杭州房价下降引发楼市崩盘担忧：三四线城市风险大
杭州楼盘降价引发老业主强烈抗议供图/CFP
导读：还有什么比降价风更能影响开发商、购房者的心情。日前，杭州几个楼盘相继降价，在大众已经习惯了节节攀升的房价后，降价声格外刺耳。有一个形象的比喻，楼市突然听到一声清脆的“咔嚓”声。房地产市场是不是一个只涨不跌的市场？这股降价风是否会扩散到全国？北京房价是否依然牢不可破？现在是买房还是继续观望？
事件
杭州、常州楼市突然降价
目前，杭州楼盘德信·北海公园调价，从原先的均价19000元/平方米调整到16000元。虽然这比网络传闻的降价6000元/平方米要小很多，但是依然引起巨大轰动。作为浙江房地产最为坚挺的区域，杭州楼市的突然降价让人感觉一阵寒意。
随着德信·北海公园降价引起关注，更多杭州楼盘加入了战斗。天鸿·香榭里从均价17200元/平方米降至13800元，阳光郡从均价17500元/平方米降至13800元，运河协安蓝郡从16800元/平方米降至14400元。此外，协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光都有不同程度的降价。
从开发商给出的理由来看，其中部分项目是尾房处理，朝向、户型都不佳，开发商索性降价快速回笼资金。而有一些则是被动降价，由于相邻项目突然降价，如果自己硬扛，销售将会一蹶不振。
“部分开发商在定价上是高开低走的态势，预期很高，但是实际定价略低一些，这样可以带来大量的人气。”杭州一开发商销售总监告诉记者。在杭州这些降价项目中，大都出现了抢购现象，购房人纷纷交定金摇号。
当然，在部分项目也出现了老业主抗议的现象，在天鸿·香榭里售楼处，几十个统一着白色印有红色汉字T恤的老业主抗议，T恤上印着“香榭里 欺诈销售 我要退房”等字样。有业主表示，该楼盘周边有高压线等各种问题，存在欺诈销售行为，要求退房。但实际上，最大的根源还是项目突然降价。
就在全国焦点都集中在杭州之时，江苏常州楼市也突然传来“咔嚓”声。23日，雅居乐在常州的星河湾楼盘出现大幅降价，精装均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。这一降价幅度让业内大跌眼镜。
经北青报记者核实，这种12500元/平方米降至5380元/平方米的房源一共只有一套。开发商此举是营销行为，为了博取眼球。不过，这种提前响起的“咔嚓”声极有可能在常州这种三、四线城市蔓延。
分析
杭州、常州缘何现楼市降价
杭州为浙江省会，在城市定义中属于二线发达城市，对浙江本省消费者具有较强的吸引力。杭州楼市这几年一直节节攀升，但与此同时，它的库存也在不断增加。今年，无论是房价还是库存，终于到了一个临界点。
杭州房管局旗下的杭州透明售房网统计数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存创纪录地突破12万套，达到120476套，这不仅是2007年以来的最高存量指标，更大大超越了去年杭州市区整年的成交量。如果再加上二手房库存，这一数据可能要突破20万套。2012年杭州成交商品房83690套，2013年这一数字小幅攀升至85823套。如果2014年没有特别大变化，杭州成交量也会在8万套上下。按照这种速度，即便消化完原有库存，也需要两年半时间。
而与此同时，杭州前两年新增的大批量地块都将在最近两年建成入市，巨量供应马上就会到来。从这一角度来看，杭州房价如果还是维持在目前水准，则会进入供过于求的阶段。“有些习惯快速周转的公司主动降价，以免市场不好时陷入被动。”杭州一位不愿意透露姓名的开发商告诉北青报记者。他透露，事实上，去年杭州就有楼盘开始降价了，但只是新盘低价入市，没有引发市场震动。
常州也是如此，统计数据显示，2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月，均创下历史新高。事实上，此前就有媒体报道过常州商品房空置率高，沦为“空城”。据统计，2013年常州住宅市场长期处于供大于求的状态。新年开始后，常州各大银行房贷利率优惠并没有放开，而是一如既往地在收紧。交通银行常州分行和江南农村商业银行均上调了二套房首付比例至七成。在房贷利率优惠力度上，当地八大银行工作人员均表示要上浮1.1倍。
对继杭州之后常州的降价，业内人士认为，这并不意外，也不会是最后一个。“近日，长沙也有某些楼盘开始降价，由原价约8000元／平方米降至约6000元／平方米，降价约2000元。但长沙降价楼盘和杭州类似，都是本身有一些特殊性。我们发现常州、苏州、南昌商品房库存压力和杭州不相上下，而无锡、沈阳、唐山、长沙、福州等部分二、三线城市压力也非常大。其中沈阳的商品房存量消化周期达到了近20个月。”中原集团研究中心研究总监张海清向记者表示。张海清认为，这些库存压力凸显的城市有一个共性，即以本地需求为主，外地购房者相对较少；近年来的限购限贷政策执行严格，加上银根持续收紧，使得需求难以释放，更难以支撑这些城市的大量新增供给。
国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012年及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。因此，从全国市场来看，存量压力确实在增大。北京中原地产首席分析师张大伟表示，整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落的趋势。从全国房地产市场看，杭州、常州等很多城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场酝酿崩盘风险。
影响
北京房价有可能松动吗
对于北京市民，杭州、常州楼市是否“咔嚓”还只是看个热闹，北京楼市如何就事关身家性命了。从目前来看，虽然北京新年之后楼市清淡，但巨大的需求依然能够支撑市场。
北京中原地产研究部统计数据显示：2014年，北京楼市收获历史最差开局，截至23日，2月北京新建住宅商品房仅成交1000套，二手房住宅仅成交3587套，合计成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超过一半。
中原地产首席分析师张大伟认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。2月份截止到日前，北京二手房成交均价在3.12万元/平方米，相比1月份的成交均价3.18万、去年12月份的成交均价3.26万持续下调。
不过，业内对北京房价依然看多。“看一下土地市场就知道了，大开发商拼命从三、四线城市撤退，全部堆积到一、二线城市。在北京、上海等城市，土地再贵，都有开发商敢抢，这说明大家整体判断是一致的，这里风险最小。”北京一开发商告诉记者。
不妨再看看国家统计局新近发布的今年1月70个大中城市住宅销售价格月度报告。从1月70城房价变动的数据来看，涨价依然是主流。与去年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。从统计报告看，下降的城市大多都是三、四线城市。
财经观察
房地产拐点到了？
今年初，香港楼市出现打折现象，李嘉诚等地产大佬纷纷套现资产，万科董事长王石[微博]也频频提示风险。超级看多的任志强[微博]在今年初略微调整了态度，称房价的增幅将会放缓。房地产是否到了拐点？
就在杭州楼盘降价之时，任志强连发5条微博，称房地产业不存在行业性缺钱，中国经济依然需要投资来主导，在短期内还不能忽略房地产投资，虽然部分地区库存有待消化，但预期不会逆转。
任志强表示，根据去年的数据和宏观经济运行趋势，在现在政策条件不变的情况下，销售、价格、投资三个增幅尽管都会下降，但趋势仍是上升。虽然部分地区库存有待消化，银行的个贷也会影响居民的可支付能力，但并不等于需求得到释放，因此房地产预期也不会逆转。
相对而言，易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]没有这么乐观。他认为，2013年楼市火爆，目前是在高位盘整，2014年可能出现降温态势。从成交量可以看出，今年开局并不是很好，因此今年楼市可能有所降温。至于拐点，他认为，目前全国拐点还没有到，估计今年下半年可能出现拐点，也就是房价从涨变为涨不动，甚至有所下跌。
也正是如此，业内人士认为，持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制。经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市发展分化特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。
购房提示
该不该出手买房？
每次房地产波动的时候，大家最关心的问题不是房价会跌多少，而是应不应该出手抄底。这种思维的基础是，房价会永远上涨，房子是最有效的投资手段。如果从过去10年来讲，这一论断基本没错，每一次的买入都是正确的投资。但这次是不是会不同，坦率而言，没人知道。
买房应该尽量的简单化。如果是居住需求，且财力基本能够支持，就应该毫不犹豫地买入。因为不管房子涨还是跌，你总是需要一个住的地方。很多人用租售比等来衡量房子值不值，这些都是用投资的思路来指导居住的需求，一定会走样。在中国，还有什么比一个固定的住所更有家的味道？无论房子涨多高还是跌多深，你最大的要求居住得到了满足，你就不会亏损。
但对于大多数有心买房的人，多半是骑驴找马，既想满足住好房子的要求，又想获得投资收益。从房地产遭遇过腰斩的香港市场来看，房价雪崩时期，受打击最深的就是这种人群。因为穷人都租公房，没钱贷款买房。真正有钱人资产很分散，楼市下跌他们也有对冲投资。而中产阶层或者白领阶层最倒霉，毕生心血都押在几套房子上，一旦房价腰斩，全部变成负资产，楼宇被没收拍卖。从他山之石来看，这一人群是最应该注意风险的人群。
从北京房价来看，要是绝对值，肯定比不过纽约、伦敦之类，但是租售比、房价和人均收入比则远不如这些国际大城市合理。另外，没有只涨不跌的市场，日本楼市最猛烈时，房屋市值相当于4.5个美国全部不动产的市值，但90年代泡沫破灭后连跌20年。另外，从投资的角度来看，看多没有买入，你损失的只是盈利，最差就是跑输CPI。但要是看反了，那损失的可是本金。
本组文/本报记者 范辉
