房企投资海外避险含变数

　　去年以来，诸多房企横扫海外市场，动辄几十亿元人民币买地的新闻屡见报端。从万科、万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中小房企跟风试水，中国“土豪”的足迹已遍布亚、非、欧、美四大洲。今年前三个月，房企海外投资总额已接近千亿元，超过去年总投资额。

　　按照高力国际、仲量联行等机构的预测，中国房企海外投资总量在2014年翻番并不成问题。但值得注意的是，中国房企海外扩张仍在起步阶段，截至目前，仅有绿地、碧桂园等少数大型开发商实现海外项目的销售交易，而大多数房企的海外拓展项目仍处于谈概念、洽谈、取地、规划等前期试水阶段。房企在国际化过程中所面临复杂的政治、汇率、人才等诸多难题和风险还未完全暴露，考验刚刚开始。

　　蜂拥海外淘金

　　一组鲜活的数据，足以证明房企大佬们向全球进发的勃勃雄心。

　　仲量联行的最新研究报告显示，截至2013年底，国内房企在海外商业地产以及住宅开发项目的投资总额超过100亿美元，同比增幅超过30%。其中商业地产的投资总额达76亿美元，同比增长130%。而2012年和2011年的数字分别仅为33亿美元和29亿美元。

　　这股投资热潮，在马年开年就又推向一个新高度。今年1月份，万达董事长王健林在出席冬季达沃斯论坛时与英国首相卡梅伦会晤，并宣布万达将在英国投资20亿-30亿英镑用于城市改造，这是引发伦敦当地惊呼的中国样本。在万达的海外投资计划中，其确定的海外投资总规模已接近500亿元人民币，未来10年还将计划在全球8-10个主要城市进行投资。

　　万科随后宣布与美国汉斯联合开发的纽约曼哈顿项目动工，这是其继中国香港、旧金山、新加坡后第四个海外布局的城市，也是在美国的首次尝试。而在海外市场疾行已久的绿地，在触角伸及四大洲11个国家15个城市后，宣布今年海外投资会在200亿美元以上，明年则有望翻番。

　　据不完全统计，仅2014年前3个月，房企在海外市场的总投资额达到近千亿元人民币，已超过去年全年投资额，其中英国、澳大利亚和美国最受投资青睐。在机构预测中，中国房企海外投资总量在2014年翻番不成问题。

　　与持续增长的海外投资金额相对应的是，房企大幅增长的海外销售目标。

　　绿地董事长张玉良是坚定的跨国战略推动者，他对今年要实现200亿元的海外销售目标信心满满，这与去年的30亿元销售水平已呈数倍增长。碧桂园总裁莫斌也表示，未来5年海外市场份额将占碧桂园销售总额的1/3，而按照王健林的预期，到2020年，万达也要有1/3的收入来自海外，即大约300亿美元。

　　“中国房企在海外投资动作频繁，规模大且业态多样，这背后是增厚规模和利润空间的迫切需要，”在兰德咨询总裁宋延庆看来，不少已经完成全国布局的房企受成长性所迫，要继续保持每年销售额15%以上的增长率，补仓压力非常大。

　　随着国内市场遇冷，房企转向海外投资也被认作是分散风险的选择之一。中原地产首席分析师张大伟称，从最近几年国内房地产市场看，土地价格持续上涨，调控周期变短，对房企的利润影响越来越大。在这种情况下预计出海的房企可能会继续增加。

　　世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟则表示，国内房地产投资严重受管控、信贷收紧、短期内供应过剩的压力令投资风险日益上升，而目前全球信贷宽松，海外房地产投资成为各方关注的热点。

　　值得注意的是，“海外市场虽已然成为国内成熟开发商的新战场，但并非主战场，”莱坊国际投资部主管曹建指出，中国开发商在海外市场扩张增长率远远大于国内市场，但投资额与国内相比较仍然非常小。

　　“蓝海”暗含变数

　　到国外卖房子是需要胆识的，房企敢于冒险的动力源自中国富豪的移民与海外置业等。美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡、日本……在世邦魏理仕、仲量联行等机构的报告中，房企进行海外开发的热点区域，与中国富人的移民、留学首选地几乎重合。

　　“开发商目前在海外的投资，多数还是追随高净值人群在境外留学、置业的热潮。”世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟曾如是分析。华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎也表示，房企海外开发的思路基本上是中国快消模式的翻版，底牌是大量移民、出国的中国富裕阶层。

　　美国智库皮尤研究中心(Pew Research Center)去年12月17日的最新报告，再次肯定了中国移民在世界范围内举足轻重的地位。报告显示，中国在2013年移民输出国排行榜上，从23年前第7跃至第4名，移民人数从410万增至920万，排在印度、墨西哥和俄罗斯之后，也是全球接受汇款第二多的国家。

　　张玉良坦承，我们看到了中国成长中的中产阶级，要做中国市场的海外延伸，“我们感兴趣的是中国人多的地方。”悉尼绿地中心、韩国绿地汉拿山小镇等项目的热销，都主要来自中国买家的追捧。万科总裁郁亮也表示，万科的海外投资策略是为万科的客户在海外提供产品及服务。

　　“内销”模式短期效果显著，但在不少业内人士看来，国内富裕人群有限，需求短时间内过度释放或将使国内房企的海外业务难以持续发展，对此，房企必须有长远的考虑。除此，2014年海外投资环境随着美国量化货币宽松政策(QE)的退出而增加变数，这也时刻提醒着房企注意着市场、政策上的风吹草动。

　　事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。

　　“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题，” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”

　　无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

　　然而，合作并不是万能的，出海的中国房企势必在所有权和经营权上作出让步，难以在此类产品中加入中国房企的企业文化，对项目进行完善时也会增加投资成本，这些尴尬都需要化解。

　　除此，中国部分房企出海的机会型、投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。事实上，上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。