房地产金融化提速 中国版REITs还没到火候
进入2014年,房地产与金融的结合出现提速迹象。
诺承投资与投中研究院联合发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示,去年人民币房地产基金募集规模1381.1亿元,较2012年增长近1倍,与2009年相比,近5年间基金募集规模增长达16倍。房地产基金能否成为房地产行业的主流?
7月26日,在每日经济新闻报社主办的“2014年中国价值地产年会”上,包括新城控股高级副总裁欧阳捷、景瑞控股执行董事杨铁军等业界高层表示,目前国家并没对房地产信托基金(REITs)在政策、税收等方面给予支持,加上国内商业地产收益率偏低,房地产信托基金要像发达国家成为房地产的主流融资模式仍存较大困难。尽管其发展迅速,但也面临募集困难、人才缺乏、风险控制有待提高等难题,要进一步发展需要突破这些瓶颈。
缺乏税收优惠成最大障碍/
“中信证券此次发行的REITs是一个很好的尝试,作为一种房地产金融领域的产品,REITs是介于债券和股票之间的一种金融工具,它既类似于债券产品每年都有固定的收益,同时又能享受到房地产租金及资产增值带来的资本增值,为个人投资者提供了可以投资大型房地产物业的资本平台,因此REITs在美国、新加坡、中国香港等市场已经发展得相当成熟。”美国汉斯地产中国副董事尤文沛在 “第四届中国价值地产年会”论坛上表示。
海通证券发布的研究报告显示,从经济发达国家的发展经验来看,房地产金融有望成为地产价值创造链的新环节。截至今年6月2日,美国传统的房地产开发公司只有36家,却有244只REITs在美国上市,其中最大的REITs西蒙地产市值达517.25亿美元,是美国最大开发商市值的6倍多。统计数据还显示,自1972年起,美国REITs的长期平均年化总回报率为13.7%,年均股息收入约为8.3%。
按照海通证券的预测,根据美国2010年上市REITs的规模,我国REITs最终规模有望达到7.72万亿元,能够解决房地产开发16.34%的资金来源,资产证券化的提速有望促进商业地产优胜劣汰,从而推动更多优质商业物业得到蓬勃发展。
但欧阳捷认为,受制于商业物业回报率较低以及缺乏政策优惠支持,REITs至少在短期内不具备快速增长的条件。
“像恒隆地产等香港房企之所以能在内地经营好商业地产,最重要的是它的资金成本很低,几乎接近于0的利率水平,且贷款期限很长,因此它持有商业物业可以保持较高的回报,也较容易通过REITs等方式实现资产证券化。”欧阳捷认为,与之相对,目前内地商业地产普遍的现状是,租金回报率低于贷款成本,比如说大多数项目的融资成本接近10%,但租金回报只有5%,这意味着持有商用物业往往是负回报,要满足投资者对于房地产信托基金的回报要求几乎不可能,因此内地商业地产几乎是以散售为主。
事实上,REITs在内地发展一直缓慢,世邦魏理仕的研究报告显示,2005年底越秀房地产信托基金(00405,HK)在香港成功上市,成为第一只以内地物业为交易对象的REITs。但由于相关法律还不完备,REITs一直未正式启动,在近9年的时间里,仅有李嘉诚旗下的汇贤产业信托、内地上市的首个酒店REITs产品开元信托基金以及拥有日资私募基金背景的春泉产业信托三只REITs成功上市。
在钜派投资集团创新业务事业部总经理蒋竞看来,REITs无疑具备广阔的发展前景,但由于国家并没有对其提供国家金融政策、税收政策的支持,因此要实现快速发展面临重重障碍,中国的REITs市场发展成熟需要各方面的努力,
《每日经济新闻》记者了解到,REITs之所以在美国盛行,最大的优势在税收减免的优惠政策上。对投资人来说,由于REITs属于利润传递机构,经营利润的绝大部分转移给了REITs股东,因此REITs在公司层面是免征公司所得税的。
国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓在接受记者采访时表示,越秀房地产信托基金之所以能在2005年成功上市,很大程度上得益于它在上市前旗下的物业已经通过股权交易转让给关联的境外离岸公司,才能逃离了内地发展REITs所面临的税收等多重障碍,让基金的年息回报率能维持在6%~7%的水平。
募集资金是目前最大困难/
与REITs相比,房地产基金在内地却呈现出爆发式增长。《2013人民币房地产基金研究报告》显示,2010年之前,内地人民币房地产基金仅有20多只,100亿元左右的市场规模。自2010年起,房地产基金开始蓬勃发展,近3年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。
“我看过一个统计数据,在美国房地产基金所提供的资金支持占到了美国地产开发的70%,而在中国,这个比例还是非常小的,可以说在中国,房地产基金的发展还是大有空间。”尤文沛认为。
尽管前景美好,但道路却布满荆棘。蒋竞认为,房地产基金目前面临的最大困难是募集资金。一方面,地产基金作为一个新生事物,大多数的管理公司缺乏良好的过往业绩,基金团队很年轻,能够称得上成熟的房地产基金公司少之又少,所以很少有投资人能够买账;另一方面,地产基金本身的复杂程度较高,要让老百姓看懂这个东西,是哪个城市的地产项目、这个区域的供求关系怎样、开发商买的地是便宜还是贵,这些事情很难通过单纯的文字介绍让普通投资者获得充分理解,除非他们能亲自到项目现场获得一个感性的认识,因此对于很多基金管理公司而言,要说服投资者进行募集资金是非常困难的。
“除此之外,国家政策对于房地产基金销售渠道又有大量限制,很多第三方机构不能销售,银行销售也有相当的限制,这导致很多普通投资者没有办法通过他们常用的渠道购买房地产基金。”蒋竞表示,更重要的是,由于房地产基金是一个新兴行业,它对人才的要求是复合性的,既要理解地产也要懂金融,恰恰这类人才在市场中特别少,很多房地产基金为了争夺人才付出了很高的代价,人才缺口成为房地产基金发展的另一个重要因素。
尤文沛也认为,房地产基金的发展,最重要的是了解基金背后的投资人对于房地产基金产品的需求,在这方面实战经验丰富的外资企业显然更具人才优势。“以汉斯为例,汉斯从1991年以来开始成立房地产基金,已经发起成立了44个战略性投资基金及许多一次性项目投资平台,全球收购和开发总额超过243亿美元。这些基金的投资者大部分都是机构投资者。这些机构投资者会有不同的风险偏好,会对房地产投资的区域市场、物业类型及投资策略有不同的投资要求,汉斯在房地产基金这方面有专门的资本市场的团队跟这些机构投资者进行专门的对接、沟通,及时了解这些机构投资者的需求,从而去设计房地产基金的产品。”
此外,业界对房地产基金的担心还来自于基金的风控措施不力。《每日经济新闻》记者发现,进入2014年后,有关房地产基金陷入兑付危机的消息此起彼伏。《21世纪经济报道》称,由于1.2亿元房地产私募基金的兑付出现问题,中裕财富于2013年底在深圳中院起诉了港丰房地产开发(深圳)有限公司及其实际控制人何建华,索赔约1.36亿元。
“房地产基金的发起者作为基金管理人,要对投资人负责任,需要对整个基金的投资方向及风险进行把控,需要基金整体层面的风险把控及具体投资项目的风险把控。投资到具体项目时的尽职调查是否充分、完善,对于可能出现的风险因素是不是都有解决方案或是做了有效规避等,这应该是每一个及格的房地产基金都应具备的风险控制能力。”尤文沛表示。