房企融资术应收账左右倒手

　　2013年“钱荒”余波未了，房地产企业的资金难题似乎雪上加霜，即使百强房企也不例外。

　　2月10日，广发财富(北京)投资管理有限公司(下称“广发财富”)官网发布《以下是广发财富和众望集团的联合声明扫描件》，内容为“尊敬的广东路桥应收账款收益权基金和天合建筑应收账款收益权基金投资人：因项目应收账款的回款速度不如预期，最近应付的季度利息需要延迟一段时间，对此，我司深表歉意，我司承诺保证在2014年2月20日至2月25之间陆续将欠付的利息派发。”

　　然而，21世纪经济报道记者深入调查却发现，天合建筑基金的应付账款支付方、借款人、有限合伙管理人、担保方均为深圳市光耀地产集团有限公司(下称“光耀集团”)实际控制人郭耀名的关联公司。

　　同时，广发财富多款有限合伙产品共用一个资金账号等风险问题也一一浮出水面。另据记者调查，虽然广发财富自称为“广发系”一员，但事实上，其与广发银行[微博]和广发证券并不存在股权关系。

　　而上述基金产品存在多处打“擦边球”嫌疑，特别是在资金成本上升、房地产企业经营压力增大的大背景下，暗藏风险。

　　光耀集团成立于2002年，起步于广东省惠州市，以房地产开发和社区物业管理为主业。2011-2013连续三年进入中国房地产百强企业之列。实际控制人郭耀名为惠州市政协委员，曾获“广东十大经济风云人物”等称号。

　　近年来，光耀集团快速扩张，不时有上市传言，外界更是好奇其不为人知的融资渠道和模式。

　　记者发现，有限合伙或是其重要的融资渠道之一。刚刚过去的2013年，光耀集团关联公司有多起有限合伙融资案例，而支付投资者收益的成本仅在8%-12%左右。另据媒体公开报道，光耀集团2013年更是牵扯了多起借贷纠纷，光耀集团及控制人郭耀名更是因借钱不还，而一度被中国人民银行[微博]广州分行录入征信系统的“黑名单”。

　　房企借道有限合伙融资成本仅12%

　　基金开户一般都以产品名称命名，并托管在第三方银行，以保证资金安全。而广发财富的两款产品，汇款账户却为同一个账号，户名为北京广发恒盈投资管理中心(有限合伙)。

　　21世纪经济报道记者从多个第三方财富公司渠道获得了内容相同的《广发财富天合建筑应收账款收益权基金》(下称“天合建筑基金”)产品说明书和尽职调查报告。

　　资料显示，该产品规模2亿元(实际募集额尚不知，下同)，期限1年，资金用于受让惠州市天合建筑有限公司(下称“天合建筑”)4.42亿元的应收账款，补充天合建筑的流动资金。投资金额在20、50、100万元以上的预期收益率分别为8%、9%、11%(税后)，每季度分配收益。

　　此外，产品材料和广发财富官网都写有，广发财富“到期项目全部达到100%本息兑付”字样。

　　房地产投资基金的组织形式主要有有限合伙制、公司制、信托制三种，而有限合伙以独特的责任承担模式和灵活的利润分配形式，特别是税收政策(有限合伙仅对个人征收所得税，而公司制和信托制投资基金无法避免双重征收所得税)有利于提高投资收益而成为主流模式。

　　此外，有限合伙没有投资门槛，而信托产品有100万元门槛。

　　目前，房地产企业、地方融资平台通过有限合伙融资的方式主要有三种：采用“假股真债”形式将资金注入项目；以银行委托贷款等形式直接贷给项目；资金借道信托计划、券商资管计划等通道，以应收账款收益权转让等方式进入项目。

　　据多位私募人士介绍，有限合伙可以操作应收账款收益权转让，但一般是信托风控过不了的项目。实际操作中，有限合伙募集资金，然后借助信托计划、券商资管计划等通道，主要是便于风险隔离和土地房产抵押操作，然后操作应收账款收益权转让，通道费率为1%-2%。“此外，信托有刚性兑付存在，投资者也会偏向于资金走通道。”

　　记者发现，天合建筑基金的账户似乎有疑点。

　　基金开户一般都以产品名称命名，并托管在第三方银行，以保证资金安全。而天合建筑基金的汇款账号户名却为“北京广发恒盈投资管理中心(有限合伙)”。

　　记者查阅工商注册资料显示，北京广发恒盈投资管理中心(有限合伙)由北京光耀众望投资有限公司、广发财富(北京)投资管理有限公司分别出资950万元、50万元成立，而北京光耀众望投资有限公司由深圳市光耀地产集团有限公司、郭耀名分别出资950万元、50万元成立。

　　而这种情况并不是孤立的。

　　广发财富官网介绍的“2013年已发行项目”，除了天合建筑基金，还有《广发财富广东路桥应收账款收益权基金》。据产品说明书，产品规模1亿元，资金用于受让惠州市众望集团有限公司享有的2.6亿元政府应收账款。

　　而这两款产品的汇款账户是同一个账号11014480669401，在平安银行北京官园支行开户，户名为北京广发恒盈投资管理中心(有限合伙)。

　　记者从第三方财富公司还获得了另外两份类似操作思路的项目资料，但其并未出现在广发财富官网上。

　　其中，《广发财富广州军区部队保障房基金》产品规模1亿元，资金用于受让惠州市天合建筑有限公司享有的1.31亿元惠州市惠城区75200部队经济适用房建设应收账款；《广发财富惠州候鸟酒店特定资产收益权有限合伙基金》产品规模1亿元，资金用于购买惠州高尔夫球场有限公司享有的惠州候鸟球场配套酒店的特定资产收益权，郭耀名为该项目公司的实际控制人。

　　这几款产品的投资者预期收益率在8%-12%之间。

　　近几年快速崛起的光耀集团，其融资模式一直不为外界所知，或许现在可以从上述有限合伙运作中窥知一二。

　　参与方多为关联企业

　　业内人士称，类似项目通常比较忌讳借款人、应收账款支付方为关联公司。因为，第一还款来源为支付方，第二还款来源为借款人，

　　如果二者关联，会出现同时还不了钱的可能。

　　21世纪经济报道记者调查发现，在天合建筑基金的整个运作过程中，应付账款支付方、借款人、有限合伙管理人、担保方均为郭耀名控制下的关联公司。

　　应收账款支付方为光耀集团旗下8家子公司，同时，光耀集团全资子公司深圳市瀚明投资有限公司提供担保，郭耀名提供个人无偿连带责任担保。

　　“债务人提供担保的做法不合常理，正常情况下，应收账款的支付方没有理由为借款人提供担保。”据一位PE律师介绍，企业B欠企业A一笔应收账款，企业A通过转让应收账款收益权来融资，一般是企业A抵押房产土地等。除非企业B债务到期还不了款，双方同意债务展期，企业B才提供担保，因为此时实际借款人为企业B。

　　与此同时，借款人天合建筑，也是郭耀名实际控制的企业。

　　根据《广发财富广东路桥应收账款收益权基金》产品介绍书，惠州市众望集团有限公司成立于2008年，实际控制人为郭耀名，集团下辖惠州市天合建筑有限公司、惠州大亚湾东亚实业发展有限公司等多家子公司，旗下资产超20亿元。

　　根据工商注册资料，惠州市众望集团有限公司、惠州大亚湾东亚实业发展有限公司的法定代表人为郭赞楼。根据新都酒店的公告，郭赞楼和郭耀名为兄弟关系。公开报道显示，郭赞楼的一个身份为光耀集团副董事长。

　　此外，记者2月19日在广东省工商局查到的“广东省工程建设领域详细信息”显示，众望集团下辖的惠州大亚湾东亚实业发展有限公司、惠州光耀商贸管理有限公司、惠州市名人假日山庄有限公司的“重合同守信用企业”一栏显示为“否”，而这三家公司最后年检日期为2009年4月或6月。

　　据上述私募人士介绍，类似项目通常会比较忌讳借款人、应收账款支付方为关联公司。因为，第一还款来源为支付方，第二还款来源为借款人，如果二者关联，就会出现同时还不了钱的可能。

　　不仅如此，上述项目运作的有限合伙管理人同样是郭耀名关联企业。

　　根据北京市工商局资料，广发财富成立于2012年10月，注册资本1000万元，实收资本200万元，由黄亮、北京光耀众望投资有限公司分别出资900万元、100万元成立。其中，郭耀名还任该公司监事。

　　而北京光耀众望投资有限公司由深圳市光耀地产集团有限公司、郭耀名分别出资950万元、50万元设立。可见广发财富与郭耀名关联。

　　值得关注的是，广发财富亦并非如其所宣传的，属于“广发系”成员。

　　根据广发财富官网和多款产品说明书均介绍，广发财富的前身是1988年6月成立的全民所有制企业中银信托投资公司。在1995年被广发银行收购后，更名为广发投资控股有限公司，注册资本3.074亿。2012年在中国金融业面临混业经营的大背景下，为了打造全牌照金融服务平台(银行、信托、基金、证券、期货、PE、私募债)，集团重新设立了以广发命名的广发财富。广发与平安、中信、招商、光大、民生、华夏、兴业并列为中国八大金融全牌照集团，目前属于广发系的公司有广发银行、广发证券、广发基金[微博]、广发期货等。

　　但是，根据公开文件，鉴于中银信托投资公司存在违法经营、经营管理混乱、资产质量差等问题，中国人民银行[微博]于1995年10月-1996年10月接管该公司一年。1996年10月，广发银行才收购中银信托，上述描述并不准确。

　　同时，广发系并不是全牌照金融集团公司，广发银行和广发证券并不存在股权关系，各家公司也和广发财富没有关系。

　　2月19日，记者以需要融资的房地产企业人士身份，致电广发财富官网预留的号码，自称黄亮(音)的人士介绍，“半年内可能都不会做房地产项目了，今年风险太大了，特别恐怖，能找我们做私募融资的企业都不行了，很多房地产企业资金链都快断了，我看这些企业都不妙。”“我们之前也做了百强房企项目，问题也挺大的。”

　　巧合的是，光耀集团正是百强房企，上述天合建筑和广东路桥项目也出现了应收账款回款速度不如预期问题。

　　该人士还称，“(广发财富)可能从行业退出了，在和别人合资成立一个新的管理公司。”他表示，目前公司办公地址在东三环，但广发财富官网显示公司地址却在北三环。

　　还款来源不乐观

　　天合建筑2012年总资产增速和利润均极速下降。其中净利润增速由2010年和2011年的267.26%、228.56%降至-3.06%。

　　据产品说明书，天合建筑基金的第一还款来源为应收账款支付方经营收入，支付方为光耀集团旗下光耀集团有限公司、惠州光耀房地产集团有限公司等8家子公司，并列有对应的8个房地产项目。

　　然而，广发财富近日在其官网发布声明，“因项目应收账款的回款速度不如预期，最近应付的季度利息需要延迟一段时间。”

　　第二还款来源为天合建筑公司经营收入，该公司是一家大中型综合性建筑实业公司，截至2012年底，总资产为6.77亿元，净利润7348.64万元。

　　不过，天合建筑本身似乎也面临增速放缓的困局。2010-2012年，天合建筑总资产增速分别为101.21%、115.94%和4.49%，净利润增速分别为267.26%、228.56%和-3.06%。

　　第三还款来源为惠州大亚湾东亚实业发展有限公司一块价值5.10亿元的土地做抵押。不过，一个有意思的细节是，记者在广东省工商局的“广东省工程建设领域企业详细信息”中查询到，该公司的“重合同守信用”一栏显示为“否”。

　　根据深圳市工商局注册信息，深圳市光耀地产集团有限公司成立于2002年6月，郭耀名、惠州市鑫来集团有限公司分别出资8500万元、1500万元设立，郭耀名任董事长兼总经理。

　　其中，“股权质押信息”栏显示为“限制中”，“限制说明”指出，“将惠州市鑫来集团有限公司15%股权，郭耀名85%股权质押给中国长城资产管理公司广州办事处。(2013-1774押)”，核准时间为2013年11月12日。

　　“法院冻结信息”栏亦显示“限制中”，限制时间自2014年2月19日至2016年2月18日，限制说明为“(2013)深宝法民一初字第1746-1号冻结郭耀名85%股权，两年(2014-417查)”。

　　此外，根据深圳市工商局注册信息，深圳市瀚明投资有限公司(光耀集团全资子公司)的“法院冻结信息”栏中还指出，“广东省揭阳市中级人民法院(2013)揭中法民二初字第9号冻结深圳市光耀地产集团有限公司100%股权，两年。(2013-2155查)”。限制时间自2013年7月23日至2015年7月22日。

　　光耀集团的借款纪录似乎也并不良好。

　　2013年8月1日、2日，《法制日报》、《南方日报》报道，2012年3月，光耀集团有限公司向家住揭阳市榕城区的张某借款1.2亿元，期限为3个月，深圳市光耀地产集团有限公司、郭耀名提供连带责任保证。

　　到期后，由于没有按时还款，张某于2012年11月向揭阳市中级人民法院提起诉讼，三被告均未到庭，法院判决生效后也拒不还款。

　　报道称，经查询，揭阳中院执行法官发现被执行人没有足够财产履行还款义务，就通过广东法院执行指挥中心将光耀集团等三个被执行人失信信息公布，中国人民银行[微博]广州分行将其录入人民银行征信系统的“黑名单”。

　　2013年5月，被执行人光耀集团、光耀地产想扩大经营，向深圳某商业银行申请贷款，却因为有不履行法院判决的失信记录而被银行拒绝。2013年7月，光耀集团将本金及违约金等13056万元汇入张某指定账户。