开发商抢占改需市场 改善房或成成都楼市主旋律

核心提示

近日，成都万科正式对外宣布将整合旗下TOP系产品。成都商报记者注意到，万科今年TOP系产品数量达到3个，多个金域系改善类产品也陆续亮相，项目布局特征表现为产品线的上移。值得注意的是，作为楼市的风向标企业，万科多年来一直坚持做刚需产品，但2013年下半年万科的战略发生微妙的改变，目前其主流产品已经开始向改善类需求倾斜。与此同时，今年3月以来成都多个大户型项目开盘热销，四月更是有不少大户型高端项目集中推货。

对此，成都家慈房地产顾问有限公司总经理张猛认为，万科的产品调整是基于对市场环境的预判，今年改善型购房的需求会逐渐加大，中大户型产品会迎来非常好的市场机会。

新闻

全国冠军宣布： 成都首改产品占6成

今年3月，万科开始重新整合三大TOP系产品。此外，万科旗下多个金域系改善类产品也陆续亮相。据2013年成都万科的产品供应数据显示，整个成都万科的住宅项目中，再改类产品占10%；首改类产品占60%；首置类产品则占20%，而2012年，万科的首改类产品和首置类产品均占30%。由此可看出，万科正在通过调整产品线向改善性需求客户靠拢。对此，业内人士认为，万科进入成都15年，此前一直坚持主打刚需市场，今年首次集中推出多个改善型项目，令行业关注。

实效机构吴昊认为，“万科的市场选择已经不再单纯满足纯粹的刚性需求，包括目前在售的金色城市、金色城品、金色乐府，也以舒居的标准来打造，同时，由于是精装，总价门槛较高，挡住了一些刚需客户。换句话说，从目前万科的产品线来看，即便是主流产品，也有改善型的影子。”

成都万科的相关负责人也多次表示，2014年万科的产品线布局已经实现全线上移。“以改善类需求为主的三大金域系以及以高端为主的三大TOP系产品，为成都高端买家提供了多元化选择的可能性，同时也让万科在成都高端住宅市场形成了更为稳定和丰富的产品序列。”

影响

市场结构变化显现 开发商抢占改需市场

作为行业龙头，万科一举一动的变化和市场表现都会吸引业界的关注。有业内人士认为，不排除今年万科欲以高端带动改善、借旗下TOP系产品重回一线阵营的战略。

TOP系产品的确为万科带来了不少人气。据了解，2013年，万科五龙山的销售额超过10亿，今年五龙山将有九溪等升级产品加推；去年11月万科公园5号推出洋房，目前已经全部售罄，预计近期将加推高层电梯；一直没有大规模宣传的天逸几乎以静默的方式售出近40套房源，据万科内部人士透露，最近一周天逸几乎以平均一天一套的速度售出。

今年3月以来，龙湖世纪峰景、世茂玉锦湾、九龙仓御园、信和御龙山等改善型楼盘纷纷集中推出大户型产品，且均取得了不错的销售业绩。3月8号信和御龙山在前期几乎没有任何宣传的情况下突然推出202平米四房产品，均价11000元／平米，当天销售率达70%以上。3月15号，龙湖世纪峰景推出精装房，户型面积为130-177平米，当天销售1.5亿。

众多主流开发商也在酝酿推出改善型房源，如近期即将开盘的中海九号公馆、成都ICC天曜10号楼等，均主打高端大户型产品。业内人士认为，主流开发商近期正在加大改需项目的推盘量，加强对改需客户的争夺。

延伸

需求被释放 改善型需求积极入市

3月以来，新入市的几个大户型产品销售情况均好于预期，包括以铂雅苑为主的超高端项目，3月8号开盘当天销售了260套房源。对此，成都家慈房地产顾问有限公司总经理张猛表示，政策调控已经持续了近3年，大批改善型需求得不到释放，加之刚需产品经过几年的快速放量，已经陆续出现疲态，近期大户型的高成交率说明改善型需求开始入市。

城乡建设经济研究所所长陈淮近期也表示，改善型需求已经进入一个群体性的高潮期，这部分人群将是市场中的强大动力。对此，任志强也曾在微博上发表观点：“购房需求的不断细化，刚需的内涵和外延开始泛化，改善型需求正在演变成购买力更强的‘新刚需’。”

张猛认为，刚需打了几年的价格战，开发商的盈利空间被压缩，加之不少中大户型的价格持续走低，性价比优势凸显。并且经过近三年的调控，市场供应的刚需商品房增量远比刚需客户的增量要多得多，这也就意味着，在不久后，很有可能会出现刚需户型供应过剩。

对于今年万科的变化，有业内人士认为，由于多年来万科一直坚持刚需产品路线，因此需要面对的最大问题是改需客户对其的认知。吴昊表示对于成都市场来说，万科的城市高端功力一直没有充分表现过，公园5号和天逸是万科首次在成都引入城市TOP系，加之今年高端市场的竞争已趋于白热化，因此万科2014年在市场的表现值得关注。

万科成都部分改善型产品

万科TOP系是万科最成系统的高端住宅产品系，因为其高端定位，享有万科最高的建筑技艺。目前万科在成都的TOP系有万科五龙山、公园5号、天逸。

万科五龙山：万科2011年在成都推出的第一个TOP系产品，今年将推出九溪湖景洋房产品，约146-265㎡准现房呈现，占据五龙山最佳组团位置，直面8万㎡龙山湖，最大面宽18米，全装修置中央空调、地暖、净水、新风系统。

万科公园5号：万科公园5号是万科地产在城南打造的首个高端作品。项目主要由别墅、洋房和高层组成，是城南板块内稀缺的低密住区。目前项目洋房已经售罄，即将推出高层电梯。

万科天逸：作为万科城市TOP系代表之作，天逸拥有原生东湖、蜿蜒锦江两项绝版景观资源。项目位于南二环，规划仅75套，均为350平米超大尺度平层，独创约5×15m的三进厅起居空间系统，总长约15m超大景观阳台，引景入室，将锦江、东湖与城市天际线纳于厅堂。目前项目已通过内部认购售出近40套房源。