成都老旧院落将有物管 三种方式业主自己选择

　　本网讯 根据自己意愿，三种物业管理方式业主自己选；优化院落资源，解决老旧院落问题也增加造血功能；确定管理模式，先自治再改造列入老旧院落改造计划……成都中心城区，今年将启动首批400个老旧院落的改造。

　　老旧院落怎么改？改了怎么管？日前，老旧院落改造的指导性意见之一，《关于推进老旧院落物业管理工作的指导意见》（以下简称“《意见》”）出炉。老旧院落改造都将按照“先自治后改造”的原则进行，在改造中将充分发挥物业管理在加强城市管理、改善老旧院落居住环境中的积极作用，加快推进老旧院落物业管理工作，巩固老旧院落改造成效。

　　老旧院落要有物管

　　三种方式业主自己选择

　　“老旧院落的管理模式将得到改变，院落服务和管理都将得到强化，确保老旧院落长期保持改造后的文明、安全、整洁、有序的居住环境。”成都市房管局相关负责人表示，已列入成都本轮城市建设管理转型升级老旧院落改造计划中的老旧院落，在启动硬件改造的同时均应根据业主的意愿建立物业管理长效机制，按照服务主体责任化、服务标准明细化、服务收费合理化、服务内容规范化、自治管理契约化、维修资金制度化、服务成效显著化的标准，根据业主意愿来选择物业管理方式。物业管理机制推进工作要坚持与硬件改造同步启动、同步推进、同步验收的原则。

　　据了解，在制定院落改造方案时，应综合考虑院落的设施条件和业主的承受能力，向业主推荐专业化物业公司、物业服务其他管理人管理或业主自我管理等三种物业管理方式，由业主自行选择。

　　有条件的院落，在征求业主和物业服务企业同意后，可以引进物业服务企业实施专业化服务；鼓励以社区为依托按照相关规定成立社区服务中心作为管理责任主体统一对本辖区内的院落实施管理服务；对条件较差，采取业主自我管理的院落其管理责任主体为本院落自治组织。院落自治组织应组织业主结合本院落实际，制定服务标准细化、服务收费标准及方式明确，双方权利义务明确的本院落《物业服务协议》，并与业主选定的管理责任主体签订协议。业主自我管理的，由业主与院落自治组织间签订服务协议。

　　先自治后改造

　　老旧院落要先成立自治组织

　　“在实施老旧院落改造中，我们将坚持先自治后改造的原则。”成都市房管局相关负责人表示，根据《意见》，首先由街道办事处指导成立各院落居民（业主）成立自治组织，开展相关工作。而在条件允许的情况下，可以按照相关法规召开业主大会，选举产生业主委员会，并按规定开展工作。

　　街道办事处制定老旧院落改造方案时，将指导院落自治组织配合将本院落拟实施的包含物业管理模式、收费标准、服务内容的《院落物业服务协议》和院落《管理规约》一并征询居民（业主）意见，经该院落双二分之一的业主（经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主）同意后，由管理责任主体与业主（居民）签订《物业服务协议》。

　　在院落硬件改造完成后，由院落管理责任主体与施工单位在街道办事处、院落自治组织的监督下开展院落相关设施设备的承接查验。查验不合格的，由街道办事处督促施工单位整改到位后，再实施承接查验。

　　此外，院落管理责任主体的另一重要职责，就是要完善物业服务相关制度和工作流程，建立健全物管联系沟通、重大事项报告、共用设施设备维护、矛盾纠纷调处、紧急应对预案等基本制度。必须认真落实“四公开一监督”制度：在院落显著位置公示服务人员姓名和照片、服务内容和标准、物业服务收费价格、公开报修和投诉监督电话，接受广大业主和居民的监督。

　　老旧院落的物业管理机制也将在建立后进行验收，实行与硬件验收同步进行的原则。每年度，街道办事处在列入当年改造计划中的院落的硬件改造完成和物业管理机制建立后，统一向区老旧院落改造工作推进小组提出申请。由区推进小组按照各类验收标准组织区相关部门实施综合验收。

　　优化院落改造

　　老旧小区也有了“造血”功能

　　老旧院落改造后，如何保证改造效果不是昙花一现？据了解，在实施改造前，老旧院落都将建立维修资金，完善保障机制。

　　老旧院落的改造方案也将充分考虑优化院落资源，增强造血功能。据了解，在制定院落改造方案时，将坚持便于后期管理维护、方便居民（业主）使用的原则，因地制宜的对院落的道路、场地、绿地等公共资源进行整合，在经院落双三分之二的业主（经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）同意后，可将绿化带改成绿色停车场或规划临时停车线改变院落停车难的现状，并收取合理的停车费用于弥补物业服务费的不足和房屋公共部分专项维修。

　　院落自治组织将定期向全体居民（业主）公布院落共有部位经营收支状况及工作开展情况。有业主委员会的，按照业主大会制度规定，参照示范文本完善本院落议事规则和工作规则，并履行相关义务。

　　（成都市城乡房产管理局  盛云龙）