房企行业走势尚不明朗

　　融创中国2013年业绩报告显示，公司全年销售额达到547.3亿元，同比增长53%。更令人称赞的是，相比两年前一度高达104%的净负债率，2013年却下降至69.7%。然而，更值得关注的是，融创中国2013年营业收入为308.4亿，溢价仅34.9亿，毛利率为23.3%，净利润率为11.3%。融创高层解释，这是因为收购的绿城项目拖累了集团整体毛利率水平。

　　当融创中国对外宣布融创绿城项目的毛利率水平仅为7%时，一位业内人士甚至怀疑融创的高层可能报错了数字。

　　汪孟德没有接受记者进一步交流的请求。显然，融创中国目前不愿意多提及毛利率以及净利润率的数据。

　　融创中国2013年综合收益表显示，融创中国的收入尽管高达308.4亿，但销售成本却高达236.6亿。这显然影响了企业净利润水平。

　　在房地产行业，应对利润走低的法宝是高周转，这也是融创中国坚持的战略。联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“在模式上，融创一直坚持比较快周转，它比同业特别是高端物业的开发商的开发销售速度要快。这与公司管理层从销售起家和过往风格和经历密切相关。”

　　胡继中称，投资者希望融创在负债和地价方面控制好一些。融创中国毛利率偏低是事实，但如果它周转快就可以弥补这方面的缺陷。比如万科的2013年毛利率只有23.7%，比中海32.5%要低不少，但万科就是高周转取胜的公司。当然市场更喜欢中海这样各方面都比较均衡稳定发展的模式。融创目前销售速度还比较快，如果销售速度能一直保持高于同业的水平，投资者也会接受它毛利率偏低的情况。

　　胡继中认为，融创中国目前所面临的风险是，一些地块的拿地成本偏贵，尽管这些地块大多位于大城市核心区域，地段确实稀缺，未来售价可能比周边楼盘有溢价空间，但今年房价可能出现一定幅度的调整，所以在未来售价方面的估计也不能过于进取。

　　以销售见长的融创中国，或许可以通过高周转来弥补毛利率走低的缺陷，但对于其他很多房企而言，这是目前最大的苦恼。

　　据远洋地产发布的年报显示，2013年，远洋地产实现营业额311亿元，同比仅增长9%。毛利率仅为24%，比2012年的27%低4个百分点。远洋地产总裁李明在业绩会上承认，“毛利率已达历史最低。”李明解释称，这是因为土地价格高，另外，70%的销售额来自公司新进城市，一期入市价格原本就低。

　　绿城中国近期公布的2013  年业绩显示，绿城中国去年总收入同比下降18.1%至289.9  亿元。管理层表示，收入下降主要由于2012  年出售了10个项目给融创中国。但绿城显示了它有较强的盈利能力，公司去年核心净利润同比小幅增长1.6%至55.5  亿元，毛利率为30.3%，核心净利率则从2012  年的15.4%提升至19.1%。

　　但海通证券(9.52,  0.12,  1.28%)分析指出，“最近，流动性收紧以及杭州市场供应过量和降价销售的问题引发了投资者的担忧。作为杭州市场的龙头，绿城中国今年可能会采取一些灵活的促销方式。我们认为2014  年和2015  年利润率的下降是不可避免的。”

　　利润走低，是房地产行业普遍现象。按照申银万国房地产行业分类，沪深两市已经有90家房企公布2013年年报，其平均净利率为11%，同比下跌1个百分点。

　　继续形成对房企利润率的威胁是，目前行业走势并不明朗。中原地产分析师张大伟认为，杭州等二线城市项目价格出现调整，预示着2014年整体楼市分化愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，最近都有可能再次出现降价。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，从已经发布的2013年年报企业来看，有73%的企业实现了净利润正增长，但同时有61%的企业利润率出现下滑，延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利，只是明日黄花。如果只看利润率，目前房地产行业已属“中利行业”，到2015年，房企净利润率很可能触及“10%红线”。如何逆市拉升起下行的利润率曲线，是房地产企业必须要面对的一大问题。

　　值得注意的是，大多数上市企业对年报不利的方面进行粉饰。比如，利息资本化就是一种方式。“在会计准则上，开发企业的利息是可以资本化的。比如从现金流看，一个企业可能需要支付80亿的利息费用，但在损益表只入账5亿元，另外的75亿可以在未来几年逐渐入账，这个时间是由开发周期决定。所以房地产企业在这方面有很大的利润调节空间。2013年开发商入账毛利率普遍下滑，但利息费用少计提能提供净利润率。”一位分析师称。

　　据融创中国年报显示，其在报告期内利息开支以及其他财务成本共计25.7亿，但其资本化财务成本高达19.5亿，最终计算到财务报表中的财务成本仅5.8亿。