专访黄其森:对房地产要有信心 新常态下分化是大趋势
09.03.2015 13:19
本文来源: 住房与城乡建设厅
在房地产方面，黄其森提出取消北京总价千万以上住宅限购，异地配建商品房的保障房、让自住型商品房适时地退出、设立“中华建筑文化奖”等相关建议，而“新常态”是出现于其提案中的最热新词。
如何理解新常态？
黄其森给出的两大关键词是信心和分化。
“从去年的销售数字来看，大概七八万亿，回头想一想，这一数字规模目前还没有哪个行业能持续替代”，他认为，首先还是要有信心。
同时，他注意到，这两年来，在官方文本中逐渐看不到对房地产调控的字眼，而替之以“去库存”、“消化”，这说明目前房地产的主要压力是库存去化，“但是我们对房地产市场还是要有信心。”他又强调一次。
此外，他明确指出，新常态对接下去的房地产意味着一个洗牌和淘汰的过程，“与过去相比，现在投资房地产要更审慎”。因为，在他看来，“分化”将是一个贯穿后续的房地产时代的词，“一线城市跟二三线城市要分化，同一城市的地段区域间要分化，企业间也还是要分化。”
黄其森认为，当前最毋需担忧的是北、上、广、深等一线城市，其稳定的城市发展规模保证了一定的市场承载力。但他也指出自己对二三线城市的观察和担忧，比如杭州，尽管在二线城市中发展较好，但土地供应的规模过大，导致目前的去化压力非常大。根据他的判断，这一现象在三四线城市中表现得尤为严重。
面对经济与房地产现状，他也提出了两个较为乐观的市场面：其一是“七八万亿的市场容量，也只有在中国才有”，至少可预见的未来里仍是中国经济不可替代的支撑；其二，分化的另一面也意味着回归正常的市场，“原来基本上拿一块地，有没有专业操作能力无所谓，放一段时间都能赚上钱；而现在要回归到把产品做好，（新常态市场）对企业提出了更高的要求。”
“我们要有很好的信心：经过这个洗牌过程，房地产行业会更健康。”黄其森称。
全国政协委员黄其森主要观点：
1、 商品房配建保障房建议异地建设或竞拍专项资金开发商取地模式，目前是达到土地价格高限时，竞拍配建各类保障房或自住型商品房面积。同一地块，含配建房，两者房价天差地别，客户天差地别，服务需求天差地别，硬是挤在一块，谁都不太舒服，也容易造成社区品质降低。这是不争，也是无法解决的事实，务必面对。
我建议异地配建保障房，不反对更优质的地块，只要政府能划出地来，专项建设。也不妨在拍卖环节，达到土地价格设限时，竞拍配建保障房的专项资金，政府收集，专款专用，对外公开。
2、 北京总价1000万以上住宅建议取消限购
有人建议在北京取消单价5万以上的商品房的限购，给“北上广深”的限购政策松松土。这有道理，但不如以总价为标准。
像北京这类城市，近年来也盖了不少小户型，如五六十平方的，5万单价折合总价是300余万，也是有不少需求的。但总价1000万以上，是个门槛，不是一般普通消费者能承受的，这几年北京每年顶多消化两三千套，无伤大雅。放开这类住宅限购，去行政化，可以活跃市场，增加税收。
3、 自住型商品房可适时退出
北京自住型商品房的推出，旨在解决夹心层的住宅问题，平抑整体房价，目前来看达到了预期效果。
随着房价走缓，自住型商品房政策价格优势正在不断减弱，导致弃购现象大量增加。加之，规划与户型设计的瑕疵、地段偏远、配套不足、未来出售的种种限制等问题，让自住房原本优势的吸引力大幅下降。
调控不能僵化，要动态调控，适度调控，适时调控。稳定住宅消费，到了必须考虑自住型商品房退出的时候了。
4、 互联网是强大的工具，但客户更关心产品与服务大家热衷谈互联网思维，但也有泡沫化的倾向了。单独靠互联网盖不出房子来，更降不了房价。
房地产是不动产，我牢记这一点，不论任何时间，产品与服务都是王道。
互联网是工具，是强大的工具。只要有助于提供好产品与好的服务，我们都热烈欢迎，积极响应。
5、 中国房地产,新常态怎么办？
房地产与中国经济相脉动，某种意义上已经是中国经济的晴雨表。经济新常态，房地产概莫能外。
泰禾对策是两条，一是提前布局选好发展区域，如聚焦北京上海以及福建大本营的发展，一线城市目前怎么看风险都是最小的，相反机会还是大的。二是聚焦的基础上深耕，如北京目前9个项目，上海已有4个项目，形成区域竞争合力。三是做好产品线。四是尤其加大力度关注改善型产品，以新的技术服务客户，如新风恒氧除尘住宅、智能化住宅，成套化住宅，打造舒适度更高的产品，以满足消费者更高层次的需要。
6、 建议设立“中华建筑文化奖”
我建议设立“中华建筑文化奖”，鼓励新中式建筑文化的传承与创新。目前，在中国建筑行业，国家级的奖项不少，如鲁班奖、詹天佑奖、梁思成奖、华夏建设科学技术奖、绿色建筑创新奖，但基本上都是针对工程质量、建筑设计的奖项，针对传承和创新中国建筑文化的奖项还没有。
“中华建筑文化奖”的国家级奖项，可专门用于奖励具有中国特色、承载了中华文明、符合国人审美情趣的建筑，以此来鼓励城市管理者、开发机构传承和创新中华建筑。中国梦，也是文化自信梦。
7、 开发企业欢迎不动产登记制度
房产不动产登记制度利国利民、功在千秋。
首先，不动产登记政策，不会影响房地产长久以来所扮演的国民经济重要产业的角色。”
其次，不动产登记政策，也绝对不会导致中国房地产滑坡，或者更加耸人听闻的“崩盘”。一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但“抛售”不代表“甩卖”，更不意味着能左右市场大盘的走势。真正影响市场掌握大盘的，依然是宏观经济形势、金融政策与供求关系。
当然，不动产登记的实施，是大大有利于未来房地产税等深化改革的举措，也有利于反腐，以及未来公民个人档案的建立。
另外，重要的是，只有摸清家底，才有助政府出台科学的房地产政策，有的放矢，不搞拍脑袋，不搞一阵风，再不能搞头疼医头、脚疼医脚了。
本文来源: 住房与城乡建设厅
09.03.2015 13:19
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