房地产进入中低利润率时代

    上半年楼市的持续回暖，令龙头房企的生存状况有所改善，但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外，绝大多数城市房价上涨乏力，房企成本不断走高，赚钱变得越来越难。截至26日，92家上市房企先后发布了半年报，营业收入合计为336

　　上市房企的年中大考结果正陆续张榜。据上证报资讯统计，截至8月26日，已公布半年报的92家上市房企中，营业收入总额3364亿元，同比微降1%；净利润总额为282亿元，同比略增3%。而从已公布的半年报统计来看，今年上半年房地产行业整体销售净利率为8.4%，已属中低利润行业区间。今年上半年楼市的持续回暖，令龙头房企的生存状况有所改善，但并没有逆转整个行业盈利能力下滑、增收不增利的现状。除一线城市以外，绝大多数城市房价上涨乏力，房企成本不断走高，赚钱变得越来越难。

不过，上市房企对下半年的政策和市场环境仍抱有信心。 保利 、招商等均表示，预期现行货币政策将延续，房地产市场的复苏也将持续，但预期土地市场及新开工的恢复仍将较慢，市场分化也将持续。与此同时，龙头房企均积极探寻转型、增利，如多家龙头房企在半年报中表示，有意将物业板块分拆上市。

多数房企赚钱越来越难

从龙头房企的半年报来看，绿地、 万科 、保利、招商四家房企上半年毛利率分别为13.9%、30.45%、36.3%和33.31%；净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%；营业收入同比增长幅度分别为-26.71%、22.72%、24.55%和12.01%；除绿地外，其余三家龙头房企负债率全部同比下降，且货币资金同比增长，说明资金状况有所改善；不过，保利与招商的存货规模分别增长了5.97%和23.53%，万科则同比下降了2.52%。

从以上主要经营数据可以看出，除绿地刚刚完成整体上市，财务指标尚无法进行同比之外，其余三家龙头房企的生存状况在今年楼市回暖的情况下，均出现一定改善。尤其是保利地产，在龙头房企中堪称“优等生”，上半年毛利率、净利率均同比提升，体现出相对较强的盈利能力。

然而，从行业整体情况来看，房企盈利能力仍不容乐观。截至26日，92家上市房企先后发布了半年报，营业收入合计为3364亿元，而净利润只有282亿元，净利润率仅8.4%；且这92家房企中有60家房企净利率低于10%，有55家房企净利率同比出现下滑。

房地产行业已进入中低利润行业范畴，这是房地产行业人士的普遍观点，薄利多销是很多房企上半年销售业绩不差、但利润率水平难以提升的重要原因。克而瑞房地产信息集团总裁丁祖昱表示，房企低利润率的因素一是由于房价上涨缺乏动力，即使今年市场有所好转，房价上升也主要体现在一线城市，绝大多数二三四线城市仍在艰难地以价换量、消化库存；且这次半年报体现的收入主要还是去年结转的，而去年房价一路下滑，定会影响到房企半年报利润率；二是房企成本高企，尤其是土地成本，一二线城市土地价格越来越高，在售价下降、成本上升的情况下，房企赚钱更加艰难。

分拆、转型成主要出路

不少业内人士认为，在利润普遍下调的情况下，房企可持续发展的关键还在于战略转型；将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而龙头房企也在积极寻找新的利润增长点，来适应激烈竞争。

例如这次半年报中出现了一个比较有意思的现象，多家龙头房企都不约而同地提出要分拆物业板块单独资本化。其中，包括万科“睿服务”的2.0版，虽然还未明确资本化的时间表，但已箭在弦上；保利地产也有意将物业板块分拆上市，并在半年报中明确表示“行业利润空间缩小，公司将适应市场变化，培育新的业务增长点”。而在港上市的多家内地房企也明确表达这个意向，如中海于今年7月表示已向港交所递交申请，要求批准对中海物业的股份以介绍方式独立上市；碧桂园则在中期业绩报告发布会上，明确提出物业板块分拆上市计划；富力地产主席李思廉也在业绩报告会上表示“将物业管理分拆出来上市，把公司一些价值释放出来”。

而一些中小型房企则表达了更加坚定的转型决心。8月18日， 浙江广厦 发布公告，决定在未来三年内逐步退出房地产行业， 莱茵置业 更名为莱茵体育，证大房地产、上海置业等老牌房企也亦在谋求转型退出房地产市场，转向金融领域。

房企转型带来的投资性收入的增加，或已在净利润率上有所体现。记者统计发现，2014年上半年时，上述92家上市房企营业收入总额为3399亿元，净利润为273亿元，行业平均净利润率为8.04%，也就是说今年上半年这92家房企平均净利润率水平8.4%虽然仍处在较低水平，但比去年同期略有上升。与此同时，今年上半年这92家房企中毛利率同比下滑的却达到57家，行业平均毛利率水平实际上是呈同比下滑趋势。

对毛利率下滑、而净利润率略升的状况，东方证券房地产行业研究员竺劲认为，这主要是由于房企转型带来的投资性收入增加而造成的，包括像万科的参股项目以及一些房企整栋售出项目，都以投资收益计入，从而提升了房企的净利润率水平。“更多房企转型后新业务尚未成熟，暂时还无法体现利润，但未来很可能成为新的利润增长点。”竺劲表示。