房地产快讯（2016）第5期
第5期
（总第5期）
四川省房地产业协会编辑部 2016年3月15日
编者按： 为了认真贯彻落实中央、省委经济工作会议有关化解房地产库存的要求，2016年3月7日，省房协协助住房城乡建设厅召开了全省部分房地产企业去库存座谈会。成都金房集团、龙腾集团、成都蓝光和骏实业、成都万科、四川新希望、四川万景（眉山）、乐山宝尚、德阳文泰等房地产开发公司和成都正合、成都世家等房地产经纪公司等单位的代表参加座谈。省政府办公厅及住房城乡建设厅相关领导，省政府政策研究室、省政府秘书一处及省房协相关负责人到会听取企业意见和建议。会上，与会企业（单位）代表就当前我省房地产企业的生产经营和销售情况、当前去库存政策的执行情况和效果、鼓励农民工进城政策对房地产市场的作用以及房地产市场去行政化、取消过时的限制性措施等问题进行了深入交流。现将部分参会企业书面意见摘刊于后，供参阅。
一、成都金房集团有限公司
（一）关于加快“去库存”的五点建议
1、改变对房产广告“只堵不疏”的一刀切政策，允许积压项目在自己土地红线范围内规范性地进行促销宣传。
2、对明显供过于求、存量过大的区域，暂缓推地和审批报建（参见河南、内蒙古文件）。
3、对于地下车库长期大量积压的区域，降低居住区地下车位配置比例。
4、对库存去化期过长的区域，在符合土地利用总规划和城乡规划的前提下，允许积压住宅调整户型，允许未开发的项目将非住宅调整为住宅等利于去化的产品（参见福建、泸州等地文件）。
5、采取必要的补贴措施鼓励农民进城购房（参见江西、山东、山西、眉山等地文件）。
（三）关于企业减负的四点建议
1、对在房地产开发过程中的行政事业收费（尤其是在“房产热”中搭车的收费或行政部门委托中介机构的多种收费）进行一次全面的清理。例如，四川省有线电视网络公司成都分公司，于2011年将居住区有线电视的建设费用标准由过去的约100元/户，猛增到1340元/户（政府项目按成本价仅收340元/户）。
2、对于“面粉”价明显高于或等于“面包”的项目，暂缓预征土地增值税与企业所得税（尤其是明显低于成本销售的车位）。
3、遵循李克强总理2015年4月21日在国务院常委会上关于“对中介评估进行清理，实行‘集中评估’”的指示精神，将成都市房产开发建设过程中最延误工期的七项评估合并简化，实行“一条龙”审核通过，提高审批效率。
4、根据成都市规划局2014年1月26日《成都市建筑工程违法建设处罚规定》，凡是超出“零误差”的建筑面积，其销售收入全部罚没。而国土部门又要求补缴增加面积的土地价款，造成超面积土地价款的重复罚没。建议尽快纠正。
二、龙腾地产集团有限公司
（一）企业目前在开发、经营中遇到的问题及解决问题的建议
我公司主要以三、四线城市为主要开发对象，由于国家在去年打出去库存口号后，后又无过多有力政策支撑，目前市场处于一种观望情绪，国家对房地产方面出台了很多相关利好政策，但在地方上却无法落实……如有些地区，对于购房补贴200元/平方米将在4月20日以后取消，对银行贷款利率下调的政策一直无法执行，并一直按照利率上调方式执行，最新政策出来后更是一直无法落实。另一些地区，对银行首付两成新政，在当地只有公务员才可得以享受，新政形同虚设。
建议： 一是对前期规划不合理项目，希望政府可以根据实时经济需要和现实状况，合理进行调整，现目前商业地产已出现大量过剩，对未完成开发项目也希望可根据当地实际情况进行调整。二是在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！
（二）对企业支持农民工进城购房的意见和建议
鼓励农民工买房是一个方向。农民家庭的购买力非常有限，对有购买愿望和购买能力的农民工家庭来说，如何吸引他们购房是关键，企业根据各公司开发情况及成本预算，能做的很少，也只是一方面力量。同时，也需要政府的相关政策改革来支撑，除了对比各地政府补贴力度谁的优势大外，各地的农民工城镇化户籍改革也很重要，只有真正让农名工落户成为其一份子，并完善相关配套落实才有望吸引农民工购房。
三、成都万科房地产有限公司
（一）面临问题及建议
1、商业用房库存量太大，很难推进；（大型商业和SOHO类产品均属于长期库存的难点；社区底层商铺相对而言去化较好）；商业用房方面能否变通一些，如果是做成公寓销售的，能否从水电气方面给予解决？或者可以对一些明显看上去商业用房指标过高的项目，实现一些改变土地性质方面的处理，这样也可以很好的盘活土地，尽快开发。
2、车位库存从数据上反馈，是增长最快，也是最难实现去化的。尤其是现在实行的是按照区域位置实施，一刀切，造成了刚需项目的车位库存量特别大，能否从配比上给予开发商一定空间，可以在一定幅度范围内调剂。越是车位配比高，越无法实现销售；现有的车位管理制度，约定不能对外出售、出租，甚至如果没有销售，也不能出租给业主；能否变成如果在公开发售后业主不购买，开发商可以自主进行处置。对于租金能否不限价；能否放开对于第二个车位购买的销售政策。
3、公积金政策方面：成都市现有公积金政策只能贷款到60万元，对于很多改善类客户而言，无法达到他们的按揭总额，如果要促进企事业单位员工的购买，可以增加公积金额度，这可以在很大程度上促进销售。
4、首付方面：在成都市没必要再区分主城区和非主城区的首付比例了，城内项目也需要尽快销售。
5、农民工进城方面：最大的抗性在于农民工进城的目的，和他能得到什么样的改变。以前曾有区县给过农民进城买房补贴，但是因为涉及到会影响农民的户籍，所以这个政策基本无效。但是，如果可以解决农民工不迁户口，依然还是可以享受买房后的相关福利，如上学、就医，交通等政策，相信可以在很大程度上促使他们购房（核心是改变户籍政策）。
6、最重要的一点：媒体宣传方面，需要给到很大的力度，其实深圳等地的房价飙升，并非是今年才开始的，但是今年所有媒体集体推后，会显示出非常有利的状态，买涨的声音起来了。历来成都房价和地价之间的差异在全国来讲都是最小的，房价也并非像一线城市那要疯长，媒体应该从适合购房，适合换房等方面给予正确引导。
7、关于地铁规划的一些信息，能否从官方的角度尽早出炉，或宣传，这样对于地铁沿线的楼盘的销售会更有帮助。同理，也希望对于比较确定的，或基本上已经通过的一些规划，拆迁等，可以通过政府的平台进行发布，这样，开发商再进行引用的时候也会更加有公信力，不断的进行渗透后消费者也会对在成都市购房产生信心。
8、关于其他宣传，目前对于广告管控非常严，当然这个涉及到整个市容市貌的建设，我们也会非常支持，但是从销售角度而言，所有地方广告无法出街，客户就难以知晓，尤其是商业，外部包装盒外摆等都非常重要，能否协商下，至少在我们红线范围内的使用，无论是活动、桁架还是商业外摆，城管同事们能否松松手，有的地方路旗还是让大家上，这样看上去整个城市也更有活力，更有热销氛围。
9、对于一些市政配套，能否加快速度，包括项目在拿地时就承诺的周边道路、管网、教育配套等。
四、四川新希望南方房地产开发有限公司
（一）企业遇到的主要困难和问题
1、存量商业、写字楼、车位货值较大，整体市场疲软，去化困难；
2、已进驻主要一二线城市、部分三四线城市和海外市场，目前三四线城市由于市场容量和城市吸附能力有限，住宅、商业去化量价都不理想；
3、成都土地资源获取难度大，市场价格天花板明显，项目经营指标及利润较差。
（二）对去库存的建议
1、后续供应层面：
住宅：把握市场趋势，找准一二线和三四线城市未来购房的差异化主力人群，从出让和规划源头保证房源产品供应符合主力人群需求，不再激增同质化的新的存量，刚需住宅保障性住宅结合考虑、中高端改善性及投资性需求释放的结构性逻辑。
商业：明确未开发商业地块允许申请调整规划；住兼商比例按户数需求合理配置，调整和减少后续商业供应；
办公：降低或适当放宽写字楼类住宅化、公寓类住宅化审批标准，如立面、水电气费用、户型划分。
车位：车位指标按户型面积或房型分别差异化设定规划修建比例，使得小户型刚需产品减少配比，地铁临近楼盘减少配比。
2、去化刺激层面：
住宅：除了刚才各公司提到的金融付款、利率、契税的刺激，根据存量房的库存周期，现房和准现房相较期房有针对性的刺激政策，优先去化存量久房源。适当控制三四线城市新区规划和供应，成都周边一体化规划建设须各圈层城市有特色有政策，增加人口吸附力和置业吸引力。
商业办公：小微企业、商家政策扶植和租赁补助，鼓励创业鼓励租用商用物业，通过提高入住率出租率，提升投资回报刺激存量去化。商业办公的贷款、利率刺激。
车位：购买车位补贴；增值税核算考虑。
（三）支持农民工进城购房的建议
1、对农民和农民进城进城购房适当补贴。
2、进大城市因购买总价门槛限制多会选择保障性住房，结合暂住证保留农村户口。结合户籍制度和产业落地往二三圈层（成都市）、三四线城市引导是大的可行的趋势。
3、最重要解决银行金融机构对农民、农民工的贷款难问题。担保机制建立完善。
（四）对市场去行政化的建议
成都主城区首付比例目前比国家统一标准要高5%，建议统一；规划和房产测绘规则差异建议统一；地块规划条件商住及其比例调整灵活；对品质、尺度、环保要求应更为严格；房贷政策的进一步松绑预期；营改增政策可结合考虑解决土地增值税征收和额度痛点。
五、德阳文泰投资有限公司
（一） 在棚户区改造中，需要政府提供法律和制度的支持，确保项目能顺利实施，否则，既不能彻底解决社会遗留问题，也给企业的发展带来巨大的隐患。建议有针对性的出台配套的政策，确保整个棚改工程的合法合规，有法可依，希望主管部门能有针对性的进行专题研究，避免在事态扩大恶化后再考虑善后，得不偿失。
（二） 越是市场环境恶化，政府首先要讲信用、讲法律。过去的优惠政策要兑现落实，在经济活动中有瑕疵的要履行赔偿义务。希望上位机关在这个过程中，多走访多深入企业了解实际情况。
（三） 对于德阳这样的三线城市，住宅去库存的压力非常大，从现在已有的刺激效果看，还是收到了立竿见影的效果，但是，如果没有一个比较稳定的舆论引导和政策配套，政策的边际效果和锐减。希望能本着“分类指导”的原则，落实中央的有关政策，在税收（企业和个人）、金融等方面，加大夯实落地的力度和时效性。
（四） 对于农民工进城的问题，要两个方面的考虑，其一是企业要有能力推出针对性的产品，不是简单的“倾销”滞销产品，其二是社会配套上要有大的政策出台，让第一批进城的尝到“甜头”，在就学就医就业三个方面能有实际的“收益”，这样才能巩固这个政策效果。
（五） 对于房地产行业，要尽快出台负面清单和正面清单，将来减少让房地产开发这个环节承担不必要的“社会职能”。
六、四川蓝光和骏实业有限公司
（一）企业目前在开发、经营中遇到的问题
蓝光作为本土开放商代表，在2015年上市后迈上了新的台阶、获得了新的发展机遇，企业规模和利润都有所上升，目前主要的困难是库存结构失衡，商办、车位占比60%以上，这也是整个行业的普遍现象。总体而言成都的住宅价格、存量是安全的，但土地招拍挂情况下项目净利润普遍低于10%，商办积压会严重占用了利润限制了企业活力。
（二）对房地产去库存的意见和建议
因为大型企业的运转是持续性的，众多员工要开工资、银行要还贷款，企业为了滚动发展对部分项目都在响应习主席的号召“降价格、去库存”，但有个承受力的问题，比如蜀龙路的蓝光乐彩城项目，土地成本约5000元，但政府承诺的2016年前南车集团搬迁、蜀龙路仍未通车，导致区域价格6、7千元，隔壁土地楼面价3400元仍两次流拍，显然此类项目蓝光是赔本在卖。但每个盈利项目也就5-10%的净利润情况下，要几乎十个项目才能背的起这一个项目，而很鲜明的土地增值税等仍在预征收，令企业不堪重负。我们建议就如同个税西方往往以家庭为单位征收，增值税这种累进制税种也应整体平衡各项目公司的综合汇总后的盈亏情况，不能赚钱的增值税甚至高达60%，而亏钱的项目要企业自担甚至还要预缴增值税。换位思考，政府也面临的地方财政问题、资金需求，认为合理减税避税有利于企业的健康。具体举个例子，比如蓝光10年前沉淀的大量商业自持资产如果转为销售，会面临巨额的税负，而亏损的项目也不可能无限制的割肉，两者打通就可以极大地实现企业轻资产运营，让资产变为资金，同时大宗交易也是社会GDP。
（三）企业支持农民工进城购房的意见和建议
坦率地讲成都市的平均房价7000元/平方米左右，总价门槛较高，即便有一些优惠也难以普遍的实现农民工购房，但如果政府集中组织的棚户改造、统一采购用于廉租安置，企业都会积极参与。
（四）对房地产市场去行政化，取消过时的限制性措施的意见和建议
长期以来房地产被宣传为暴利行业，受到了诸多限制，但真实的最大成本是土地、税负、融资成本，不降低三大成本房价很难实现降价去库存的目标，而近期接连发生面粉比面包贵的土地案例，例如百仁公园北地块楼面价1.2万元/平方米，土地供应稀缺就会逼企业血拼土地，前面讲到企业要稳定维持雇员、偿还银行贷款，就造成了很多高价土地不得不拿，那么艰辛的调结构、去库存换来的资金就有可能刚出虎穴又入狼窝，这是目前开发商的普遍困境，希望政府认识这一巨大风险，扩大供应，切实降低土地、税负、融资这企业头上的三座大山。
七、成都世家机构实业有限公司
（一）对房地产去库存的意见和建议
大成都范围住宅2015年供应2348万平米，成交2511万平米，存量2933万平米，去化时间14个月。
大成都范围办公用房2015年供应302万平米，成交145万平米，存量705万平米，去化时间58个月。
大成都范围内商业用房2015年供应461万平米，成交196万平米，存量1263万平米，去化时间77个月。
结构不平衡，商业用房供应量太大，写字楼、公寓、商铺去化周期漫长。因此建议加大调控力度，减少或停止商业、写字楼的土地供应；对已供给尚未开工建设的商业用房、写字楼用地即时调整规划；切实消化过剩的商业用房、写字楼库存。
建议： 可否考虑公寓享受住宅政策。
居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以视为住宅，交易税费按照住宅标准缴纳，同时在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。已经购买的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，享受住宅同等政策。
（二）对企业支持农民工进城购房的意见和建议
可参考沈阳、河北、福建等地政策。
沈阳市出台的《意见》指出，为进城购房的农民提供贷款支持，并全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利。农民工在沈购房子女可在本市接受义务教育，就近入学，可以在本市参加中考。外籍人士在沈购房不受套数限制。
河北省对农民购房接连送出4大礼包，分别是：农民工将有住房公积金、住房公积金将可异地贷款、银行将推出针对农民购房的信贷产品、农民购房可享受团购价格。
福建省政府发布的《关于化解房地产库存的若干意见》提出，要落实户籍改革方案和居住证制度，简化农业转移人口购房落户手续，政府可与房地产开发企业联合给予农民购房现金直补。
建议： 核心是降低落户门槛，并与之匹配教育、医疗、养老等资源享受等同等政策；同时提供针对性的信贷支持。