地产思维加互联网思维加金融思维 星浩资本4年长成地产基金一哥

对于圈外人来说，星浩资本（以下简称“星浩”）或许有些令人陌生。但如果翻开它的投资人名册，这家地产基金公司会立刻攫获你的熟悉感与好奇心。因为，它拥有中国地产界绝无仅有的投资人（LP）梦之队，目前人数超过170位，包括马云、史玉柱、王健林、张近东、郭广昌等一众赫赫有名的商界大佬。

“星浩出身名门，至少我认为，它带着王子的基因。”4月14日，星浩资本执行总裁黄海滨告诉时代周报记者。

据披露，星浩推出的星光耀地产开发基金III期预计于今年底整体封闭，总募资规模将达到49亿元。这一数值将刷新国内地产基金的募资纪录，这家成立不足4年的公司也将稳坐中国规模最大的房地产私募基金之位。

不过今年初，这家明星公司一度陷入“预期收益拦腰砍半”的风波，而在房地产调控转型时期，含着金汤匙出生的星浩会是真正杀将而出的基金黑马吗？

高调亮出第一个五年计划

星浩成立于2010年8月。这个项目的构想源于上海世博会的民企馆。“有一次，我跟复兴集团董事长郭广昌、范伟说，民企馆代表中国民营企业发展的形象，世博后，怎样才能把这个概念发扬……后来，我们就提出一个理念，由民企馆的参展商和中国一些著名民企联合发起一只基金，在国内建立一个中国民企中心和为其服务的机构。”易居中国董事长周忻此前接受时代周报记者采访时表示。

星浩因而诞生，这是由复星集团、易居中国旗下的基金管理公司以及金地集团原董事赵汉忠等人共同建立的房地产私募基金。与国内其他地产基金不同，星浩的业务涉及从资金募集、地产开发到商业管理的整条房地产产业链。

成立之初，赵汉忠曾高调亮出第一个五年计划，以示雄心。即到2015年，星浩至少要募集250亿元资金，在全国建设20个星光耀广场。

这曾让一些业内人士感慨，‘王子’的口气就是大”，并指称星浩高杠杆快周转的模式在房地产调控转型时期将面临预期收益率缩水、基金退出渠道不畅、一个项目出现问题就会引发连锁反应等风险。

而据时代周报了解，截至目前，星浩总共在哈尔滨、南通、苏州、大连、上海、泉州6地投资了7个星光耀广场城市综合体项目，其中，大本营上海有着真如与沪太路两处项目。

“这一基础上，我们今年还会在华东地区和重点一二线城市投3—4个项目，明年的目标是再投4-5个，总数可能不足20个。”

对于数量上的缩减，黄海滨解释称，他们原本的预期是每个项目的体量在30万-50万平方米之间。但目前实际上，7个项目的规模都比较大，总计建面已达到400万平方米，譬如哈尔滨星光耀广场，单一项目的体量就有150万平方米。

“数量虽然少于预期，但体量与预期吻合，甚至超出了预期。”黄海滨透露，直到今年4月，7个星光耀产品在项目层面和基金层面募集的资金量已超过130亿元，考虑到今明两年的募资，完成200亿-250亿元的资金目标并不困难。

此外，据时代周报记者了解，星浩很快将联合国内某知名医疗企业和一家保险公司，投资建设一个规模约为50万平方米的医疗养生养老城市综合体。这是除星光耀广场系列之外，星浩目前着力开发的全新产品。

ΙΙΙ期募49亿刷新募资纪录

不止如此，如果没有意外，星浩还会刷新资本市场上的中国速度。2013年中，星浩推出星光耀地产开发基金III期。此前，I期和II期分别募资37亿元和19亿元。而按照计划，III期将于今年12月31日完成整体封闭，届时的总募资规模将达到49亿元。据介绍，星光耀地产开发基金III期主要包括3类产品—在基金融资总量中占比22%的股权类产品，33%的夹层，44%的债权以及1%的GP（基金管理者）出资。

2013年7月31日，星浩首先封闭投资期为“5+1年”、3000万-5000万元/份的股权类产品，最终募得10.9亿元。

“这部分资金主要用于缴纳拿地保证金，而通常，拿地保证金为底价的20%，故而，我们掐定了22%这个比例。”黄海滨表示，星浩对III期的预想是募集45亿元，换言之，股权类产品募资近10亿元，但由于这部分目前超募9000万元，III期最终的募集总额将是确定的49亿元。

“接着，我们会在今年的5月底、7月底、9月底、11月底分期封闭4次，整个III期今年一定会结束，而若投资进展越快，封闭的时间也就越早。”黄海滨说。

有业内人士对时代周报记者表示，49亿元的成绩足以刷新国内地产基金的募资纪录，这将是中国地产私募有史以来通过市场化募集获得的最大规模的资金。

而相同体量的资本，即便黑石、凯雷这样的私募巨头也要花上两年时间才能完成。

不过对此，中房信研究总监薛建雄有着不同的解读。他告诉时代周报记者，星浩的募资能力与复星集团董事长郭广昌极强的个人号召力紧密相关。“郭老板在华东地区人脉极广，根基深厚。正因有他，星浩基金才会被易居中国董事长周忻、美特斯?邦威总裁周成建等大富豪跟投，才会被那些身价个把亿的小富豪们追捧。”

只是，拿钱易并不意味赚钱易，“这三期基金目前尚处于存续期或募集期，还没有进入退出期，没有最终的收益率数据，那就无法确定星浩究竟做得好不好。”薛建雄说。

而从星浩在上海真如地区的星光域住宅项目来看，成绩尚且不错。据统计，上海2013年四季度叠墅类产品总共成交318套。其中，星光域的成交面积远超第二名20%，而总销金额则高出4倍之多。

但据时代周报记者了解，坊间对赵汉忠团队有着一些看法：按照其过去在金地集团的行事风格，他能保证产品品质足够优良，但不能确保项目的利润有多高。

黄海滨告诉时代周报记者，“目前，房地产行业收益率下降是一个系统性风险。”

但黄海滨认为，这样的外部环境对于星浩来说是机会。“风大了，猪和雄鹰没有区别，因为，都被风吹了起来，而只有风小了，雄鹰才能展现它的实力。”

“星浩式”事业合伙人制度

黄海滨认为，星浩的思维模式决定了它的未来。

按照黄海滨的说法，星浩目前践行3种思维理念，即地产思维加互联网思维加金融思维。

所谓传统的地产思维，一个简单的例子是，在房地产收益率趋于合理的背景下，一般的房地产企业为加强营销会选择建立自销团队，一边亲力销售，一边督促其他代理公司积极销售。

而星浩的思路更加宽阔。“譬如，我们和地产项目供应商的合作并非单方面。以总包单位为例，我们首先会建立供应链上下游的合作关系；其次，总包单位或其管理层可以跟投星浩的基金，与星浩成为利益共同体。”黄海滨说。

而据黄海滨介绍，星浩从建立之初就践行事业合伙人模式，目前已在更大范围推行。“首先是星浩内部，管理层原则上可自愿跟投基金，而我倾向于认为，管理层必须跟投，他们的收益要与公司的利益紧密捆绑。”

至于普通员工，星浩目前设有员工基金，III期跟投逾7000万元；后者的对内销售门槛是每份30万元。

“你可以想象，星浩内部、星浩与供应商、星浩与投资人全都结成了利益共同体，这将是保证星浩不断发展的源泉。”黄海滨说。

除了制度上的新思维，黄海滨认为，在产品开发上，星浩也有谋求突破的思路，即打通不同产业之间的阻隔，开展跨界合作。

据介绍，如果说星光耀广场是金融加地产加商业的组合，那么，星浩的下一个计划是金融加地产加医疗的组合，初步构想是建设一个包含医院、养老地产以及其他普通地产的城市综合体。

“某种程度上，星浩的团队原本是一个更多投身住宅地产的纯地产团队。当我们从纯地产向地产基金过渡，从住宅地产向医疗地产、综合性地产过渡，管理层与团队必须面对理念和思路的改变，而且要以最快的方式完成这种突变，这是星浩目前面临的一大挑战。”黄海滨表示。

事实上，星浩的资金规模正在不断刷新纪录，但不少业内人士认为，这家新公司的真实盈利能力至少要等到第一期分红才能判定，目前给予太多赞美为时尚早。