无手段无收益 房产交易5大黑洞让人防不胜防

        中新四川网6月4日电（曾娟）近日，本网盘点了房产交易市场存在的诸多交易黑洞问题。尽管囤房、炒房等行为早已被明令禁止，但仍有企业铤而走险，违法违规销售，各种非正常交易手段不断涌现，阴阳合同、囤积房源、捂盘惜售等交易黑洞让人防不胜防。

        看似让置业者获益的促销手段也或隐藏着诸多猫腻。

        据本网查证资料显示，在房产交易市场中，所占比例较高的非正常交易手段主要有5种，即阴阳合同、囤房、捂盘惜售、一房多卖、优惠打折。“现在房地产行业形式严峻，经济低迷，不来点手段是很难有收益的。”一位不愿具名的地产人士如是说。用浙江绿城集团董事长宋卫平的话来说：“自从2001年以来，中国房地产行业一直不正常，市场不像市场，行业不像行业，企业不像企业。”

    阴阳合同 两不同合同隐秘成交

        据悉，在房屋交易市场中，买卖双方为达到避税或其他目的，“阴阳合同” 由此诞生。“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，“阳合同”根据使用需要有所不同，把虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款。另一种“阴阳”表现则是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。

        据本网了解，在二手房交易市场中常用的主要形式有两种：一是签订两份不同价格的房屋买卖合同，一份私下交易之用，另一份用来办理过户手续之用；二是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。其中，第二种阴阳合同更具备隐秘性。

        律师表示，订立“阴阳合同”是一种逃税的违法行为，税务机关一旦发现，可根据《税收征收管理法》对双方偷逃税款的行为予以行政处罚。交易双方的行为如触犯《刑法》，有可能构成偷税罪，根据《刑法》规定有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

    囤积房源 哄抬房价

        公开资料显示，囤房是房产商为赚取高额利润最为常用的途径，将能进行公开销售的房屋寻找借口以暂不销售的形式以达到哄抬房产价格的行为。

        近几年来国内房价上涨迅速，面对高涨的房价，不少开发商采取各种手段囤房。

        开发商开发出楼盘之后，为了将较好的房源囤积起来，然后伺机销售，会先向市场公布一个较为合理的房价来吸引购房者，当购房者蜂拥而至的时候，售楼人员又会告诉购房者，其中大部分较好的房源不在公布价格范围，并会极力推荐你购买较为不太好出售的房子。这样开发商既可以通过销售一部分房源来回笼一部分资金，同时又将较好的房源囤积起来伺机而售。

        除此之外，开发商还有其他多种手段囤房。一种就是“分期销售化整为零”，预售许可证拿下来之前先预热市场，开盘时，拿出房源的一小部分来卖，过一阵再开一批，一点一点地出货，人为去控制房地产市场的供应量，刺激房价一点一点上涨。涨价有两个好处——一个是销售收入增长了，另一方面给客户看，咱的房子升值了。

        另一种就是“虚假订单联合中介”，通过大量虚假签订购房意向合同，将较好的房源保留起来，有的开发商甚至直接和一些二手房中介联合起来，将较好的房源直接转到中介手中，然后由中介来囤积房源，伺机销售。

        据了解，新楼盘刚刚开盘，在二手房中介上就能看到该楼盘房屋转让的信息在成都并不少见。

    捂盘惜售 存房套白狼

        近些年来，“捂盘惜售”在房产商销售手段中一直盛行不衰，其目的和“囤房”一样，都是为了哄抬房产价格。

        房地产行业越来越热，房价也屡屡上涨，捂盘惜售成为房价上涨的主要原因之一。众所周知，投资者在投资时候出于避免危机的考虑，往往会进行多种投资，即“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”，而开发商在出售的时候同样需要这种考虑，不能将所有货物一下子全部推出市场。

        业内人士对此表示，捂盘惜售反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，最终目的是为了使利益最大化。

        近日，成都市房管局就成都房地产市场1-5月巡查做报告，报告表示，对于开发商存在捂盘惜售、虚假交易等违规行为时，将会及时予以严处。“人们常说空手套白狼，捂盘惜售就是存房套白狼，这是属于扰乱市场行为，查到后必须予以严厉处分。”相关负责人说道。

    一房多卖 房价翻番

        一房多卖即部分不法房地产开发商在商品房买卖合同签订后又将同一商品房出卖，导致买房人不能按照约定取得房屋。

        据了解，在市场上，一房多卖主要出现在新楼盘的销售上，二手房一房多卖的情形基本不可能，因为二手房需要马上过户办理产权等。而新房因为不用马上办产权，有关部分没法监控。

        商品房买卖合同订立后，没有及时进行网签，出卖人随即将该房屋出卖给第三人。导致原商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的购房人以及出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致后来签订商品房买卖合同目的不能实现，不能取得房屋。

        “之所以会出现一房多卖，一是销售人员对销控表掌握不清，二是开发商为卷款逃跑，一套房源卖出多次，房价也就翻了几番。”地产资深人士李先生介绍到。

    打折促销 猫腻显见

        据本网查询资料了解，2014年的楼市低迷现状让各房产开发商想破脑袋，为回笼资金，打折、特价房、赠送面积等手段再次粉墨登场，虽然其中不乏真实惠，但假招数亦不在少数。

        “其实如果细算的话，即使房源优惠7折，房地产商仍然有赚头。”业内人士说到，“大多开发商都是由销售部同时制定房价和促销优惠，而促销的目的就是为了实现公司利润最大化。”

        曾有媒体报道，在正式开盘之前，开发商会根据意向购房者的承受能力制定一个底价，然后在底价的基础上再制定促销策略。如一套房子的底价是80万元，开盘优惠10个点，那么开盘时报价就会是接近90万元。

        除此之外，开发商还会在出房率方面做文章。房屋面积计算有一套复杂的公式，牵涉到许多专业概念。比如开发商销售房屋广告、楼书中的‘建筑面积’，业主入住后可利用的使用面积、套内建筑面积、分摊面积等。由于测量方法和计算方法复杂，购房者很难用专业的计算方法去进行复测，因此开发商在出房率方面可大做文章。

        “在房产交易市场上，出卖方都是以利润利益至上的，除了相关部门加强对开盘长期未有成交、已签合同长期未备案、长期存在大量可售房源、成交均价与申报均价差异过大等情况的监管外，购房者也要擦亮眼睛，按照法律程序购买房屋。”相关部门提醒消费者。（完）