新浪锐见：楼市疯狂根在钱太多
用“疯狂”来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。
我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年！而这套房子的东家——一对60刚出头的夫妻——用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。
这样的房价，合理还是不合理，是一目了然的。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。
造成中国楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。众所周知，迄今为止中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。
与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。
当前，政府将去库存当做经济工作的重心，而存量房的消化又是去库存化的重中之重。为此，“鼓励开发商适当降价”甚至都写进了中央经济工作的决议文件。但眼下摆在中国面前的是一个两难境地：在实体经济尚未实质性回暖之前，货币政策的收紧是不可行的，短期内只会进一步宽松。上周央行再次下调存款准备金率，预计将向银行系统释放6000-7000亿元流动性。央行的确是在尽力行使自己的职责，为疲弱的经济提供资金支持，然而它却没有能力掌控这些资金的流向。现在看来，它们中注定有不少会流向楼市，从而延续它的疯狂，让中央政府的“房价适当下降”愿景落空。
长期来看，中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要破灭，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升逐渐将现有泡沫消化掉，但市场经常不遂人愿。
眼下还有另一些人担心必将到来的楼市泡沫破裂对金融系统的稳定性构成致命风险，进而伤害到整个经济。我认为这种担心是合理的，不过或许不必过于担心。原因在于两点：第一，中国的储蓄率非常高，民间负债很低，民间不良负债更低（中国的主要债务风险在企业和地方政府），房贷至今仍是中国银行业最优质的一块资产；第二，中国的房地产资产基本尚未证券化，楼价下跌可能会让投资人蒙受巨大损失，但尚不至于引发金融机构的大规模违约潮。
上述两个原因决定了中国不太可能发生2007年美国那样的次贷危机——正是它直接触发了全球金融危机。
但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。
（陈季冰）
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