任志强：房价离合理水平差很远 为什么你们觉得高
原标题：任志强：房价离合理水平还差很远 为什么你们觉得高
11月28日-30日，由《财经》杂志、财经网主办的《财经》年会2018：预测与战略在北京举行。华远地产股份有限公司原董事长任志强在会上发表演讲，以下为全文实录：
华远地产股份有限公司原董事长任志强任志强：主持人在会客室就跟我说，你说话小心点，意思就是让我别随便说。我们说十九大，十九大里其中有两个没有改变，十八大有三个没改变，十九大变成两个，没变的就是社会主义初级阶段，发展中国家的地位没变。这两个没变，说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。所以，应该说中国的城市化路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是李铁谈到了老龄化问题，我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套，你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。
真正的房价有多高呢？超过一万元平均房的不到20个城市，其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。北京个别城市房价比确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。
我让易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1：6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。我们从2004年8月31日以后，但出文件是2002年6月1日开始招拍挂，1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。
调控政策最大的问题是无法，你们可以查一查所有地方出台的调控政策，哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法，你们查查房地产管理法，有地方政府批准价格吗？没有。上面只写了商品房卖完了以后，价格到政府那儿备案。另外，没有契约，因为土地合同中写了可以盖这个房子，可以盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说契约不算数，房子只能卖多少钱，我已经盖好了也不行，没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的，所有的地方政府几乎无不造假的可能，要不然就是高价的不让你卖，不让网签，要不然就限价。如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的，不管是中央政府还是地方政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号，怎么判断呢？未来是涨还是跌，不知道，因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。
苏琦：任总，我记得2003、2004年我采访您，您当时有一个惊人之语说，不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子，政府应该安居性的保障。您给支支招，租售并举以后，保障性住房也好，到底怎么更好的解决这个问题？
任志强：北京市政府干得挺好的，北京市政府没有住房困难的家庭，北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障，他们都不愿意搬家，宁愿意领更多的钱，为什么？因为要改善住房就到城外面去了。我们要解决的问题是什么呢？第一，中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类：农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题，根本就不考虑农村户口了，因为你家里有宅基地，不在住房考虑之列。另外，户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍，本地政府只管本地户籍的人口，外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在，我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。所以，我们真正的家庭住房困难户，不是真正有北京市户籍而产生的人口，或者说不是我当地政府要管的，是外地政府要管的，所以，他就要把这些外地人口轰出去，都轰出去了就没责任了。
苏琦：叫疏解。
任志强：文件上写的不是疏解，是迁出。如果没有户籍制度问题，全世界大概有三个国家有户籍，朝鲜、中国，还有一个什么国家，我忘了。比如美国，拿的是护照，到任何一个州，州政府都得管，特别是他们退休社保卡都是全国通用的。李铁强调人的城市化问题，我个人觉得是收入的城市化问题，如果你的收入完全来自于城市，不管你住在农村还是住在城市，都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里，医保还在农村，宅基地还在农村，承包地还在农村，能叫城市化吗？不叫，因为当地的政府不管你。但本地户籍人，政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病，你刚才问的问题，制度上的问题不解决，每个地方政府都说我完成任务了，完成的很好。但是，在人口流动的情况下，这个问题没有解决，而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的，中央拿多少，地方拿多少，特别是穷困地区，户籍是多少，我给你按多少拨，你人可能不在这个地方，但钱拨到了户籍所在地。所以，我们逐步打通户籍问题，估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样，邓小平说初级阶段要一百年，或者几代人、几十代人，别想的太简单了。孔子到现在只有73代，邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题，你们别想的太简单了，所以，可能还有一个发展过程。如果这个阶段没过，财政收入、体制什么的问题没解决，北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户，但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决，永远存在这个障碍。像郑州、南京提出来了，给你低价补贴，优秀人才来我这儿给你落户，房价补贴等，恰恰是因为高技术人才不到他那儿去，才用政府花钱的办法请你。北京不用，北京有这么多权力，大家都拼命往北京跑，没办法。特别是一些大城市，遇到的就是这个问题，本地人解决了，不希望你外地人进来，因为外地人进来以后，我承担保障的责任很大，政府担不起，于是就出现了问题，所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市，我们文件上写的公共资源均等化，这句话不是短期之内能解决的，需要很长的周期。为什么开发商选择城市做投资，就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关，就是因为那些城市没有吸引力了。我想，最根本的问题，中国要解决长效机制，这个口号都提出来了，但是你们想一想，如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。
责任编辑：张玉