房地产快讯（2016）第13期

第13期

（总第13期）

四川省房地产业协会编辑部                                                                   2016年4月12日

政策速递

1 、深圳市出台“3·25新政”补充细则。 据4月11日《深圳特区报》报道：10日，深圳市不动产登记中心发布《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》，对“非深户社保1改3”等政策的执行细则做了进一步补充。“通知”将非深户在3月25日（含25日）前的购房行为细化为三种情况和处理方式。一是境内非深户居民购房，实际交易行为发生在3月25日（含25日）之前，且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的，在3月25日（含25日）之前已网签预售商品房认购书的，须提交网签预售商品房认购书；二是未能在3月25日（含25日当天）前网签的市民，须在6月24日（含6月24日）之前申请登记，并增加提交相关购房证明；三是3月25日之前未网签合同或者预售认购书，且于6月24日（含当天）之后申请的，则不予受理。而3月25日（不含25日）之后有购房行为的非深户居民，须提交的社保或者个税证明材料要满足3年及以上（不含继缴和补缴）这一条件。此外，“通知”还对提交的个人所得税或社保证明材料和境外机构和个人的购房政策做了补充说明。

2 、重庆市放宽公积金贷款条件。 据4月8日“澎湃新闻网”报道：7日，重庆市住房公积金管理中心公布，重庆市今年住房公积金贷款资金供应计划额度达到230亿元，较2015年增加50%。在覆盖面上，即日起进一步调整公积金贷款政策，房龄超过15年的二手房也可以申请公积金贷款。本轮政策调整主要集中在三个方面：一是取消公积金贷款对楼盘项目类型的限制，公积金贷款服务将覆盖所有符合条件的楼盘项目；二是科学合理配置公积金贷款额度资源，额度与销售直接挂钩，保障市场销售好的楼盘对公积金贷款的有效需求；三是取消异地缴存职工贷款的户籍限制，全面覆盖在重庆市购房的缴存职工群体。

3 、湖南省出台十条措施推动楼市去库存。 据4月9日《中国证券报》报道：湖南省近日发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出去库存10条措施，其中包括加大货币化安置力度、对高库存市县限制供地等。“意见”提出，不断加大货币化安置力度，要求各市州、县市区棚改货币化安置比例不得低于50％。2016年停止新建公租房，对在市场上租赁房屋，符合条件的低收入住房困难家庭，由所在地人民政府给予一定租金补贴。“意见”要求，落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策；整合农村易地扶贫搬迁等涉及农民建房的项目资金，对符合条件并进城购房的对象进行财政补助。此外，根据“意见”，高库存市县的土地供应将受到限制。库存去化周期在13至36个月的，应严格控制新增房地产开发用地的审批，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20％；库存去化周期超过36个月的，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。此外，“意见”还从扩大公积金政策覆盖范围、培育住房租赁市场、降低购房成本、提高住房建设品质、促进房地产开发转型发展和加强市场风险防控等方面，提出了去库存的政策措施。

4 、成都市国税局发布“营改增”细则。 据4月7日《成都商报》报道：日前，成都市国税局网站发布“营改增”细则。根据“细则”，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。对于2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。对于二手房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

市场动态

1 、易居研究院报告：一季度30个典型城市商品住宅市场成交量创近七年同期新高。 据4月11日《第一财经日报》报道：上海易居房地产研究院11日发布的报告显示，今年一季度，30个典型城市的商品住宅成交面积为6140万平方米，同比增长33.7%，已连续六个季度保持正增长，成交量创下近7年同期新高。其中，一二三线城市的成交面积分别为1092、4046和1003万平方米，由于春节因素，一二三线城市环比都出现了不同程度的回调，但同比增幅却分别为52.3%、24.8%和57.6%。价格方面，一二三线的成交均价分别为31145、10021和8352元/平方米。一二线城市成交均价分别都再创历史新高，大部分三线城市由于依然以去库存为主，成交均价涨幅相对较小，近6年价格变化较小，长期处于横盘状态。

2 、成都市主城区二手住宅成交量连续三个月超过商品住宅。 据4月7日《成都商报》报道：四川中原统计数据显示，今年3月，成都市主城区商品住宅成交8909套，成交面积86.24万平方米；二手住宅成交9883套，成交面积91.21万平方米。二手房以越来越明显的态势超越新房，而这个现象已经持续了3个月。分析人士表示，二手房市场持续走热，主要是2015年以来出台的一系列利好政策对二手房市场的拉动作用更大，特别是“330”政策针对营业税免征年限的变更，变相降低了二手房成交价格。同时，二套房首付下降等利好政策，也刺激了改善性需求入市，而这类二次置业的购房者，更倾向于下手二手房。

3 、苏州市土地拍卖：13宗地块平均溢价率超过200%。 据4月8日“中国新闻网”报道：自一线城市房产政策收紧后，热点二线城市房地产市场越来越受到关注。8日，苏州市为期2天的大型土地拍卖会结束，此次共成功出让了13宗地块，平均溢价率203%，土地出让金收入超过250亿元。据悉，此次苏州市出让的13宗地块中，姑苏区3宗，吴中区3宗，相城区4宗，高新区3宗，其中住宅用地共12宗。

4 、多家标杆房企收获“金三月”。 据4月10日“华龙网”报道：已披露的数据显示，万科、保利等标杆房企均收获了“金三月”，一季度销售金额同比增幅均在60%以上，且基本都已完成各自2016年全年销售目标的1/4。其中，雅居乐一季度的销售额达124亿元，创下历年单季最好业绩；万科一季度实现销售金额752.4亿元，同比增长63.35%。此外，恒大地产、保利地产等七大房企一季度销售额同比均实现翻番，恒大地产更是完成了2016年全年销售目标的32.84%。不过业内人士认为，即便主要城市楼市销售明显回升，全国整体库存仍旧在攀升，部分二线城市和多数三、四线城市仍深陷库存泥潭。受一线城市收紧房地产政策影响，楼市正进入新一轮调整周期，去库存依然任重道远。

行业信息

1 、首付贷仍潜藏市场，深圳市规模达数十亿元。 据4月11日“新华网”报道：近期，多地出台措施叫停房地产首付贷，但“新华视点”记者在北京、上海、天津、深圳等地调查发现，零首付仍然可操作，一些地方首付贷换上“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等“马甲”后横行楼市。其中，仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。多位专家表示，央行设定首付比例限制是控制金融风险的重要措施，各类变种首付贷干扰了国家房地产政策，令首付限制成了摆设，导致购房信贷承受能力失真，也使金融风险进一步放大。

2 、成都市环城生态区2020年建成。 据4月7日《华西都市报》报道：6日，成都市建委通报，截至目前，成都市环城生态区已完成投资约600亿元，建成青龙湖一期、锦城湖水库，打造出农田湿地5片，初步形成240公里的环城绿道体系。据预计，面积达133.11平方公里的成都环城生态区，将于2020年建成。届时，生态区范围内湖泊河道水系面积比例，将由过去的7%提升到21%。

3 、成都市启动八里庄片区改造。 据4月10日《成都商报》报道：根据成都铁路局与政府签订的《涉铁区域旧城改造合作框架协议》，成都铁路局9日将所属铁路走行线及编组站土地整体移交给成华区，涉及的7平方公里土地将被盘活。根据成都市城市规划，该区域被定位为成都市东北部城市副中心、市级服务业集聚区，将重点承载现代商贸、总部商务、创意办公等功能。

4 、76家上市房企去年财务费用同比上涨四成。 据4月12日《证券日报》报道：截至4月10日，沪深两市共有76家上市房企公布2015年年报，其财务费用合计为127.9亿元，较2014年的94.8亿元上涨了33亿元，同比上涨约四成。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业财务费用攀升折射出开发商项目借债较多，融资规模增加，负债攀升，非资本化利息支出增加。同时，未销售现房存量较大，项目周转速度缓慢。再者，对于一些大量发行美元、港元债券的房地产企业来说，去年由于人民币贬值带来的汇兑损失也有所提升。

观点荟萃

申万菱信基金分析师林博程：2016年房地产有望持续回暖。 林博程4月11日在《上海证券报》撰文称：2016年房地产有望持续回暖。首先宏观经济方面，数据显示，今年3月的制造业PMI（采购经理指数）为49.7，为13个月来最高，表明制造业运行的放缓趋势正在减弱；与此同时，3月制造业平均投入成本在20个月以来也出现了首次上升。通胀方面，考虑到近期商品价格反弹以及去年的基数较低，今年通胀水平或将高于去年，特别是PPI（工业品出厂价格指数）的同比回升幅度或会较大，通缩状况将得到缓解。其次从政策层面看，2016年国家政策有整体宽松，局部收紧的迹象。再者，从供需角度看，目前商品住宅总量库存位于历史高位，但不同城市间分化明显。在房地产供给侧改革大背景下，短期内或有相关政策出台，主要思路或从新建住房转向消化库存。2016年初以来，房价同比上涨的城市个数增加显著，且涨幅继续扩大。今年3月份，房价整体上涨的城市超过30个，与年初相比已增加近10个，且涨幅持续扩大。二手房涨幅扩大的城市也有所增加。这些都表明全国范围内房地产整体基本面正在持续复苏。

（责任编辑：张代强）