中国房地产进入深度调整期 楼市泡沫会产生吗?

    2014年中国房地产进入深度调整期

        2014年，房地产市场不再是继续2013年的辉煌，而是突发转向，房市悲观情绪蔓延。此外，房地产调控也不再针对于房价，而是转向强调政府在增加住房供给的责任和市场化改革中的经济功能。那么与中国经济息息相关的房地产市场，究竟是会泡沫破裂，促使宏观经济硬着陆，还是会继续发展，中国应怎样面对已经进入调整的市场，多位业内人士，在2014中国发展高层论坛“房地产市场与宏观经济稳定”分论坛上给出了建议。

        佐藤康博：中国应避免操之过急挤泡沫防止出现日本似崩盘

        对于中国楼市泡沫，有人认为会是第二个日本，那么对于已经历过泡沫破裂的日本来说，对中国有怎样的启示。对此，瑞穗金融集团总裁、首席执行官佐藤康博认为中国楼市虽然城市之间存在着差异，但整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能会成为泡沫。

        “日本是上世纪80年代后期到90年代初期经历了房地产泡沫。”佐藤康博介绍到，以东京为例，东京市中心的房地产由于对办公楼需求增大的预期从1983年开始快速上涨。随后1987年，土地价格暴涨从东京向地方大城市波及、扩散。

        他指出，由于政策方面急速紧缩等措施的原因，80年代后期以来的这场房地产泡沫在进入90年代后便迎来了破裂。

        对于日本泡沫产生的主要原因，佐藤康博认为，有三个要素导致了泡沫，第一个是长期的货币宽松。从80年代中期到末期，日本保持了长期的金融宽松。当时日本是靠货币宽松政策来消除日元升值带来的萧条，金融宽松持续了四年之久。因为人们担心一旦取消宽松，日本的经济增长后继发力，同时美国也对日本施加压力，要求增加需求减少美国的贸易赤字。第二，人们对内需和房地产升值的预期过高，居民和公司对日本经济信心满满，因此他们不断地花钱和投资，而同时宽松的货币政策又持续，使得大家对于房地产过度投资甚至是投机，远远偏离了实际的需求，这也使得房价快速地上涨。第三，银行大规模放贷也刺激了泡沫的放大。银行对房地产大量的放贷同时也接受了房产抵押贷款，企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他的融资，因此他们会把大量的资金投入到房地产市场。

        佐藤康博表示，在这种情况下，日本政府突然收紧货币政策，限制银行对房地产放贷；推出房产税加速促使房地产泡沫破裂。在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期的停滞。金融机构因此也出现了大量的坏账，从1992年到2004年，日本国内银行累计的不良贷款处置损失达到了94万亿日元。

        对于现阶段中国房地产市场，佐藤康博认为，虽然中国整体上看并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨，但如果不加以控制就有可能会成为泡沫。要避免过高的期待值。我们需要避免采用过度的刺激政策。因此，他建议，中国在注意利差收入缩小对金融机构的影响的方面的同时，要有序地推动利率市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续是非常必要的。但是，也不能操之过急挤泡沫，因为日本就是因为实施了房地产融资总量限制快速上调利润利率等操之过急的紧缩措施导致了长期的经济疲软。

        张玉良：房地产5至8年仍将维持较快增长

        绿地集团董事长、总裁张玉良表示，当前对于房地产行业有不同的声音，有人认为是转折点，有人认为会崩盘，但我认为中国房地产至少在未来5到8年间会像今天的天气一样非常好。

        张玉良表示，现阶段中国房地产特点是，一线城市产业、资源聚集度仍在不断加强的背景下，人口快速聚集。但面对有限的供应时，房价则有可能仍会小幅上升。但三四线城市，产业发展不够健康，人口净流出比较大，供应过剩，但若大幅度控制，地方债、影子银行都会因这个问题而波及。

        “在城市分化的同时，产品也在分化。”张玉良说，在各方因素的影响下，住宅地产增长速度在放缓，有些城市放缓得更快，与此同时，产业地产却正以较快速度增长。

        张玉良认为，有一些问题确实应该值得高度地重视，例如一些城市，以及一些企业出现的风险现象。

        “我们应该用市场的力量把它完善好。”张玉良说，过去过多的行政调控有些违背了市场规律的调控，未来调控将更市场化，这样在刺激调整完善中让这个市场更释放。“总之我认为当前的市场在未来五到八年依旧很健康，但发展也会与问题并存。”

        宋林：市场处于调整期政府应减少微观干预

        “今年房地产已经进入到调整期，我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产行业会更加健康地发展。”华润(集团)有限公司董事长宋林表示，要相信市场的力量。政府应在宏观经济层面、社会的层面、市场的公开公平公正的法制环境上多引导市场而不是干预微观的行为。

        宋林说，对于房地产这样既关系到民生又关系到宏观经济的发展的特殊行业，应该用三个维度来看。第一，短期与长期的关系问题。房地产短期的发展目标跟长期发展目标的关系问题。第二，局部跟全部的关系问题，中国市场比较大，差别化比较明显，往往从行政干预容易一刀切，在中国北上广深的市场是非常畸形的房地产市场，不能代表中国总体的房地产市场。第三，房地产行业跟宏观经济乃至金融体系的关系。

        “房地产的特殊属性决定其是宏观经济晴雨表。”宋林说，从国家来讲，房地产调控的终极原则应该是让这个行业平稳健康稳定地增长是核心要素，避免大起大落，宋林认为，建立保障房长效机制是未来重点。一方面，保障房差别化，从政府来讲首先要解决最贫困的这群人基本的居住权的问题，政府可能基本上要用财政收入来投入建廉租房，当然这不能用简单的投资回报的角度来看，提供基本人的居住权的问题。另外，保障房的建设要和商品房良性互动。商品房的健康与否，是保障房的基础。也就是说商品房本来是给中高端人士的完全市场化的方式，这是资源二次配置的一个有效途径，也就是让有钱人买好房子和贵房子，通过好房子和贵房子通过税务机制转化为政府作为保障房的资金来源，这样形成一个良性的互动，这样保障房才能有长效机制，否则长期下去保障房的持续的发展的能力是受到影响的。

        任兴洲：中国住房市场出现分化未来应实行分类调控

        国研中心市场经济研究所所长任兴洲表示，当前中国住房市场出现了新的阶段性趋势。第一，增长速度放缓或者说增速换挡。但这是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地开始回落。第二，供求关系发生了明显的变化。第三，区域市场分化。这个分化表现在销售土地市场以及房地产企业都表现出分化的特征。“这种分化特征并不是偶然的，也不是局部的”任兴洲表示，我们计算经济较好的江苏省，它的整体的全省的大多数的地方的住宅的去库存化率已经长达15到16个月左右，所以整体上是发生了变化，当然分化有人口聚集的因素，产业布局的因素当然也有供求的因素。第四，双轨供给形成。一边是政府承担起主导的保障功能，另一方面，市场配置资源的决定性作用。

        而对于现阶段房地产市场的风险，任兴洲认为，一方面，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响需要控制。另一方面，市场分化的过程中要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的危机。最后，应注意房地产的资金问题。

        任兴洲表示，在这样的背景下调控的思路一定会转变———分类调控。与此同时，发挥地方政府作用，保持房地产金融的中性的金融政策，完善保障房，特别是加强预期的管理。此外，着手建立长效机制。