房地产国企改革走得快 21家涉房央企中超半数已开始重组

　　上海国资委在保证国有资本是最大股东的前提下，最大限度支持绿地的混合所有制改革

　　新一轮波澜壮阔的国企改革大幕已经拉开。9月13日，中共中央、国务院印发了《关于深化国有企业改革的指导意见》，对深化国有企业改革作出了重大部署。作为国企改革的顶层设计，《指导意见》系统阐述了全面改革的总体要求、原则和整体思路，勾勒了国有企业改革发展路径。

　　这场改革关乎中央和地方逾15万家国有企业、100多万亿资产和3000多万职工利益，承受着全社会的殷切期待。在经济进入新常态、改革进入深水区的当下，这场改革注定没有和风细雨，只能义无反顾勇往直前。

　　此轮改革将如何释放改革红利？如何让一些暮气沉沉的国有企业重新焕发活力？如何促进相关领域的转型升级？本报将分行业连续报道。

　　国企所在的各个行业中，房地产行业市场化程度较高，房地产国企也在国企改革中属于走得最快的一批。招商局旗下地产资源的整合、绿地的混合所有制改革和借壳上市等，一系列动作背后，是房地产国企改革的实质推进。据统计，今年在21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组，这意味着一半涉房央企都在加快改革。这些央企重组方案完成后，中国房地产市场将产生新的格局，千亿元级别房企将增加，未来将出现“强者恒强”的局面。而本轮国企改革顶层意见的出台，无疑将加快房地产国企改革的步伐。

　　 重组

　　 实现“惊人一跃”的招商局系地产

　　作为老牌央企，招商局集团三大核心产业之一的地产业务已进入重组的关键阶段。

　　招商地产8月3日的公告已为此次重大资产重组揭开了面纱，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商局蛇口”）拟换股吸收合并招商地产再上市。与多数公司采取母公司资产注入子公司不同的是，招商系选择了母公司合并子公司的方案。

　　招商系地产的重组被称“无先例重组”，早先流传的资产注入、招商地产定增合并蛇口工业区最后都被证明是错误的猜测。

　　完成重组之后，招商地产将随之退市，招商局蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台，如果进展顺利，招商系地产将在今年年内实现“惊人一跃”，成为地产央企重组的样本。

　　招商局蛇口是招商局集团100%控股的子公司，同时是招商地产的控股股东，原名蛇口工业区。招商局蛇口直接持有招商地产40.38%股权，并通过其他子公司持有招商地产11.51%股权，合计持有招商地产51.89%股权。

　　招商地产与招商局蛇口的重组，仅仅是招商局集团改革的一部分。7月20日，招商局集团董事长李建红在招商局集团年中工作会议上表示，“十三五”期间，也是深化国企改革的关键时期，国家会着力打造一批国有资本投资运营平台。招商局将在“十三五”期间，通过各方面的体系改造、管理优化，切实打造成为一个名副其实的国有资本运营平台，获取、配置更多的市场资源。

　　李建红表示，招商局蛇口和招商地产的重组争取按原计划年内完成。如果顺利的话，招商系地产有望成为地产央企重组的一个样本。

　　除了招商局以外，北京青年报记者注意到，在21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经开始进行内外部重组，包括中建、中交、中粮、中化、中铁等。一半以上央企地产商已经拉开改革序幕。

　　 混改

　　 可以复制的绿地模式

　　绿地在去年销售额超过万科拿下房企老大头衔后，今年顺利通过资产重组借壳金丰投资在沪市实现上市，这家被称为中国最大房企的地方国企，终于登陆资本市场。

　　相比上市，绿地更引人注目的是它的混合所有制改革。之前，绿地管理层43人出资设立格林兰投资管理公司，作为上海格林兰投资企业的执行合伙人，上海格林兰承继职工持股会在绿地的持股。982名持股员工权益达成32个“小合伙”，再集中到上海格林兰。此外，绿地还引入5家战略投资者，持有上市前公司19.94%的股份。

　　值得注意的是，上海国资委在保证国有资本是绿地最大股东的前提下，最大限度支持了绿地的混合所有制改革，这种支持让绿地比它的央企同行们在改革的路上走得更远。绿地集团董事长张玉良曾表示，只要具备混合所有制改革的条件，管理层有努力做事的意愿和条件，绿地的模式是可以复制的。

　　在其他进行混合所有制改革尝试的房地产国企中，方兴地产引入郭炳湘和华平基金等，华侨城今年3月推出的80亿定增计划引入宝能系作为战略合作伙伴，宝能系入股70亿元占股12.1%。

　　据了解，重组后的招商系地产或将引入战略投资者，进行混合所有制改革。在招商局蛇口的创立大会上，李建红表示，招商局蛇口设立后，未来将通过现代企业制度的建立、完善以及引入战略投资者，进一步优化法人治理结构，重组业务和管理架构。

　　 员工持股

　　 华侨城将推进实施内部合伙人制度

　　在这轮房企的混合所有制改革中，股权结构的改变伴随着管理层激励和员工持股。

　　今年1月12日，国资委审议了《关于进一步加强和改进外派监事会工作的意见》、《关于混合所有制企业实行员工持股试点的指导意见》，为央企混改护航。

　　今年3月份，伴随定增计划，华侨城推出了股权激励方案，拟向高级管理人员、中层管理干部及核心管理、技术骨干授予1.2亿股，授予价格为4.73元/股。

　　中信建投地产小组曾指出，华侨城重启股权激励计划，并且在国企改革层面也提出了变革思路，未来将积极拓展与民营等各种社会资本的合作，放大国有资本的功能，同时在企业内部将推进实施内部合伙人制度，在新项目和亏损项目中，要实施管理层项目跟投计划，将管理层和骨干员工的长期激励与公司发展紧密结合。

　　其认为，作为具备市场化竞争力的央企，华侨城在此轮国企改革中积极尝试，未来整体效率将优化和提速。

　　2014年，招商地产酝酿了七年的股票期权首次授予计划公布。今年4月，同属招商局旗下的招商银行推出了60亿员工持股计划。据招商地产内部人士透露，伴随本次重组，在上述股权激励的基础上，公司内部管理层激励新计划也在制定中。

　　 互联网+

　　 方兴联手腾讯探索智慧化住区

　　互联网在很多行业的改革中起到催化剂的作用，在地产国企的改革中也不例外。那么，“互联网+地产”在改革中是如何发生作用的呢？

　　还是以招商地产的重组改革为例。据了解，招商局蛇口未来将不仅仅是承载传统地产开发业务，而且要成为“产融结合”的大平台。

　　招商集团董事长李建红表示，招商局蛇口将在现有的产业园区和地产业务基础上，努力在自贸区配套设施建设、邮轮母港、平台建设、贸易投资便利化、跨境电子商务、金融改革与互联网+等领域进行突破创新。

　　今年7月，招商地产已推出全国首家房地产移动互联网5S店，将传统的地产客户会员服务从线下引至线上，进行“产融结合”的探索。

　　业内人士认为，通过上述平台搭建，招商地产在集团内部将银行、基金、证券、物流等优质资源打通，在外部则联合滴滴打车、携程网等开展合作，实现全方位的客户资源整合，为地产平台的快速发展建立强大基础。

　　在房企“互联网＋”的探索中，方兴与腾讯在“互联网＋房地产”的战略合作最引人注目。据了解，方兴集团已经拿出了一块亦庄的未开发地块作为“试验田”，从产品研发开始与腾讯一同作智慧化住区的探索。

　　“房企的改革离不开互联网”、“房地产作为传统行业要跟互联网结合起来，进行一场O2O平台上的革命”，“互联网＋”因素已经成为这轮房地产国企改革的一个重要特征。

　　 改革背景下的频繁人事变动

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　　据9月11日“国资小新”微博发布消息，经研究，免去吴斯远的华侨城集团公司副总经理职务；免去刘平春同志的华侨城集团公司党委常委职务；免去侯松容同志的华侨城集团公司党委常委职务。

　　据了解，此次被免职的三人均是华侨城的元老级人物，目前也均未到退休年龄。据业内人士分析，华侨城此次人事变动或与下一步的混改有关。

　　此外，其他发生人事变动的地产央企还有中房集团、中交集团、中粮集团等，其变动几乎都与业务经营重整有关。据一名地产界人士介绍，央企目前频频出现人事调整，本质上是配合央企改革而进行的。文／本报记者 朱开云