获悉，绿地成立绿地地铁投资发展公司，联合申通地铁、上海建工等企业组成联合体在全国开展地铁投资开发业务。绿地集团董事长张玉良表示，进军地铁投资业务是绿地实现资源整合与产业协作，是新的商业模式升级。目前在全国多个城市做市场调研及前期考察，年内将确立首批投资项目。

6 、农工商集团宣布进军养老地产。 据《21世纪经济报道》7月22日讯：21日，光明食品集团旗下的子公司农工商房地产集团股份有限公司（简称“农工商集团”）与同属光明旗下的上海长江总公司签署协议，共同出资20亿元并成立项目公司，项目整体规划2000亩，位于崇明岛陈家镇，其中700亩为养老房屋设施建设，1300亩为休闲、旅游等配套建设。农工商集团将控股项目公司。

观点荟萃

1 、任志强再发声:扭曲的楼市政策反而扰乱了市场，希望政府尽量减少对市场的干预。 据“楼市气象”7月21日报道：在博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会上，华远地产董事长任志强再度呼吁，希望政府尽量减少对市场的干预，将法制尽快完善，从而使中国的房地产行业更加市场化。在谈及北京最近有开发商推出“降价险”的时候，任志强表示，所谓的“降价险”就是开发商做的一个广告；而在楼盘降价时出现的砸售楼处的问题，实际上暴露的是法律和市场制度的不完善，如果法律制度够完善、执行的够严格，那么这种情况是不会出现的，买涨买跌本是购房人自愿的行为。

2 、住建部政策研究中心主任秦虹：下半年房地产市场绝对比上半年好。 据地产数据时代7月23日报道：18日，秦虹在大连东港国际会议中心某地产论坛上表示，“房地产市场，下半年定比上半年好。”其原因在于：（1）销售和投资的基数：下半年基数低于上半年。销售和投资这两个指标，在去年都是上半年增速高，下半年增速低，这种基数原因就导致了今年房地产市场在下半年增速会低，这对于房地产市场的下半年形势是有利的。（2）整体信贷环境：下半年好于以往的下半年。信贷政策有了改变。以往我们国家给商业银行放贷款都是按年度来计的，按年度就导致银行以往总愿意在每年的第一季度早早把贷款带出去，因为早放贷利息多。而现在的信贷政策是按月度来的，因此上半年银行放贷并不是那么急切，可以预见今年下半年的信贷总量会好于以往的下半年，这对于房地产市场的发展无疑是利好。（3）企业价格促销：降价促销效果较好。（4）上市供应增加：购房者可选择增多。（5）地方政策调整：更宽松的购房环境。

3 、国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员刘卫民：房地产投资增速下滑是下半年经济增速阻力之一。 据《第一财经日报》7月22日讯：刘卫民日前表示，下半年房地产投资是国民经济发展最大的不确定因素，也是增速阻力的最主要因素之一。对于楼市调控的“新常态”，刘卫民认为政府调控要从以下几点入手：首先，对于国家正在实行的限购政策，应该进一步调整和完善，不应该放弃。第二，采取中性的住房金融政策。为保持房地产信贷政策基本稳定，应该既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。第三，减交易，重保有。通过合理调整征收税种、负担比例，将持有环节增税与交易环节减税相结合，按照“二八”原则，考虑到不同层次居民的税负水平和可承受能力，完全可以在不增加总体税收负担的同时，引导提高住房资源的配置效率。最后，控制土地的供求速度，加大住房用地的保障力度。

4 、财政部财政科学研究所所长贾康：淡化限购不是救市。 据《第一财经日报》7月22日报道：贾康近日表示，现在我国政府决策层对于房地产领域已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在三令五申中推进。另外一方面在商品房领域，不再屡屡表态、频频出手，而是给出市场自身调整空间。应当强调，在市场出现分化后，地方政府应该相机抉择把原来不得已而为之的限购等“权宜之计”行政手段和措施趁此机会淡出、收敛下来，让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。长远来看，真正有意义的是：一方面由各地相机抉择淡化行政限购措施——这不是所谓的政府“救市”、“挺市”，而是政府回归市场轨上其应秉持的调控理性；另一方面积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法，并适时推进改革。

（责任编辑：黄河）